主题：说一说我亲历的房屋维修基金使用情况。 -- hansens
家园 不过 @henson 河友的业委会也是然并卵 -- 补充帖 从 @henson 河友的多次描述中，他们这个业委会冲着行驶职权去的。 @潜望镜 河友有个挺好的总结 ：你要说社会主义分配公平，大家好好好，这是向上公平好；你要说社会主义要勤奋工作，就作鸟兽散，这是向下公平不行。
业委会是不是必然比物管好？个例显然不必然。总体有可能好。
民主必须依托物质基础。业委会的物质基础在哪？总不会是hwnson河友的思想。
家园 这个其实值得深思 为何江浙，帝都两地的区别这么大？是什么局限条件造成的？
- 复 这个其实值得深思
家园 江浙帝都区别大，就是个伪命题 全国到处都一样，业委会成立难是个普遍的现象。个别人的个别体会代表不了什么，也得不出这个结论。
这是人民网在2019年搞的系列调查文章中的一篇，可以看到全国各地的反映都是一样的问题。
浙江余杭两年多换了3个社区业委会也没成立。钱江晚报多次报道过。
“我们这小区两年多换了3个社区，现在想成立一个业委会太难了！”
近日，有家住杭州余杭闲林金都雅苑的业主向钱江晚报·小时新闻报料，说金都雅苑小区2年多一点的时间换了3个社区，现在有业主想成立业委会，但是前后忙活了近一年都没成功。
再看上海，同样如此。
通过对上海青浦、闵行、松江等多个区域调研，我们发现业委会作为社区治理的关键一环，显现出明显的薄弱性。主要表现在业委会成立难、换届难和履职难三个方面，一定程度上影响了社区治理的整体效果，可能给基层社区应急管理和稳定带来潜在的风险。
首先，业委会的成立困难重重。上海大学主持的都市社区调查数据显示，截至2022年底，上海各类社区中业委会的成立比例不到三分之二。其中，低端小区和高端小区的业委会成立比例都较低，而拆迁安置房小区的成立比例仅为38.37%，老旧小区和棚户区的成立比例更是低至9.76%。
浙江、上海都如此，江浙地区的江苏其实更不用说了。
其实不只是这些地区，包括大家印象中政治氛围不那么浓郁的广东，物业问题恰恰是更严重一些，这从网上的新闻中更能反映出来。
现在小区物业的问题，根本原因不是物业公司这个行业有问题，而是在国内从上到下包括物业公司自己对物业公司的定位有偏差，把一个提供物业服务的行业当成了物业管理的机构。最根本的原因，就是城市基层治理者的懒政，尤其是居委会、社区这些所谓的居民自治组织，但其实又相当于街道的下设机构的人员，为了自己工作的方便，变相地把小区的物业公司视同小区的管理者，才助长了物业公司的乱象，最后鸠占鹊巢，变成了骑在业主头上的恶霸。尤其疫情三年的封控，更加剧了物业公司滥用权力的情况。也正因为这个原因，业委会“成立难、换届难、履职难”。再叠加多数业主根本不懂得维护自己的权益，更加剧了这个乱象。
主贴中说的现象、分析跟结论都是准确的。
家园 我的理解，这个是个制度的难题 物业的本质，其实是一个小范围内的公共服务问题，这个公共服务，如何避免搭便车，而又让多数人满意，恐怕没有什么好办法。
个别做的好的，原因我猜是小区业主的共识基本一致导致的。
家园 哪里有什么难题？ 纽约很多楼房的产权形式是co-op，就是公司。所谓业主，法律上是股东，购买了楼这个公司的若干股权，从而长期（永久）地从楼这个公司租住对应的单元。楼里的居民按照股权选举董事会，制定公司章程，聘请物业公司提供服务。业主要缴纳maintainance fee，用于日常保洁、公共用电等项目，以及积累起来用于大修。那么多楼，那么多公司，管理得好好的，哪里有天朝那么多烂事？
不过呢，看看上市公司的治理，也别说谁了。
家园 谈谈我的理解 关于这个问题，没有深入思考过，不过这么多年，经历的小区有6、7个，大多业主群还是保留着，有空还是会看一看，姑且盲人摸象一把。
1、业委会、街道、社区存在感一直很低，业委会大多数情况下就是个橡皮图章，只在重大决议时出现，大多还是物业代为出面（因为要投票之类）。听过讨论，业委会成立主要就是2/3业主同意，所以一般小区成立毫无难度，小区群里喊一嗓子，然后热心业主和物业把选票送上门一般就结了（寄意寒星说的那个金都雅苑，一查都第三届业委会了，而且就那篇引用的文章，也说了上届业委会不欢而散，很可能就是业主意见分歧太大，导致2/3达不到。其实引文里说的高端、低端、安置小区业委会成立比例低很容易理解，高端小区业主找不到，可能群都没有；低端、安置全是租户，不是自己房子没人对小区改造上心。寄意的老毛病就是阅历不够，逻辑分析短板明显，不熟悉领域推导谬误极大，论据能看，结论完全不能看）。
2、也听过业委会和物业的狗屁倒灶的事，经人演绎更是传奇，据说都有提刀堵人的，但现实中没见过啥出格的事。物业工作人员基本都是吐槽权限小责任大，不好做，收物业费难，养不住人，但其实物业人员稳定性感觉挺高。业委会和社区街道人员基本就是出重大事件时现场点卯出现，解决不了继续点卯，真正办事的还是主要靠物业配合业主完成。
3、重大事件业委会和物业强力介入促成的基本没啥印象，比如提到的电梯，是有业主发政府补贴政策，然后有各楼栋热心业主主动串联，一栋一栋自行搞定。而水管，则是有业主发水管维修的图，触目惊心，马上有人就搞选票一蹴而就。当然失败案例也有，绿化换车位，投票都搞定了，结果临近的业主几个12345一打，事情就黄了。所以从我的角度看，街道、社区、业委会、物业全是草台班子，都是被业主推着走，推业主基本不成功。
- 复 谈谈我的理解
家园 业委会拿着公共账户的钱请人做事，业主只能自掏腰包 付出代价不对等。
我们小区业委会想上一个项目，雇佣第三方调查公司扫楼，业主大都反对，但调查公司做假票，业主也没可能核实每一张票的真实性，通过几乎是必然的，最终在唱票的时候，被一个业主偷藏了一摞投票，业委会总算没能得逞。
每一届业委会都想毁绿改建车位，有的楼栋业主心齐，就成功抵制了，有的楼栋一盘散沙，绿化就被毁掉了。
去年一栋临街的小高层，一楼铺面租给了开饭馆的，老板要把几部空调的外机安装在小区内墙上，噪声可想而知，其他楼栋业主，包括业委会，都呼吁那栋楼的业主出面阻止，但那栋楼的业主们表示很忙抽不开身，于是那几部空调外机都顺利安装。
家园 关键是查账 现在住的小区，除物业费收入也有几百万，早年也闹过风波，业委会压着物业不让查账，结果一群业主就策划改选业委会换物业，具体过程不知，但是物业老老实实走人，新来物业把账面都清了，老业委会人员也就不吱声了。然后业主群里出来一批有野心的，串联把这届业委会也干掉了，我当初也被邀请过，新来的一查帐，核对了收入和花销，发现油水不大，真要用心搞也能套出钱来，但精力牵扯过大，谁也不想把这个当主业，于是那几个主事的就放羊了，过了1、2年再次改选业委会，再次换物业，现在就很正常了。
其实小区里的倒灶事，也就是经济层面上比较麻烦，但是物业这点收入，真细究了油水并不大，所以至少江浙这边，自己经历的、身边传言的，基本没听到哪个小区闹得特别不可开交的。象电梯这事，其实没搞定的楼栋、放弃政府补贴自费筹集的都有，但都是少数，而且往往和租住用户多有关系。牵涉到业主自身利益的时候，街道、社区、物业都是辅助，关键在于业主自身，也因此这些岗位都是些没啥油水的职位，自然没有什么大的破事（小事其实大部分业主根本不关心）。
- 复 关键是查账
家园 说没有油水的真是小看了物业了 一个小区一年几百万收入是轻轻松松的事情。
北京的物业基本上是一帮东北人把持。老板招一大堆东北老家农村的七大姑八大姨，干保安、保洁、水电工，一个小区养活一个村不是开玩笑。
你要换物业，那就是断了一大家子的饭碗，不和你拼命都是法治社会的光辉。
我们业委会就经历过，车胎放气、门钥匙被插入半截木条只能换锁，业委会成员被人殴打（报警不了了之）。
真是没见过底层社会的斗争就是朴实无华的上拳头。
家园 你说的这些例子确实如此 我见识过的物业也是这样，业主的车四个轮胎一夜之间四个胎都被扎了，还有的车被划，调监控要么就是没有，要么就是不清楚，甚至都能看到划车的人明晃晃从大门走出去，保安直接给抬杆放人，明显的物业指使的，但问就是保安记不清是谁过去了，然后过两天保安也辞职了。
包括你提示的长春那个事，也是业主跟物业矛盾激化，业主拿刀到物业，警察到场后袭警夺枪伤人被击毙。
真是没见过底层社会的斗争就是朴实无华的上拳头。
这句话说的没错，他其实根本不清楚物业跟业主之间矛盾，无他，他估计连业主都没当过。
关于这个问题，没有深入思考过，不过这么多年，经历的小区有6、7个，大多业主群还是保留着，有空还是会看一看，姑且盲人摸象一把。
住宅商品化不过20多年，正常人哪有几年就换个小区的，只有租房客才有这个可能。一个租客连业主的都不是，哪里会关心物业的事，从房客的角度去谈物业跟业委会，确实是如他自己讲的“盲人摸象”。所以在他笔下，会出现完全是脑补的东西
业委会、街道、社区存在感一直很低，业委会大多数情况下就是个橡皮图章，只在重大决议时出现，大多还是物业代为出面（因为要投票之类）。
业委会压着物业不让查账，结果一群业主就策划改选业委会换物业，具体过程不知，但是物业老老实实走人，新来物业把账面都清了，老业委会人员也就不吱声了。
小区重大事项的决定，无论是法律还是地方法规都是明确规定必须经业主大会决定，而且要双过半加三分之二，只能由业主大会或者街道社区组织。这是稍微有点业主意识的人都能知道的常识，无论如何都不可能出现物业代业主出面组织投票这种违法的行为。能脑补出这种剧情，只能是一个租户的道听途说，所以他会演绎出“真正办事的还是主要靠物业配合业主完成”
所以从我的角度看，街道、社区、业委会、物业全是草台班子，都是被业主推着走，推业主基本不成功。
这种荒唐结论。甚至还要编成业委会压着物业不让查账的鬼话来。估计他连业委会都不知道是干什么的怎么来的，才会把业委会说成被业主推着走的对立组织。更得出物业没油水的可笑结论。事实上除了刚入住时候的业委会因为大家都不熟悉，成立时有点半指定性质外，后面换届的基本都是大多数业主自己选的。但无论什么情况，其实都是如han河友所说，后面必然要得到街道社区的支持，包括很多物业能赖着不走，也是街道社区在后面，说街道社区是草台班子，认为物业没油水，完全是不了解中国的基层情况。
lpa河友说的例子
有一届业委会胡作非为，一位年轻女业主脾气很火爆，一怒之下发起投票解散业委会，虽然很多人都支持这位女业主，但毕竟近2000户的小区，工作量非常大，仅靠在小区出入口放置投票箱拿不到足够的票。
实际上，还有不少人根本不愿意投票，认为不管谁上来都是搞钱。
我家领导人缘很好，觉得这位女业主的确是为大家的利益，就组织了几个业主，每天晚上扫楼，花了半个多月时间，总算拿到足够投票解散了业委会。
这里面其实还只说了一半工作，解散业委会其实是要通过召开业主大会的，而召开业主大会需要20%业主提议，所以那位女业主不能直接投票解散业委会，而是要先召集部分业主签字凑够20%的数量，向街道提出召开业主大会的申请，然后才是以扫楼投票的形式投票召开业主大会并表决。这里面说的简单，其实街道社区老业委会有任何方面设置障碍，这个投票都进行不下去。比如签名真实性的确认、投票的真实性、统计时候的监督验票、包括业主大会召开的程序合法性等等，只要有一个地方挑出毛病就前功尽弃，几个月时间也过去了。所以看似简单的一句话里，没有几个热心而又有毅力的业主去坚持进行，根本是做不成的。这也是现在的业委会选举难的一个重要因素。
所以我也支持lpa河友说的业委会应该有报酬，但现实是有精力懂法律敢于维护个人权益的业主，大多是公职人员，现行法律严禁这些人在业委会拿报酬，而且大多有自己的工作，完全用业余时间去义务干业委会工作，很少有人能做到；而有时间参与业委会的，大多数是退休的老人，很多法律上的东西都不懂，完全靠拍脑门决定，所以很多业委会初衷是好的，但进行中就走偏了，再加上一些贪便宜的业委会成员被物业收买出卖全体业主的利益，这样的业委会更是不会很好维护业主权益了。
制度设计上，业主选出业委会，代表大家去监督物业，物业由业主大会选聘由业委会代表业主签订合同，全体业主、业委会、物业之间互相制约、互相监督，最终实现业主得到良好服务，物业赚钱的双赢局面；但现实中，大多数业主要么不懂法要么不关心自己权益，业委会要么自身有问题要么被物业收买，大多数小区的业委会实际上无法对物业进行有效监督。而多数物业单纯以降低成本多赚钱为目的，物业服务能省就省，利用公共部位创收想方设法，尤其是缺乏监督的情况下，单个业主根本无法与物业去对抗。
通宝推：hansens,家园 律师挺适合业委会吧 有精力懂法律敢于维护个人权益还不怕事大.
我这里业委会七个业主,四个律师两个物业(非本楼)一个媒体,都是爱折腾的。
家园 未必如此 律师虽然懂法律，但时间精力不会投入到业委会上的，毕竟只有投入没有产出。而且律师在大家的印象中口碑也不是很好。
业委会需要的人，要有时间，要有精力，要有威信，要会与业主打交道，要会与街道社区打交道，要懂一些基本的民法常识，最主要的是能经常与业主见面，而且还要热心，这些其实都不适合上班族，包括律师。
其实最合适的是刚退休的公职人员，刚退休精力充沛，有劲没处用，领着小区里的老头老太太们盯着物业还是不成问题的。
最好的组合就是退休公职人员加私企老板加个律师，搭配一两个热心年轻人。这样有人懂法律有人提供经费有人出主意有人跑腿。当然前提是心术都正。
家园 我们小区是周边公认最难搞的小区 上个帖子说至今有四届业委会，实际上是五届。
第一届业委会成立时，大家没有经验，业委会主任一通胡作非为，到期后重选业委会。
大家觉得第一届业委会人品只是个案，没想到的是第二届业委会也是半斤八两，群情激奋之下，第二届主任辞职，业委会自动解散。
第三届业委会主任，不但也和前两届一样，脸皮还特厚，死活都不辞职，最终被业主罢免解散。
第四届业委会成立之后，业委会成员内讧，还没有正式履职，就原地自爆了。
经过这几次折腾，大家都不再对业委会抱任何信心。
现在的第五届业委会终于让大家看到了希望。
我深圳房子的那个小区最近也在筹备业委会。
筹备组每天在群里发几遍投票统计，一共多少业主投票，尚未投票共多少户，分别是x栋x单元x号房。
每天n次曝光没有投票的业主，几乎就是胁迫，很难让人不怀疑其居心。
这个小区有个大业主，是家上市公司，估计和物业关系不差，迟迟不肯投票，筹备组的志愿者发动业主打12345，要求政府去做这家上市公司的工作。
这个小区有不少业主是香港人，他们没办法在APP上投票，到现场投票又很麻烦，要成立业委会并不容易。