主题：【原创】温氏末代新政下的京深沪房价走向 -- 陈王奋起

在温氏执政的最后一个星期，悍然推出了充满争议的房地产新五条，简单概括一下就是：

一、完善稳定房价工作责任制

二、坚决抑制投机投资性购房

三、增加普通商品住房及用地供应

四、加快保障性安居工程规划建设

五、加强市场监管和预期管理

由于其他四条和以前的各种做法基本没有什么差异，也没有认真地被执行过，大家基本忽视，舆论的焦点是第二条，坚决抑制投机性买房，具体政策就是差价征收20%的所得税。

那么这些政策真的能降低房价吗？或者，按照潘十亿的看法，这些方法加大了交易成本，反而会推动房价上涨？

交易环节的差额税收一般只能延缓趋势，不能逆转趋势。绝对价格的涨跌取决于供求关系，能产生直接受益也不能用简单的供求关系分析，因为对于财富增值的需求是无限的，更适合的是基于收入和支出基本面的投资回报。

我们就用每股收益EPS的概念来分析房价趋势，同类型股价市盈率PE参考其他股。

今天的香港一般成熟的住宅区房价在5万~10万港币每平方米，大约4~8万人民币每平方，考虑到香港的得房率超高，一般套内面积相当于建筑面积的85%，50平米的就是二房， 80平米就号称三室两厅，100平米就号称千尺豪宅。一套50平米的房子月租金在12000港币，按照市盈率的算法，取房价的中位值7万5千港币，就是26倍。

国内的高层得房率一直徘徊在70%附近，上海一套中环外的全装修二房只有3000出头的月租金，按照75平米，每平米3万的单价计算，契税3%，市盈率高达77.5。京沪深的房价按照实际得房折算基本达到日本香港的80%附件，市盈率已经高居不下，在人均收入还远远不如的时候房价已经接近，说明即使上涨，空间不大了。

另一方面同样的房子上海的房租只有香港的1/3~1/4，随着收入的上涨，租金必然随之上涨，说明支撑房价的力度上涨空间还很大；按照人均名义GDP每年上涨13%（2010~2012年数据）的速度计算，人均收入5年上涨84%，假设5年租金同步上涨，5年后的上海房市市盈率将降低到42,10年后22.8。

投资股票就是投资未来，一般每股利润飞快上升的股票市盈率会远高于利润原地踏步的蓝筹股就是这个道理。一般蓝筹股的市盈率只有8~12，而Facebook可以到100就是这个道理。

港房的租金收益可以看成是蓝筹股，为什么可以高到26？这牵涉到投资资金成本。房子本身是一个稳定的抵押物，风险几乎可以视作为0，因此各经济体都给予最低利率，近年由于美联储放水，大型银行资金成本降低到0，欧美日港韩大概在3%左右，这样投资房子还是一个有利可图的生意，毕竟房子的收益是3.8%。考虑到买房的交易成本，租房的管理成本，折旧，可以看成是达到平衡了。

为什么上海房市就能接受77.5的市盈率呢？ 道理很简单，国内除了租金收入外还有隐形的通胀，今年2月的CPI是比去年同比增长2.9%, 如果算上这个通胀导致的房价补偿性上涨，修正市盈率只有23.8，甚至低于香港的市盈率。

从这个意义上来看，上海的房价是完全符合市场规律的。有人说，说一千到一万，我就是买不起房，或者说我就是负担不起房贷。当主要目标客户买不起你的产品的时候确实是一大问题。看看7.05%的基准利率确实高，即使是9折的优惠利率也比香港高1倍。

有人质疑说，香港和美日韩也有通胀，为什么他们的通胀系数没有计算在房价的补偿性上涨中呢？我的分析是，第一补偿性上涨确实有，但不多，第二传统型的通胀对房价的推动是通过利率来实现的，基本链条是：

通胀-->利率上升-->闲置资本保值需求-->购房-->房价上涨-->增值实现-->更多闲置资金进入房市-->房价进一步上涨

而欧美市场的利率被美联储的无限放水的0利率再贷款钳位，按揭市场3%的利差已高到极限了，链条被打断，最后房价停留在25市盈率附件，闲置资本可以通过购买蓝筹股分红来保值。

第三，随着美日欧货币的永久放水化，国际货币的锚定作用消失，全球能对抗通胀的标定物价格会有一个本底漂移，估计会在2~3%，略大于QE的目标通胀值。美联储宣布无限期QE，美股应声而起就是明证。为了对抗美欧日的货币战争，央行必然实施类似的政策，不同的是中国会悄悄地执行。

综合来看，京沪深房价还会缓慢上升，由于锚定物本身也在上升，这个上升在可见的将来是没有上限的。 至于月供负担，同样贷款200万，20年分期，国人每月支付利息比美欧日港人要高一倍，月供要高30%，说明其中还有下降空间，将来政府还可以以惠民的名义释出，能大幅支撑房价维稳。

支撑香港房价有三大支柱，分别是租售比（市盈率等效），低利率和100万港币的个税豁免。在看到这三大支柱在国内实现前房价没有崩盘的风险，我指崩盘是指房价在短期内下滑30%以上。暂时不得不买房的朋友不要嫌贵，把它当成一次投资吧，也许回报还不低。

• 下面的帖子可以回答你的一些问题

您认为房价上涨的核心原因还是通货膨胀。这无可厚非！但是您认为欧美日的房价不涨是因为低利率或者零利率阻断了房价上涨，这个恐怕不能令人信服。我认为是次贷余波所及，人们对与房价泡沫心有余悸。

但是房价，尤其是中国的房价应该上涨到多少合适，这恐怕是任何人都无法回答的大问题。上涨的促进因素首先是通货膨胀，其次是城市化需求(人口不断向城镇->县城->大城市->特大城市集中)。不利因素是，相当多的原住民住户都有两三套房，比如帝都，这一比例可能高达50%，目前房产升值的预期下，这些都是高度锁定的原始股，如果由于某种原因这些空置房被激活，会在多大程度造成房地产价格崩盘，这种预期又是对房价虚高的抑制。

除了房价能涨多高是个问题，现今的房价是否合理也是个大问题。不经过几轮震荡就说目前的房价是合理的，谁也无法确定。即使我们跟欧美日房价比合理，也无法证明现在的中国房价合理。第一，欧美日的房价都有波峰波谷，我们在跟哪个阶段比呢？第二，中国的房价周期呢？

中国房价问题实在太多，恐怕很难有一个客观公允的结论，最多也就是继续摸着石头过河，各安天命罢了。

通胀的传导链条是，超额货币-->更容易得到资金-->原材料涨价-->初级工业品上涨-->利率上升-->全行业成本上升-->物价进一步上升。

只要利率不涨，原材料的价格是容易操控的，1~2%的货币增发还不会导致显著的影响。但一旦利率上升，就会导致全行业的成本上升，正反馈会导致恶性通胀，一旦较大通胀出现，房价必然上涨。在欧美香港，虽然政府过量发行货币大约2%，但由于经济不景气，服务性行业没有涨价，甚至还在降价，客观上降低了涨价的冲动。但利率不升反降是欧美房价没有恐慌性上涨的重要原因。

假设欧美的房子涨价10%，就会有人利用低于3%的利息大举融资建房，从而抵消上涨趋势，最后房子存在销售困难。这一潜在风险事实上对冲了大部分投资冲动。从投资角度来看房价上涨的动力不足；

从需求角度来看，欧美经过了多年的建设，人口的微增长或负增长，客观上房子是供等于求或供大于求，也缺少上涨动力；

从购买力角度讲，欧美轻储蓄重消费的习惯让一般人没有什么现金资产，相反有一大堆债务，在通胀面前没有保值的压力。相反，亚洲文化圈重储蓄，一般人都存在保值需求，购房的背后是购买土地这一稀缺资源来保值。

通胀全世界都有，香港也不会低，为何不算进估价里。

央行并不能真正决定货币量，或者说，央行能决定的那个货币量的意义并不稳定和明确。否则数量放松本身就万能了。

况且，通胀和资产价格何为因何为果，恐怕不是那么简单。资产投机本身造成信贷投放，是货币存量增加的重要原因。要避免循环论证。

央行在中国扮演了重要的角色，比如存贷比，准备金率，准备金利率，贷款额度，对M2有至关重要的影响力。

资产投机会会导致货币总量的上升，但本身推高了资产的价格，让资产的拥有者有机会高价IPO, 或增发新股等， 从而让投机者亏钱。在中国，银行还受到存贷比，准备金率的限制， 杠杆是受到限制的， 所以资产的自发投机不是货币增发的罪魁祸首。

否则仅仅数量放松就足以走出衰退了。

而是要用钱的人没有钱，是分配的问题，西方经济学一直不肯承认这一点。

增加M2确实能缓解经济问题，是因为老百姓在通胀的威胁下不得不花钱，第二政府可以花钱作为替代。但增加M2不能从根本上解决经济问题，是因为老百姓花完钱后再让他们花钱，就会出现诸如次贷危机；同时必然进一步依赖社会救援体系，这就是欧洲的福利体制来源，政府花完钱后出现债台高筑的现象，就比如欧洲的债务危机。

中国之所以不同是因为政府可以举债建设成优质资产，比如高铁， 政府还可以卖出一些资产，比如土地，矿和国企上市，筹集资金缓解分配上的问题。一旦基础设施基本完成，土地卖完，资源卖完，中国迟早会面对西方一样的困境。

这是具有极强定价力的两个组织，别的方面，包括石油输出国，是无此能量的。目前中国没有工会，只要看住政府，没有人能造出通胀来。

出一堆政策，也不知几个能用，几个有效

反正话我说了，房价再不降，那是后任的事

看看他在台上说的话，做的事……

不抱希望

就做一个简单的假设，200万的一套房子，（单价2.5万的话80平米），一个没有存款的家庭税前年收入多少才能负担的起，然后有多少家庭能达到这个收入。

假入房价和收入都不变，年收入30万应该不够的吧？

人口基数摆在那里，现在也无法支撑，形式上的公共服务体系等于一个空架子，没人来买单，当然也不会破产，只是等着重启而已。

香港房价大起大落我记事中已经三次轮回了，每次深调几乎60%。

作为屁民，我看不到香港上层社会的荣华锦绣，只能看到香港底层百姓水深火热中挣扎以及被无情的愚弄。

如果大陆走香港房地产的路线，以我的经验和眼光，我也能火中取栗，保证家庭财富不被盆剥。

但，普通老百姓呢？他们只能被动的承受。文革之后的中国百姓，他们会忍气吞声吗？倾巢之下岂有完卵？

看得透的，又如何指责温总？

不过就是欲加之罪何患无辞罢了。