主题：关于“上海抬抬女”的几个问题 -- laska
家园 都是房价高企惹的祸 家园 看了协议，还是挺同情她的 单纯从法律上讲，我觉得这个协议很不规范，既然乙方是汪月华，最后在合同上签字的应该是 这个人。虽然第七条说由汪月芳代表全家，但这个没有汪月华的认可应该是无效的。（否则我也可以和甲方签这个合同，说我代表他们全家，最后甲方和我签字是不是也可以了？）。协议的附件是不是还应该有委托书呢？
就实际情况来说，如果这样的方式是符合当时的情况的话。就是说汪月芳作为户主有权签这个协议，那么根据这个第七条，由汪月芳一个人签字就可以生效了，没有必要要金来签字了。为什么还要多此一举呢？另外合同明确要签章，怎么只有汪月芳的章，而没有金的章呢？ 希望懂行的给解释一下在上海这种拆迁协议的手续有没有问题。是不是当时就是这样操作的。
如果协议的原件就是这个样子的话，那么我认为也就不用去司法鉴定了，直接因为没有签章就可以认定金在合同上的签字是无效的。整个协议是不是有效，就看上海方面的政策了，是只要户主签就行（这样的话，协议还是有效的），还是必须家庭所有成员签（这样的话，协议就无效了）。
谁看的清协议第二条，金的名字后面括号里注的是什么？
我推测，一般情况下，一个户口下都是一家人，谁来签这个协议都行，双方都认可。而像金的情况，一个户口下不是一家人，属于比较特殊的，可能一开始拆迁方认为只要她小姨也就是户主和拆迁方签了协议就行了，后来不知道那路神仙看到金的名字，为稳妥，又把协议打回来要金也签这个协议，又不知是谁为省事或故意隐瞒，或者认为反正钱是给了他们了，再或者臆断他们自己都认可了，就擅自添了交差了。要是这个样子的话，政府方面也是有责任的。
另外，整个事件，为什么她只和政府闹，不向她的小姨了解一下情况？这个补偿款是不是给了呢？还是都在她小姨那里？那样的话，她小姨做手脚的可能性更大，也不排除她小姨和拆迁方达成默契。
总的来说，这个对她的损害也并不大，像楼主说的，协议本身还是
合理的，不象她说的差距那么大。事情本身涉及的金额当时来说也不大，拆迁方没有那么黑，不至于这么悲天悯地。至于说到她母亲去世，很让人同情，可也不能直接归到人家头上。政府方面不一定是隐瞒什么，可能只是官僚主义，互相扯皮了，这个也不是一天两天了，没必要大惊小怪的。
她这个事，实际的说，要想推翻这个协议比较难，因为还涉及到她小姨那一方。关键是她自己的诉求是什么。我觉得应该她应该找个律师，给她一些专业的建议，而且律师有资格而且往往知道如何去查阅相关的材料。或者，去找辖区的人大代表来过问此事也能看到有关的材料。就怕象她分不清好人坏人，一遇到不如自己的意就耍泼，那就没人愿意帮她了。
这个事要说解决的话，我估计顶多提高点补偿。会不会按现在的价格补不好说，现在房价这么高，再给她一套房子恐怕也不现实，而且恐怕也没法去追究谁的责任了。
家园 三而谈 看了楼上（岸芷汀兰）在本贴和另一贴的回复和楼主（laska）的观点，继续接着说说。
怎么说呢，我对金某是中立偏同情。同情主要是出于同在上海土地上对现在的房价的恐惧、愤恨，6万多连汤臣一品的一个平米都买不了；中立是对金某在申诉的过程中的一些方法和途径明显缺乏依据、针对性和某些偏激的思维的中立。
1、对于补偿标准2400元/平米是否合理，楼主已经详细的考证了，我也甚为认同。
补充一点这个2400是按4类地区的房屋价格的80%核算的。也就是说金某被动迁房原在2类地区（1类最好，真正的黄浦区）按《试行办法》（动迁协议第3款中文字，全名应该是上海市市政动迁实行办法等类似的文件）被安置在4类地段，而四类地段的房屋价格为3000元/平米。80%估计是动迁房旧里的折旧。（举个例子：00年闸北区与宝山区交接的商品房3000元/平米，而在这片商品房的再北面，宝山区一侧就是连片的动迁安置房）
再说，如果金某对这个补偿标准不满的话，那就只有寻求途径推翻《试行办法》了，当然这个办法是##制定的。嘿嘿（不过从博客中并没有表现出对标准的不满）。
2、关于（岸芷汀兰）提出的协议不规范（承租人汪月华授权方面和最后的签章）。
我的观点是协议基本规范。
承租人汪月华有出具授权书，授权户主汪月芳处理房屋拆迁（这可以从博客中的图片——另一份市信访办的公函显示）
签章的问题，我接触的经验告诉我，公司法人主要认图章，如果图章和签名（尤其是代理人）其一伪造，只认图章的真实性。自然人主要认签名，如果签名和图章其一伪造，只认签名的真实性。所以从这点来看，合同基本没有大的瑕疵。
正是由于最后有金某的签名（不讨论真伪），我进一步推断汪月芳并没有得到金某在拆迁事宜上的授权书，才必需要一个不论真假的金某签名。（这联系动迁协议的第7款就和逻辑了，这也驳斥了一些朋友说的动迁协议户主说了算的概念）实际上在动迁中一家人内部意见不合（尤其是大家庭）造成最后协议无法签署的，比比皆是。
3、关于楼主说的金某死咬黄浦区房地局好像不对。
我的观点是金某死咬黄浦区房地局（市政府）是太对了。
因为，如果上面2点和我在另一贴中的回复观点成立的话。这个纠纷就是金某和小姨在动迁沈月华（我估计是金某的舅舅，汪月芳的哥）的房产（承租权）时，疑伪造金某签名而造成的财产纠纷。无论伪造方是小姨还是华商房产（小姨的可能性更大），金某的财产损失只能由他们来承担（当然黄浦区绿化局有监督失察的连带责任）。在补偿总额11万已定的前提下（金某没有提出过异议），即使金某诉讼成功，得到的赔偿在现今的房价下也是杯水车薪。而且能不能顺利执行呢，华商房产是否还存在，如果是小姨伪造，也存在如何执行的问题。
所以，金某咬死政府部门其实是最好的出路。
4、还有许多很奇怪的问题
金某既然说签名伪造（同时并没有出具授权书给小姨），但为什么会出具授权书给父母去领取补偿款支票（这点上他很被动）。而且支票一直原样由他保存，造成02年至如今房价的飞涨，而支票在其掌握中没有跟上房价的同步增值。——这点是极其被动的。
金某自诉信访1年多，那就算08年初开始。但02年到08年，这中间6年是否由其母信访呢。信访过程如何呢（金某说是08年几月才第一次看到动迁协议——这点我打很大问号）
从最后补偿款金6，小姨4的分割来看，是否会是小姨以现金1成的退让换取不拿实物房屋，转拿现金补偿的妥协。从而在金某同意或不同意的情况下代为签名。
另外解答岸芷汀兰的一个疑问——第二条金某某名字后面的两字是（独生），可能解释为独生子女，或许有相关优惠政策（可对应其博客中要求拆迁办考虑其适婚年龄给与一房一厅的要求）
最后，说一下我认为金某有些做法过于偏激。比如，信访工作人员以非政府工作人员的名义打电话沟通此事，让其做笔迹鉴定。金某如果能心平气和的考虑一下，应该是一个机会（信访办实际上只是一个沟通、转呈职能，没有行政职权）。能不能利用一下，取得动迁协议原件（这点可能较难），但至少有可能取得经过公证的协议复印件。这种复印件在司法鉴定上应该是有效的。这样他的问题就好办多了（可能金某也根本不会这样办，参见第3点）
- 复 三而谈
家园 支票问题。 按南京的规定，拆迁补偿支票只能用于买房，不能直接到银行取回现金。
但南京也有一些公司声称通过它可以取到现金，估计肯定要分肥。
- 复 三而谈
家园 同意你说的，都是房价惹的祸 要我说，她家和她的小姨眼光都不够长远
几万块钱，在02年虽说是一笔可观的数，可咬咬牙也掏的起。当时要是她和她小姨都要房子，现在恐怕都翻多少倍了。
或者她家当初掏钱给她小姨，让她小姨把所有的权益转移给她的话，不也主动的多？现在也赚回来了。
也可能她过于相信动迁组的承诺了。现在房子也拆了，没有可依仗的了，那还能说什么呢？深表同情。
感慨一句，命运还是要掌握在自己手里。
她这个事，要想解决，无论上访还是走法律途径，她自己都需要付出努力，到法院去告的话证据不好取得（不过可能律师能帮助她），审判也需要很长时间，一旦判决下来，不满意的话也就没有到政府上访的渠道了（法院判决的，政府部门信访好像不接待）。坚持上访的话，以前提到过是不是通过人大代表来督促一下，当然站街是最简单的办法了，可是能否成功就看运气了。
想起《大腕》里葛优说的，有这工夫跟他较劲，还不如自己去多挣点钱。
很多时候，包括这个例子里，上访的人都没有把基本事实交代清楚，只是片面夸大自己因此遭受的痛苦和损失，或者牵强附会一些其他的东西，不能突出重点。这样容易让人产生许多疑问，其实并不利于解决问题，因为容易让承办的政府工作人员和同情的人产生不信任感，降低关注的力度。当然，政府方面对这类网上曝光的事是不是也应该及时回应一下，澄清一些似是而非的东西？
顺便说说，我家那边，就是那个现在创造什么速度的地方，大家拆迁都是要房子，政府也不鼓励要钱的，可能怕盖了房子卖不出去。我们老家的房子也快要拆迁了，近来，老爷子正在家忙着盖房子，呵呵呵。但现在没听说有强拆的。
家园 或许我们都太善良了 看了（岸芷汀兰）的回复，首先预祝您老屋能在拆迁中利益最大化，当然了这需要经过艰苦卓绝的抗争的，哈哈。安得广厦千万——估计是我们这代人最大的心愿。
但是并不同意你的一个观点——她家和她的小姨眼光都不够长远。
可能我的心理阴暗面告诉我，或许金某和小姨有着比我们善良人更为深远的眼光。
怎么说呢。
首先，她们共同对补偿的标准没有意义。分歧在拿现金还是实物住房。
其次，金某只说:有过和动迁办协商，要求补偿实物住房。但没有说明是金某的部分还是包含小姨的整体部分及动迁办的答复。
再次，以房屋补偿全款来看（以下借鉴njyd提供的资料）
从协议书中可以看出，房屋面积是30.34平方米，×1.2等于建筑面积36.408平方米，再加10平方（可能就是这价格补贴）得到46.41平方米，总价11384就是以这面积×3000×80％得到的。
结合动迁安置房的实际状况（我住地的附近就是动迁安置房区域），房型为60的2房1厅，40的1房1厅，来看：如果补偿全款拿实物2房1厅，可能会略微补些面积差（通过2类和4类地区的差价，补款不会很多），但补款小姨肯定不会出；如果只牵涉金某补偿部分拿实物1房1厅，40平米，可能金某需要补足很大的一笔面积差价。
再鉴于金某当年还未工作，金母的人生经历和自身的眼疾包括家庭不睦，很大可能其家境极其普通，能否有资金支持。
再补，依据金某博客所诉，小姨是婚后户口迁出，在拆迁前再迁入的。可以估计，小姨的户口只是一个袋袋户口（上海对拆迁中，保存户口而没有实际居住的称谓，专门为了争取拆迁的政策利益）。这样就存在原动迁房实际上就只有金某一人居住，而金某如果要求补偿全款全部为实物住房，就存在小姨只是得到产权证上的百分之多少的名义产权，而实际仍是金某居住（更阴暗的猜测一下，请参考动迁安置房基本在外环一代，小姨有否可能离开原来和LG、孩子共同生活的安逸，跑去郊区照顾外甥女的生活起居。而且安置房转卖必须房产证上产权人的共同意愿才能买卖，那小姨就永远是名义上的持有人）。所以小姨坚决要求那现金，并且提出少拿一成做为妥协的条件。
补之补（海，好的不学，学老萨）我有一个很大的疑问，金某的父母同时住在同一里弄的7号，据此估计应该也在一批拆迁范围内（同一弄堂拆一半，留一半，没见过，不合常理，也不利里弄的建筑结构）。那么有一个金某和小姨双赢的办法，金某可以把自己相应的部分与父母拆迁补偿打包合算在一起要实物住房。这种办法在旧城拆迁中大家庭里很普遍，动迁办一般不会有意义而且多数支持。
这样只能估计，金某一是家庭因素此办法行不通；或是想独立居住，并且强势要求自己的利益最大化（可能超出了小姨和拆迁办的容忍范围，最终出现了一个不是自己的签名）。
海。我这个心里阴暗的人，自责一下。
这种在拆迁中，大家庭内为了各自的利益、想法而产生的兄弟反目、家庭破碎的悲剧，很不幸。但站在外面的旁人是不能简单的评价某人的对与错的。
家园 再啰嗦一下 感谢老兄不厌其烦的给解释，这个事情也越来越能看得清楚一些了。
不过不好说金有漫天要价，咱们也没有这个证据，毕竟她自己没有明确提出来自己的诉求。如果只考虑当时的情况，按照当时的标准，她要是要一室一厅40平米的房子的话，按照拆迁协议上的条款，她自己的权益应该在46*3/5=27.6平米，她小姨的权益她会如何补偿？总不能她自己独吞了房子吧。如果她单独算或者和她父母一起的话，她也应该补12.4平米的差价给拆迁方。我的意思是她如果能拿出这个差价的话，应该和直接给她小姨差不了多少，那样和拆迁方谈起来起来对她更有利。当然，如果她要是想独吞房子或者不想付这个差价的话，有被她小姨和拆迁方达成默契做局的可能。
有一点想不通的是，既然她在这边的要求不能被满足，为什么她父母那边却和拆迁方签协议了呢？照我的理解，这事应该是不见兔子不撒鹰，不见鬼子不上弦，那边拿不到房子这边不能签协议，事情都没有谈周全怎么能早早的把协议给签了呢？是不是他们自己家里也存在分歧呢？而且前面有位仁兄提到她的父亲根据她的授权书去领补偿款，是不是她父母在她的协议上签名而她不知情？但之后她又授权她父母去领钱该怎么解释呢？
我的理解可能一个是他们家内部对这个事有分歧（比如说，她现在上访，她的父亲一直没有出面，可能有不同意见）。另一个是可能他们家签了协议，后来又后悔了，以签名为借口再想换回房子的补偿。当然，这些都是符合逻辑的胡猜，人家真要就是被政府欺骗了的勤劳善良的老百姓，我这个只有自惭形秽，深表同情了。
因为自己家那边也快拆迁了，所以对这个事情比较关注。要说总结一点经验的话，就是一个要理直气壮，政府是人民的，政府的钱人民当然要拿。另一个，说什么都别信，一定落实到纸头上。再一个，一旦协议签了，再说什么也没有用了，千万别后悔。当然，咱们不会狮子大开口，差不多就行了，为了几间房把命搭上太不合算了，知足常乐。
- 复 再啰嗦一下
家园 给岸芷汀兰、laska、njyd、黑岛人一一补花了 嗨，这几天陆陆续续的围绕这个话题回复了不少帖子。究其原因，一是身边有不少亲戚朋友经历过拆迁，也看够了其中的人间百态（有为了娘家拆迁假离婚，户口迁回娘家的；有为了拆迁假结婚，补偿款上午到手下午离婚的；有为了拆迁9子女反目的）；二是有西西河这个可以平和交流的平台（估计其他地方的讨论不会这么平和吧），才敢说说自己的观点和推断（尤其是一些阴暗的方面）。
虽然，还能依据某些事实和线索，凭借逻辑和自己的心理阴暗面做进一步的探求。但是我觉得自己应该停止了。一是在帖子中多次说的，当事人都有各自的利益点，围观的外人是没办法对其作出是非论断的；二是怕长久的用过度审视的（或阴暗）目光放大的看金某，以致影响到对其他事物的平和的思维方式（不能太偏激）。
所以下面不谈金某了，给将要老屋动迁的（岸芷汀兰）兄2个建议吧（当然了，兄在楼上自己也已经从此次事件的讨论中得出了）。
1、家和万事兴——必须在家庭中建立一个强有力的领导核心和民主集中制度，严厉打击无政府主义；并要形成批评与自我批评，有听取最广泛的群众心声的民主氛围；时刻牢记能站在不同家庭成员的利益点上看待事物的利弊。从而建立一个坚固的和谐的新型社会主义家庭壁垒，粉碎任何敌对势力从内部瓦解家庭壁垒的企图。
2、对等的信息平台最重要，这是相互协商的根本（动迁户吃亏往往就吃亏在某些政策文件的不知情）——在拆迁协商开始前，向主管部门和承办部门索要一切相关的政府法律、规章、办法、条例、措施（最好要留下能证明要求信息公开诉求及相应答复的证据）。然后闭起门来先办几天家庭学习班。
相信以上2点再加上（岸芷汀兰）兄的思考问题和沟通问题的能力，一定能确保自己基本的动迁利益的。
至于能否利益最大化，这“最大”的标准因人而异。那CCAV2咋说的——心有多大，舞台就有多大。
（以上的文字纯属和兄开个玩笑，2点建议中破折号后面的就不用去理会了）
最后给参与讨论的岸芷汀兰、laska、njyd、黑岛人一一补花了。（自从一直在改把发帖标准设置为600后，我快成葛朗台了，嗨）
- 复 再啰嗦一下
家园 给你个建议。 被拆迁时不要与大伙一起闹，反正别人先闹来的优惠条件后面的人一样有。也不要提过高的要求，要求太高了拆迁方认为根本无法满足会采取其他办法。
慢慢拖，拖到剩最后一两户时拆迁方总会在某些方面松口，比别人多搞个几千甚至一两万是可能的，因为剩最后一两户多给点对拆迁方来说是个小数目，比动用强力机关和黑社会花费也少。关键是不要公开，拆迁方也怕别人引用给你人条件。
尽量不要把事情闹大，中国人一般都有个习性，闹过头了我反而不肯让步。
总归来说最后一两户总会得到比别人优惠的条件，不管什么名目，得实惠就好。
比如说南京，拆迁面积是定死的，单位面积给的钱也有第三方评估价，这基本没法变。这要变只能靠集体，南京有过评估后当地二手房价马上上涨，大家一起闹只好重新评。个人能得到的是装潢补偿等比较灵活的东西。
这只能做参考，只适用于拆迁比较规范的地区。
- 复 三而谈
家园 呵呵，这是两回事了 3、关于楼主说的金某死咬黄浦区房地局好像不对。我的观点是金某死咬黄浦区房地局（市政府）是太对了。
因为，如果上面2点和我在另一贴中的回复观点成立的话。这个纠纷就是金某和小姨在动迁沈月华（我估计是金某的舅舅，汪月芳的哥）的房产（承租权）时，疑伪造金某签名而造成的财产纠纷。无论伪造方是小姨还是华商房产（小姨的可能性更大），金某的财产损失只能由他们来承担（当然黄浦区绿化局有监督失察的连带责任）。在补偿总额11万已定的前提下（金某没有提出过异议），即使金某诉讼成功，得到的赔偿在现今的房价下也是杯水车薪。而且能不能顺利执行呢，华商房产是否还存在，如果是小姨伪造，也存在如何执行的问题。
所以，金某咬死政府部门其实是最好的出路。
大而化之，最后都要归结到“死咬政府”上的，但就具体的事情而言，房地局只是事后备案，在保存协议的责任上，我觉得要比绿化局小，但金死咬房地局，好象方向也错了
家园 你指正的对 我的一些疏忽造成了这个误解。
我把黄浦区绿化管理局和房地局搞混了，或者说把他们都大而化之为政府部门的代表了。
或者更有可能是，借你的这句话（只是这句话）引出金某为何要死咬政府部门，而忽视司法诉讼伪造协议签名的初衷（当然了，这个初衷是建立在我的逻辑推断上的）。
至于以上3种是那一种呢，见仁见智吧。
至于对金某这种死咬手段的个人观点，也见仁见智吧。
- 复 你指正的对
家园 呵呵，您和芝兰、nj的分析也很好 有些也是我一时思虑不及的。
上海这种拆迁的事情多了，有“穷人翻身靠拆迁”这句话打底，很难在总体上对涉及拆迁闹访的人报以很大同情（当然，具体情况具体分析，比如金女在个人遭遇上还是可同情的），尤其听多了那种一套房子拆出几百万、上千万补偿款或者一户人家拿了N套房的事情。
就在本周前两天的中午，亲见上海复兴中路上海跳水池工地门口又有一帮拉横幅闹的，直接搬凳子坐在马路中间把路给堵了。
警察连劝带架挤到路边，还要往路当中冲，警察只好用身体挡住，我的意思是绝无任何暴力行为。
后来打听了一下，原来这块地拆了是给交响乐团造房子的，这帮居民根本不直接涉及利益，提出来的理由是交响乐团造房子太吵，还有就是原来那块地方是体育场馆，可以免费进去跑个步打个羽毛球啥的。
这些考虑倒也不能说完全没道理，但因为这个就堵马路实在是过分了，恨不得飞起一脚。我觉得给堵在马路中间最郁闷的应该是正放着空车的差头司机了
- 复 三而谈
家园 分析的入情入理 其实根据上海类似老房动迁后产生纠纷的案例的经验看，最大可能就是补偿在大家庭内部如何分配搞不定，导致补偿款以现金形式沉淀而没有及时重新投入购房，结果在上海房价暴涨的背景下，原来的那点补偿款看起来就成了鸡肋了。