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主题：【原创】温氏末代新政下的京深沪房价走向 -- 陈王奋起
家园 【原创】温氏末代新政下的京深沪房价走向 在温氏执政的最后一个星期，悍然推出了充满争议的房地产新五条，简单概括一下就是：
一、完善稳定房价工作责任制
二、坚决抑制投机投资性购房
三、增加普通商品住房及用地供应
四、加快保障性安居工程规划建设
五、加强市场监管和预期管理
由于其他四条和以前的各种做法基本没有什么差异，也没有认真地被执行过，大家基本忽视，舆论的焦点是第二条，坚决抑制投机性买房，具体政策就是差价征收20%的所得税。
那么这些政策真的能降低房价吗？或者，按照潘十亿的看法，这些方法加大了交易成本，反而会推动房价上涨？
交易环节的差额税收一般只能延缓趋势，不能逆转趋势。绝对价格的涨跌取决于供求关系，能产生直接受益也不能用简单的供求关系分析，因为对于财富增值的需求是无限的，更适合的是基于收入和支出基本面的投资回报。
我们就用每股收益EPS的概念来分析房价趋势，同类型股价市盈率PE参考其他股。
今天的香港一般成熟的住宅区房价在5万~10万港币每平方米，大约4~8万人民币每平方，考虑到香港的得房率超高，一般套内面积相当于建筑面积的85%，50平米的就是二房， 80平米就号称三室两厅，100平米就号称千尺豪宅。一套50平米的房子月租金在12000港币，按照市盈率的算法，取房价的中位值7万5千港币，就是26倍。
国内的高层得房率一直徘徊在70%附近，上海一套中环外的全装修二房只有3000出头的月租金，按照75平米，每平米3万的单价计算，契税3%，市盈率高达77.5。京沪深的房价按照实际得房折算基本达到日本香港的80%附件，市盈率已经高居不下，在人均收入还远远不如的时候房价已经接近，说明即使上涨，空间不大了。
另一方面同样的房子上海的房租只有香港的1/3~1/4，随着收入的上涨，租金必然随之上涨，说明支撑房价的力度上涨空间还很大；按照人均名义GDP每年上涨13%（2010~2012年数据）的速度计算，人均收入5年上涨84%，假设5年租金同步上涨，5年后的上海房市市盈率将降低到42,10年后22.8。
投资股票就是投资未来，一般每股利润飞快上升的股票市盈率会远高于利润原地踏步的蓝筹股就是这个道理。一般蓝筹股的市盈率只有8~12，而Facebook可以到100就是这个道理。
港房的租金收益可以看成是蓝筹股，为什么可以高到26？这牵涉到投资资金成本。房子本身是一个稳定的抵押物，风险几乎可以视作为0，因此各经济体都给予最低利率，近年由于美联储放水，大型银行资金成本降低到0，欧美日港韩大概在3%左右，这样投资房子还是一个有利可图的生意，毕竟房子的收益是3.8%。考虑到买房的交易成本，租房的管理成本，折旧，可以看成是达到平衡了。
为什么上海房市就能接受77.5的市盈率呢？ 道理很简单，国内除了租金收入外还有隐形的通胀，今年2月的CPI是比去年同比增长2.9%, 如果算上这个通胀导致的房价补偿性上涨，修正市盈率只有23.8，甚至低于香港的市盈率。
从这个意义上来看，上海的房价是完全符合市场规律的。有人说，说一千到一万，我就是买不起房，或者说我就是负担不起房贷。当主要目标客户买不起你的产品的时候确实是一大问题。看看7.05%的基准利率确实高，即使是9折的优惠利率也比香港高1倍。
有人质疑说，香港和美日韩也有通胀，为什么他们的通胀系数没有计算在房价的补偿性上涨中呢？我的分析是，第一补偿性上涨确实有，但不多，第二传统型的通胀对房价的推动是通过利率来实现的，基本链条是：
通胀-->利率上升-->闲置资本保值需求-->购房-->房价上涨-->增值实现-->更多闲置资金进入房市-->房价进一步上涨
而欧美市场的利率被美联储的无限放水的0利率再贷款钳位，按揭市场3%的利差已高到极限了，链条被打断，最后房价停留在25市盈率附件，闲置资本可以通过购买蓝筹股分红来保值。
第三，随着美日欧货币的永久放水化，国际货币的锚定作用消失，全球能对抗通胀的标定物价格会有一个本底漂移，估计会在2~3%，略大于QE的目标通胀值。美联储宣布无限期QE，美股应声而起就是明证。为了对抗美欧日的货币战争，央行必然实施类似的政策，不同的是中国会悄悄地执行。
综合来看，京沪深房价还会缓慢上升，由于锚定物本身也在上升，这个上升在可见的将来是没有上限的。 至于月供负担，同样贷款200万，20年分期，国人每月支付利息比美欧日港人要高一倍，月供要高30%，说明其中还有下降空间，将来政府还可以以惠民的名义释出，能大幅支撑房价维稳。
支撑香港房价有三大支柱，分别是租售比（市盈率等效），低利率和100万港币的个税豁免。在看到这三大支柱在国内实现前房价没有崩盘的风险，我指崩盘是指房价在短期内下滑30%以上。暂时不得不买房的朋友不要嫌贵，把它当成一次投资吧，也许回报还不低。
通宝推：jboyin,
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 现在地方是阳奉阴违 政令出了北京就大打折扣，颇像百日维新的诏书，这个东西推行成功与否是新core们的第一次大考。
家园 没考虑折旧 通胀-->利率上升-->闲置资本保值需求-->购房-->房价上涨-->增值实现-->更多闲置资金进入房市-->房价进一步上涨这个逻辑适用于任何投资品
另外这是个泡沫产生的过程
所以本文要好好修改修改
家园 哈弗经济学笔记上有段萨默斯的看法 中国的情况与此相似（前面他举了卡塔尔出口石油赚取大量外汇储备的事情），外汇储量巨大，通胀压力增强。由于中央银行担心吸引更多的外汇流入，不敢提升利率，使得真实利率进入负值。在人们预计通胀会继续、真实利率为负、资本账户基本关闭的情况下，会用他们的钱做什么呢？买资产，尤其是房地产，所以房产价格居高不下。
我不同经济学，这里只是引用原话。按照这个说法，实际上是因为长期贸易顺差和资本账户完全关闭导致当前的高房价。但我有个问题，如果是贸易顺差，意味着作为作为企业家在靠出口赚钱，那么企业家的思路应该是增加投资，继续赚钱，赚来的钱用于扩大再生产，怎么会流入房地产呢？愿陈兄对此指点一二。
家园 在资本主义国家，购买力不足是一个永恒的问题 购买力不足本质就是剩余价值的缘故，资本主义存在一天，这个困难就存在一天。
购买力不足就让扩大再生产受到限制，资本的出路就是投资。而投资实业受到实业本身扩大再生产限制，最后必然涌向房地产，古玩，艺术品等稀缺性资产。经济危机高潮的前夜一无例外是此类泡沫空前高涨。
家园 这个我懂，的确如此。 今天来的路上，还想到一个事情。我想中国的高房价是由于基本生活保障成本太高和通货膨胀联手造成的。与西方的或许不同。我想这个链条是不是这样：基本生活保障高成本——储蓄增加——通货膨胀——保值需求——资产投资保值。这里储蓄增加不是通货膨胀的原因，本来或者应该是相反的方向，但中国的贸易顺从和货币政策导致了通货膨胀，与储蓄保值需求相作用，推高房价。
家园 我觉得和生活保障无关，和通胀关系也不大 甚至于投资房地产间接导致了通胀。
其实在华人或中华文化圈的地方，房价都高，这一点可以看香港，台湾，新加坡，韩国，日本。再退一步，在经济发达的地区， 比如伦敦， 纽约的曼哈顿，比如旧金山，房价也很高。
通胀不高的时候房价也不低，国内2003年甚至通缩，但房价一样相当于大学毕业生起薪的几百倍。
只要没有严厉的房产税，在任何经济发达的地区，房价都会很高，是因为房子背后的土地是绝对的稀缺资源，在资本过剩的情况下最优选择对象。
家园 千不该万不该拿香港做佐证！ 香港房价大起大落我记事中已经三次轮回了，每次深调几乎60%。
作为屁民，我看不到香港上层社会的荣华锦绣，只能看到香港底层百姓水深火热中挣扎以及被无情的愚弄。
如果大陆走香港房地产的路线，以我的经验和眼光，我也能火中取栗，保证家庭财富不被盆剥。
但，普通老百姓呢？他们只能被动的承受。文革之后的中国百姓，他们会忍气吞声吗？倾巢之下岂有完卵？
看得透的，又如何指责温总？
不过就是欲加之罪何患无辞罢了。
家园 其实不用分析那么多 就做一个简单的假设，200万的一套房子，（单价2.5万的话80平米），一个没有存款的家庭税前年收入多少才能负担的起，然后有多少家庭能达到这个收入。
假入房价和收入都不变，年收入30万应该不够的吧？
家园 没有任何理论或实际依据，直觉认为是老狐狸走前给自己捞名声 出一堆政策，也不知几个能用，几个有效
反正话我说了，房价再不降，那是后任的事
看看他在台上说的话，做的事……
不抱希望