主题:【提问】这套房子从资金角度买划算不?| -- 樱木花道
总价30万,我去弄个20%首付。25年贷款
如果有公积金贷款
月供1400~
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我租出去大概能租个800多。
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剩下600。
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一年有7200的收入。
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算上利息,总付款为350000多~
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这样算来要47年才能还清。
市盈率47倍?~
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大家看看 这个买卖划算不
呵呵
1.公积金是你的钱,不是别人送给你的,只不过在一定时间内限定使用范围而已。
2.计算投资收益率时,不考虑房屋升值或贬值因素(别说房价只会涨不会跌)
再来算这笔账。
投资现金30*0.2=6万再加上税费及维修基金约合1.5万,合计7.5万
月租金800,年租金9600*0.9=8640(房屋出租总会有租不出去的时候)
再考虑房屋折旧每年2%(按50年分摊完)
我们把这个投资当成一个生意来看,首付=开店的初期投入、月租金=每个月的营业收入;月供=营业费用;折旧=买货架和装修时的折旧计提
年投资收益率=(8640-1400*12-75000*0.02)/75000=-12.88%
至于说了房屋升值问题,我们会不会有人去花7.5万开个店每个年亏1万块钱,只是为了到时转让铺子时一口气收转让费赚回来呢?
就是说这买房子和还贷款的钱,如果存银行会得到多少利息。由于不是全款,所以计算的过程稍微复杂一点,但可以大约估算一下金额。这样的话,可不止47年,估计至少要50多年,然后再算上期初房子装修,日后维护费,物业费,北方还有取暖费,以后规范了可能房租还要交税等等。如果算上这些,估计得70年了。到时候产权到期,房子设计年限到期。
由于是按照静态的起始数据计算的,所以对于房价上涨租金上涨等没有考虑在内,按照这个静态的数据,还不如把钱存银行定期。当然最好就是现在买入沪深股市中的权重股,几十年后算起来,肯定比买房子划算。
缺少一些关键信息,比如房屋本身如何。
我的经验来说你这套房子如果地段一般的话,应该出租率比较高,因为租金比较低。
所以你可以算一年11个月在出租
这样算下来毛算算2.5%左右
由于GDP可以稳定在8%左右,收入水平年均增幅大致可以估算在5%,相应的房租水平保守水平年均增幅在2%。
如果你房子小的话,将来租的不仅快而且回报率会比大房子高一点。
我的经验来说,99年吃进一套,当时租金600,现在一般1500-2000,毛胚。
房屋折旧和通胀大致抵消。房屋折旧率比较怪,你50年后房子残值也不会为0,一般多多少少值点钱。
如果未来不开征物业税的话,城市有发展潜力的话,一般来说是比较划算的。
如果有车位的话(一般是指地下停车位),按照这个租金比就核算多了,因为车位就一个窟窿,不用装修,也不用担心漏水漏电,群租扰民等。没有装修的折旧费,而且随着生活提高,车子的需求只高不低,而房子造好了,车位就固定下来,想多挖两个都不行。将来的升值潜力也比房子高。
按照你的例子,在上海如果20w买个车位能租5,600,就比较OK了。
租金每十年会涨80%左右,该怎么算?数学一塌糊涂。
我的建议判断标准:
1.你觉着这房子从地段上看将来有没有升值的可能。或者可能有多大?这一条确保你的投资安全性,将来随时能够走出包袱;
2.这个月供会不会影响你的生活素质;
3.退休前能不能供完,总不能都退休了没啥进账了还得供房子吧。
其他就无所谓了。我印象里A股市盈率有过千的吧?不都一样大把人在买卖嘛。
(1+x)^10=1.8,反推过去x约等于6%,就是说,年增长6%,10年以后将增长79%(接近80%)。
用函数公式来表达。
而且不低。