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主题:说一说我亲历的房屋维修基金使用情况。 -- hansens

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      • 家园 不过 @henson 河友的业委会也是然并卵 -- 补充帖

        从 @henson 河友的多次描述中,他们这个业委会冲着行驶职权去的。 @潜望镜 河友有个挺好的总结 :你要说社会主义分配公平,大家好好好,这是向上公平好;你要说社会主义要勤奋工作,就作鸟兽散,这是向下公平不行。

        业委会是不是必然比物管好?个例显然不必然。总体有可能好。

        民主必须依托物质基础。业委会的物质基础在哪?总不会是hwnson河友的思想。

      • 家园 这个其实值得深思

        为何江浙,帝都两地的区别这么大?是什么局限条件造成的?

        • 家园 江浙帝都区别大,就是个伪命题

          全国到处都一样,业委会成立难是个普遍的现象。个别人的个别体会代表不了什么,也得不出这个结论。

          二问业委会:这么近、那么远,业委会成立咋这么难?

          这是人民网在2019年搞的系列调查文章中的一篇,可以看到全国各地的反映都是一样的问题。

          浙江余杭两年多换了3个社区业委会也没成立。钱江晚报多次报道过。

          余杭这个小区成立业委会频遭波折

          “我们这小区两年多换了3个社区,现在想成立一个业委会太难了!”

          近日,有家住杭州余杭闲林金都雅苑的业主向钱江晚报·小时新闻报料,说金都雅苑小区2年多一点的时间换了3个社区,现在有业主想成立业委会,但是前后忙活了近一年都没成功。

          再看上海,同样如此。

          通过对上海青浦、闵行、松江等多个区域调研,我们发现业委会作为社区治理的关键一环,显现出明显的薄弱性。主要表现在业委会成立难、换届难和履职难三个方面,一定程度上影响了社区治理的整体效果,可能给基层社区应急管理和稳定带来潜在的风险。

          首先,业委会的成立困难重重。上海大学主持的都市社区调查数据显示,截至2022年底,上海各类社区中业委会的成立比例不到三分之二。其中,低端小区和高端小区的业委会成立比例都较低,而拆迁安置房小区的成立比例仅为38.37%,老旧小区和棚户区的成立比例更是低至9.76%。

          破解业委会“三难”需用技术、有政策、能激励

          浙江、上海都如此,江浙地区的江苏其实更不用说了。

          其实不只是这些地区,包括大家印象中政治氛围不那么浓郁的广东,物业问题恰恰是更严重一些,这从网上的新闻中更能反映出来。

          现在小区物业的问题,根本原因不是物业公司这个行业有问题,而是在国内从上到下包括物业公司自己对物业公司的定位有偏差,把一个提供物业服务的行业当成了物业管理的机构。最根本的原因,就是城市基层治理者的懒政,尤其是居委会、社区这些所谓的居民自治组织,但其实又相当于街道的下设机构的人员,为了自己工作的方便,变相地把小区的物业公司视同小区的管理者,才助长了物业公司的乱象,最后鸠占鹊巢,变成了骑在业主头上的恶霸。尤其疫情三年的封控,更加剧了物业公司滥用权力的情况。也正因为这个原因,业委会“成立难、换届难、履职难”。再叠加多数业主根本不懂得维护自己的权益,更加剧了这个乱象。

          主贴中说的现象、分析跟结论都是准确的。

          • 家园 我的理解,这个是个制度的难题

            物业的本质,其实是一个小范围内的公共服务问题,这个公共服务,如何避免搭便车,而又让多数人满意,恐怕没有什么好办法。

            个别做的好的,原因我猜是小区业主的共识基本一致导致的。

            • 家园 哪里有什么难题?

              纽约很多楼房的产权形式是co-op,就是公司。所谓业主,法律上是股东,购买了楼这个公司的若干股权,从而长期(永久)地从楼这个公司租住对应的单元。楼里的居民按照股权选举董事会,制定公司章程,聘请物业公司提供服务。业主要缴纳maintainance fee,用于日常保洁、公共用电等项目,以及积累起来用于大修。那么多楼,那么多公司,管理得好好的,哪里有天朝那么多烂事?

              不过呢,看看上市公司的治理,也别说谁了。

              • 家园 这个恰恰就是不同制度的安排了

                美国那种方式,有一个公司拥有整个大楼,某个单位的业主只是这家公司的股东。

                中国没有这种制度的安排,业委会是业主付款雇来的,业主并非业委会的股东。

                还有一个次要的原因,美国那种做法,规模跟中国的没得比吧?美国一栋楼的股东数量,估计远不如中国一个小区的吧?

                • 家园 确实有不同

                  美国还有另外一种产权形式,condo,单元都是业主自己的,好像也有某种董事会一类的机构负责。

                  至于规模,确实没有国内小区那么多人,但也有不少不小的住宅楼,论户数,不必中国的居民楼少。可以先把楼搞好,再说小区。

            • 家园 谈谈我的理解

              关于这个问题,没有深入思考过,不过这么多年,经历的小区有6、7个,大多业主群还是保留着,有空还是会看一看,姑且盲人摸象一把。

              1、业委会、街道、社区存在感一直很低,业委会大多数情况下就是个橡皮图章,只在重大决议时出现,大多还是物业代为出面(因为要投票之类)。听过讨论,业委会成立主要就是2/3业主同意,所以一般小区成立毫无难度,小区群里喊一嗓子,然后热心业主和物业把选票送上门一般就结了(寄意寒星说的那个金都雅苑,一查都第三届业委会了,而且就那篇引用的文章,也说了上届业委会不欢而散,很可能就是业主意见分歧太大,导致2/3达不到。其实引文里说的高端、低端、安置小区业委会成立比例低很容易理解,高端小区业主找不到,可能群都没有;低端、安置全是租户,不是自己房子没人对小区改造上心。寄意的老毛病就是阅历不够,逻辑分析短板明显,不熟悉领域推导谬误极大,论据能看,结论完全不能看)。

              2、也听过业委会和物业的狗屁倒灶的事,经人演绎更是传奇,据说都有提刀堵人的,但现实中没见过啥出格的事。物业工作人员基本都是吐槽权限小责任大,不好做,收物业费难,养不住人,但其实物业人员稳定性感觉挺高。业委会和社区街道人员基本就是出重大事件时现场点卯出现,解决不了继续点卯,真正办事的还是主要靠物业配合业主完成。

              3、重大事件业委会和物业强力介入促成的基本没啥印象,比如提到的电梯,是有业主发政府补贴政策,然后有各楼栋热心业主主动串联,一栋一栋自行搞定。而水管,则是有业主发水管维修的图,触目惊心,马上有人就搞选票一蹴而就。当然失败案例也有,绿化换车位,投票都搞定了,结果临近的业主几个12345一打,事情就黄了。所以从我的角度看,街道、社区、业委会、物业全是草台班子,都是被业主推着走,推业主基本不成功。

              • 家园 业委会拿着公共账户的钱请人做事,业主只能自掏腰包

                付出代价不对等。

                我们小区业委会想上一个项目,雇佣第三方调查公司扫楼,业主大都反对,但调查公司做假票,业主也没可能核实每一张票的真实性,通过几乎是必然的,最终在唱票的时候,被一个业主偷藏了一摞投票,业委会总算没能得逞。

                每一届业委会都想毁绿改建车位,有的楼栋业主心齐,就成功抵制了,有的楼栋一盘散沙,绿化就被毁掉了。

                去年一栋临街的小高层,一楼铺面租给了开饭馆的,老板要把几部空调的外机安装在小区内墙上,噪声可想而知,其他楼栋业主,包括业委会,都呼吁那栋楼的业主出面阻止,但那栋楼的业主们表示很忙抽不开身,于是那几部空调外机都顺利安装。

                • 家园 关键是查账

                  现在住的小区,除物业费收入也有几百万,早年也闹过风波,业委会压着物业不让查账,结果一群业主就策划改选业委会换物业,具体过程不知,但是物业老老实实走人,新来物业把账面都清了,老业委会人员也就不吱声了。然后业主群里出来一批有野心的,串联把这届业委会也干掉了,我当初也被邀请过,新来的一查帐,核对了收入和花销,发现油水不大,真要用心搞也能套出钱来,但精力牵扯过大,谁也不想把这个当主业,于是那几个主事的就放羊了,过了1、2年再次改选业委会,再次换物业,现在就很正常了。

                  其实小区里的倒灶事,也就是经济层面上比较麻烦,但是物业这点收入,真细究了油水并不大,所以至少江浙这边,自己经历的、身边传言的,基本没听到哪个小区闹得特别不可开交的。象电梯这事,其实没搞定的楼栋、放弃政府补贴自费筹集的都有,但都是少数,而且往往和租住用户多有关系。牵涉到业主自身利益的时候,街道、社区、物业都是辅助,关键在于业主自身,也因此这些岗位都是些没啥油水的职位,自然没有什么大的破事(小事其实大部分业主根本不关心)。

                  • 家园 说没有油水的真是小看了物业了

                    一个小区一年几百万收入是轻轻松松的事情。

                    北京的物业基本上是一帮东北人把持。老板招一大堆东北老家农村的七大姑八大姨,干保安、保洁、水电工,一个小区养活一个村不是开玩笑。

                    你要换物业,那就是断了一大家子的饭碗,不和你拼命都是法治社会的光辉。

                    我们业委会就经历过,车胎放气、门钥匙被插入半截木条只能换锁,业委会成员被人殴打(报警不了了之)。

                    真是没见过底层社会的斗争就是朴实无华的上拳头。

                    • 家园 你说的这些例子确实如此

                      我见识过的物业也是这样,业主的车四个轮胎一夜之间四个胎都被扎了,还有的车被划,调监控要么就是没有,要么就是不清楚,甚至都能看到划车的人明晃晃从大门走出去,保安直接给抬杆放人,明显的物业指使的,但问就是保安记不清是谁过去了,然后过两天保安也辞职了。

                      包括你提示的长春那个事,也是业主跟物业矛盾激化,业主拿刀到物业,警察到场后袭警夺枪伤人被击毙。

                      真是没见过底层社会的斗争就是朴实无华的上拳头。

                      这句话说的没错,他其实根本不清楚物业跟业主之间矛盾,无他,他估计连业主都没当过。

                      关于这个问题,没有深入思考过,不过这么多年,经历的小区有6、7个,大多业主群还是保留着,有空还是会看一看,姑且盲人摸象一把。

                      住宅商品化不过20多年,正常人哪有几年就换个小区的,只有租房客才有这个可能。一个租客连业主的都不是,哪里会关心物业的事,从房客的角度去谈物业跟业委会,确实是如他自己讲的“盲人摸象”。所以在他笔下,会出现完全是脑补的东西

                      业委会、街道、社区存在感一直很低,业委会大多数情况下就是个橡皮图章,只在重大决议时出现,大多还是物业代为出面(因为要投票之类)。

                      业委会压着物业不让查账,结果一群业主就策划改选业委会换物业,具体过程不知,但是物业老老实实走人,新来物业把账面都清了,老业委会人员也就不吱声了。

                      小区重大事项的决定,无论是法律还是地方法规都是明确规定必须经业主大会决定,而且要双过半加三分之二,只能由业主大会或者街道社区组织。这是稍微有点业主意识的人都能知道的常识,无论如何都不可能出现物业代业主出面组织投票这种违法的行为。能脑补出这种剧情,只能是一个租户的道听途说,所以他会演绎出“真正办事的还是主要靠物业配合业主完成”

                      所以从我的角度看,街道、社区、业委会、物业全是草台班子,都是被业主推着走,推业主基本不成功。

                      这种荒唐结论。甚至还要编成业委会压着物业不让查账的鬼话来。估计他连业委会都不知道是干什么的怎么来的,才会把业委会说成被业主推着走的对立组织。更得出物业没油水的可笑结论。事实上除了刚入住时候的业委会因为大家都不熟悉,成立时有点半指定性质外,后面换届的基本都是大多数业主自己选的。但无论什么情况,其实都是如han河友所说,后面必然要得到街道社区的支持,包括很多物业能赖着不走,也是街道社区在后面,说街道社区是草台班子,认为物业没油水,完全是不了解中国的基层情况。

                      lpa河友说的例子

                      有一届业委会胡作非为,一位年轻女业主脾气很火爆,一怒之下发起投票解散业委会,虽然很多人都支持这位女业主,但毕竟近2000户的小区,工作量非常大,仅靠在小区出入口放置投票箱拿不到足够的票。

                      实际上,还有不少人根本不愿意投票,认为不管谁上来都是搞钱。

                      我家领导人缘很好,觉得这位女业主的确是为大家的利益,就组织了几个业主,每天晚上扫楼,花了半个多月时间,总算拿到足够投票解散了业委会。

                      这里面其实还只说了一半工作,解散业委会其实是要通过召开业主大会的,而召开业主大会需要20%业主提议,所以那位女业主不能直接投票解散业委会,而是要先召集部分业主签字凑够20%的数量,向街道提出召开业主大会的申请,然后才是以扫楼投票的形式投票召开业主大会并表决。这里面说的简单,其实街道社区老业委会有任何方面设置障碍,这个投票都进行不下去。比如签名真实性的确认、投票的真实性、统计时候的监督验票、包括业主大会召开的程序合法性等等,只要有一个地方挑出毛病就前功尽弃,几个月时间也过去了。所以看似简单的一句话里,没有几个热心而又有毅力的业主去坚持进行,根本是做不成的。这也是现在的业委会选举难的一个重要因素。

                      所以我也支持lpa河友说的业委会应该有报酬,但现实是有精力懂法律敢于维护个人权益的业主,大多是公职人员,现行法律严禁这些人在业委会拿报酬,而且大多有自己的工作,完全用业余时间去义务干业委会工作,很少有人能做到;而有时间参与业委会的,大多数是退休的老人,很多法律上的东西都不懂,完全靠拍脑门决定,所以很多业委会初衷是好的,但进行中就走偏了,再加上一些贪便宜的业委会成员被物业收买出卖全体业主的利益,这样的业委会更是不会很好维护业主权益了。

                      制度设计上,业主选出业委会,代表大家去监督物业,物业由业主大会选聘由业委会代表业主签订合同,全体业主、业委会、物业之间互相制约、互相监督,最终实现业主得到良好服务,物业赚钱的双赢局面;但现实中,大多数业主要么不懂法要么不关心自己权益,业委会要么自身有问题要么被物业收买,大多数小区的业委会实际上无法对物业进行有效监督。而多数物业单纯以降低成本多赚钱为目的,物业服务能省就省,利用公共部位创收想方设法,尤其是缺乏监督的情况下,单个业主根本无法与物业去对抗。

                      通宝推:hansens,
                      • 家园 律师挺适合业委会吧

                        有精力懂法律敢于维护个人权益还不怕事大.

                        我这里业委会七个业主,四个律师两个物业(非本楼)一个媒体,都是爱折腾的。

                        • 家园 未必如此

                          律师虽然懂法律,但时间精力不会投入到业委会上的,毕竟只有投入没有产出。而且律师在大家的印象中口碑也不是很好。

                          业委会需要的人,要有时间,要有精力,要有威信,要会与业主打交道,要会与街道社区打交道,要懂一些基本的民法常识,最主要的是能经常与业主见面,而且还要热心,这些其实都不适合上班族,包括律师。

                          其实最合适的是刚退休的公职人员,刚退休精力充沛,有劲没处用,领着小区里的老头老太太们盯着物业还是不成问题的。

                          最好的组合就是退休公职人员加私企老板加个律师,搭配一两个热心年轻人。这样有人懂法律有人提供经费有人出主意有人跑腿。当然前提是心术都正。

                      • 家园 我们小区是周边公认最难搞的小区

                        上个帖子说至今有四届业委会,实际上是五届。

                        第一届业委会成立时,大家没有经验,业委会主任一通胡作非为,到期后重选业委会。

                        大家觉得第一届业委会人品只是个案,没想到的是第二届业委会也是半斤八两,群情激奋之下,第二届主任辞职,业委会自动解散。

                        第三届业委会主任,不但也和前两届一样,脸皮还特厚,死活都不辞职,最终被业主罢免解散。

                        第四届业委会成立之后,业委会成员内讧,还没有正式履职,就原地自爆了。

                        经过这几次折腾,大家都不再对业委会抱任何信心。

                        现在的第五届业委会终于让大家看到了希望。

                        我深圳房子的那个小区最近也在筹备业委会。

                        筹备组每天在群里发几遍投票统计,一共多少业主投票,尚未投票共多少户,分别是x栋x单元x号房。

                        每天n次曝光没有投票的业主,几乎就是胁迫,很难让人不怀疑其居心。

                        这个小区有个大业主,是家上市公司,估计和物业关系不差,迟迟不肯投票,筹备组的志愿者发动业主打12345,要求政府去做这家上市公司的工作。

                        这个小区有不少业主是香港人,他们没办法在APP上投票,到现场投票又很麻烦,要成立业委会并不容易。

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