主题:说一说我亲历的房屋维修基金使用情况。 -- hansens
作为北京的某小区业委会委员,说一说我亲历的房屋维修基金使用情况。
资金来源:办房产证前交 3%,保存在政府监管账户。
使用:由业委会提出申请,业主大会批准通过(按面积投票权的66%同意),街道房管科审核同意后拨付。
但是作为政府有紧急使用的权力
每次使用后以楼为单位结算剩余金额。可以查看每一户剩余的公共维修基金金额。
补充: 使用完了以后,各户有义务补充维修基金。但是现阶段是没有强制性的。
作为业委会委员我说一下亲历的两次业委会使用
案例1、 房屋使用15年后,物业公司提出消防水管老化,必须更换。 因为当时没有业委会,所以物业按紧急程序向街道提出了使用申请。包括方案和报价。街道批准后该项目直接拨付了五百万资金给物业,物业外包了一个公司把消防水管都换了。
案例2. 物业公司提出电梯老化,必须维修或更换,提出一个500万预算维修20部电梯的紧急预算,已经报街道,看起来要批准了。 然后业主(20%签名)发起成立业委会,按面积投票权的66%投票有效后选出了业委会。
业委会先试图换掉物业(要再次投票66%通过才能换),被街道阻止。
然后电梯维修重新招标,中间多有波澜。 经历了业委会受贿风波,业委会主要成员有过激言论被抓去派出所风波(参考我前年的帖子),物业煽动群众斗群众风波(故意停了一些电梯,导致高峰期拥堵引导部分业主攻击业委会)。 最后某企业让了一些价格接下了工程。然后项目还需要组织一次业主大会66%投票通过才能合同生效。
从我亲身经历的事情来看,现在的制度是根本无法解决老旧小区的维修问题。原因有:
1、业主对物业和街道毫无信任,实际使用和没有透明度。
2、街道实际上是可以强行动用公共维修基金的。
3、业委会的成立和运作被设置了超高门槛,实际上难以达到,导致大部分业委会都是瘫痪的。并且哪怕是90%选票选出的业委会没有被任何权力。任何维修基金的使用都需要业主大会的再次投票(66%以上通过)。 要知道组织一次投票然后还要66%通过是很困难的事情。这足以消磨大部分人的热情。
4、街道不愿意放弃对物业公司的影响和控制(分肥,以及物业承担了一部分的社区管理职能,在疫情期间,封小区都是物业执行的),这导致了街道有足够的动力来限制业委会的运作。
最后,我是经历过这些事情后幻灭了,卖房跑路。就这样
1、基层政府工作的随意、不透明和腐败猜想导致业主对基层政府没有信任。(塔西佗陷阱)
2、物业公司的权力过大,并且缺少制约。导致业主和物业公司充满了冲突。
3、业委会的权力受到了极大的制约,一方面是基层政府不愿意看到一个可能(也必然)产生对抗的群众组织,一方面也是中国特色大规模小区原子化个人导致的组织困难。(说实话我们能在一年组织3次投票过66%,我都挺佩服我们自己的)。
以上原因,最后总结一句话:
没有人民的民主,就没有人民的一切。
坐标江浙
1、成立业委会稀松平常,基本目光所及稍大的小区,都有业委会,很多新楼盘,还没交付,业委会都筹备好了。
2、物业远没有那么强势,所在小区物业被换了3次了,一次比一次尽责,业委会直接拉了各物业搭台竞选,让小区业主投票。
3、街道强势也算是神话了,江浙这边其他部门过节送礼,都属于严打范畴,和建筑相关的甚至要门口安监控,严查送礼。而街道却几乎没这个步骤,因为送的人少,非油水部门。早年倒是因为拆迁出现过强力街道,但是很快整个班子进去了,所以街道工作没人认为是香馍馍。
4、动用维修基金这事,业委会物业街道强推没见过,小区群催着业委会物业街道办事才是常态,安装电梯、更换水管,这两年都碰到了,基本业主都是满意的,因为整个环节随时备查,有异常12345不断,各职能部门办事人员反应很快,投诉2次以上的,基本办事人员就留手机了,下班也能喊过来。
为何江浙,帝都两地的区别这么大?是什么局限条件造成的?
疫情期间封城几个月,街道完全要依赖各物业公司来执行。 然后讲政治的需要压倒了居民服务的需求。其实,在22年底封城末期,一部分小区已经是封不住了,居民怨气太大,和物业、街道多次冲突。
街道夹杂在维稳硬任务和居民的不满中间,无法弥合。
所以,我的领悟是,威权体制总会遇到维持不下去的时候。
业主的斗争近年来在增强。 我了解远没你们深,故而也就只能边上插个一两句。
然后我又双叒叕来了:这个其实跟大政相关。
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从 @henson 河友的多次描述中,他们这个业委会冲着行驶职权去的。 @潜望镜 河友有个挺好的总结 :你要说社会主义分配公平,大家好好好,这是向上公平好;你要说社会主义要勤奋工作,就作鸟兽散,这是向下公平不行。
业委会是不是必然比物管好?个例显然不必然。总体有可能好。
民主必须依托物质基础。业委会的物质基础在哪?总不会是hwnson河友的思想。
全国到处都一样,业委会成立难是个普遍的现象。个别人的个别体会代表不了什么,也得不出这个结论。
这是人民网在2019年搞的系列调查文章中的一篇,可以看到全国各地的反映都是一样的问题。
浙江余杭两年多换了3个社区业委会也没成立。钱江晚报多次报道过。
“我们这小区两年多换了3个社区,现在想成立一个业委会太难了!”
近日,有家住杭州余杭闲林金都雅苑的业主向钱江晚报·小时新闻报料,说金都雅苑小区2年多一点的时间换了3个社区,现在有业主想成立业委会,但是前后忙活了近一年都没成功。
再看上海,同样如此。
通过对上海青浦、闵行、松江等多个区域调研,我们发现业委会作为社区治理的关键一环,显现出明显的薄弱性。主要表现在业委会成立难、换届难和履职难三个方面,一定程度上影响了社区治理的整体效果,可能给基层社区应急管理和稳定带来潜在的风险。
首先,业委会的成立困难重重。上海大学主持的都市社区调查数据显示,截至2022年底,上海各类社区中业委会的成立比例不到三分之二。其中,低端小区和高端小区的业委会成立比例都较低,而拆迁安置房小区的成立比例仅为38.37%,老旧小区和棚户区的成立比例更是低至9.76%。
浙江、上海都如此,江浙地区的江苏其实更不用说了。
其实不只是这些地区,包括大家印象中政治氛围不那么浓郁的广东,物业问题恰恰是更严重一些,这从网上的新闻中更能反映出来。
现在小区物业的问题,根本原因不是物业公司这个行业有问题,而是在国内从上到下包括物业公司自己对物业公司的定位有偏差,把一个提供物业服务的行业当成了物业管理的机构。最根本的原因,就是城市基层治理者的懒政,尤其是居委会、社区这些所谓的居民自治组织,但其实又相当于街道的下设机构的人员,为了自己工作的方便,变相地把小区的物业公司视同小区的管理者,才助长了物业公司的乱象,最后鸠占鹊巢,变成了骑在业主头上的恶霸。尤其疫情三年的封控,更加剧了物业公司滥用权力的情况。也正因为这个原因,业委会“成立难、换届难、履职难”。再叠加多数业主根本不懂得维护自己的权益,更加剧了这个乱象。
主贴中说的现象、分析跟结论都是准确的。
业委会各种困难的根源,就在于
政府不愿意看到一个可能(也必然)产生对抗的群众组织
至于这个政府是基层还是哪一级,不重要。
别处不了解,对深圳基层政府的服务精神,还是有些体会的。帝都?顾名思义,一切为了帝,一切围绕帝。
物业的强势,就是典型的以仆凌主。道理上物业是业主雇佣来为业主服务的,业主不满意的就换人,结果现在一个个物业都人五人六地狂得很,好像物业才是小区的主人了,业主倒要被物业管。
不过呢,这个,在现今体制下,再正常不过了。
北京时间9月2日在吉林长春红旗街,发生命案。 据传
一业主和物业发生纠纷,警察到场后引发进一步冲突。一名警察死亡。凶手持枪挟持人质。现场大批特警到场。
X上 用红旗街搜索,有大量报道。
这真是一个悲剧的注脚,说明了矛盾已经很严重了。
我深圳的房子20多年了,业委会都成立不起来,最近又在投票成立业委会,现在票数够了,但面积还不够,那些志愿者几乎是胁迫大家投票,即使成立了,恐怕也很难看好。
我内地的房子现在是第四届业委会,最初的物业是国企,服务很好,被第一届业委会赶走,然后就铲绿化改车位卖车位,后面两届半斤八两,和社区、物业勾结,如果不是被集体抵制,公共维修资金早就被挥霍一空了。现在的业委会还过得去。
我的看法是权威不是问题,问题在于有没有提供足够的公共服务,假如当年北京的政府提供了满足居民需求的公共服务,即便用的是权威方式,是不是你的感悟又会不同?
我举个权威方式提供公共服务的例子:大量的视频监控。很明显,有人会认为这种方式侵犯个人私隐,但是,确实是一种有效的抑制犯罪的方式。这事在中国,权威政府说干就干了,视频监控到处都是,可有投票选举的民主过程?
物业的本质,其实是一个小范围内的公共服务问题,这个公共服务,如何避免搭便车,而又让多数人满意,恐怕没有什么好办法。
个别做的好的,原因我猜是小区业主的共识基本一致导致的。
最简单的就是物业干好自己该干的事。
物业的设定就是取经自英国,类似于庄园管家,也就是你说的是个服务性质的企业,无非是在国内服务于整个小区。正规的叫法就是物业服务公司。但很多物业是把自己当成了小区的管理机构,自称物业管理公司或者物业服务管理公司,这就是定位上的偏差。
业主跟物业的关系就是雇佣服务关系,双方的关系由物业服务合同来约定,我花钱你服务,如此而已。但现在是物业拿自己当主人,业主是被管理者,这样的定位必然出矛盾。
就跟你家请了个保姆,让她来给你服务的,但现在保姆当成了你家的主人,要求你不准干这个不准干那个,进门要刷卡、上电梯要刷卡,每个月不按时给她钱就不让你进门,这相当于你花钱请了个妈回来。