主题：【提问】这套房子从资金角度买划算不？| -- 樱木花道

无论从租售比还是从收入比来看，都是极其不合理的高

但是老兄你看看现在，人家还他妈的反弹了，妈的经济危机还没怎么过去呢～～～～

不过我相信，不管怎么说，房产价格的租售比和收入比都不可能长期停留在这么夸张的位置上。

而且我个人认为，房产搞不好最后就是崩盘的下场。

但是，所谓“长期看来，我们都死了”，而且对TG的能量也不可低估。

所以，这东西现在只好见仁见智了，sigh

我觉得你要是没得地方住，还是买一个好了。作为投资，如果心里没底，还是算了。

现在投资房产风险还是很大的。赚傻钱的时代已经过去了，个人觉得住宅现在的投资价值几乎为0。因为有几个重要的负面作用必将在今后体现出来：

1、中国独生子女政策，使今后的房屋需求将减弱很多

2、现在中国的房屋设计概念还很落后，使得房屋的使用价值在20年后会打很大折扣。想想20年前的房子现在你住得惯么。20年后，估计很多现在高档公寓的条件（如绿化、安保、户形结构等）将是很普通标准。

3、物业税肯定会实施，这会是今后政府的主要财源之一（现在主要靠卖地，但地卖得差不多了）

4、现在中国的房价已经是一个历史高点

瞎说几句，供参考

我的建议判断标准：

1.你觉着这房子从地段上看将来有没有升值的可能。或者可能有多大？这一条确保你的投资安全性，将来随时能够走出包袱；

2.这个月供会不会影响你的生活素质；

3.退休前能不能供完，总不能都退休了没啥进账了还得供房子吧。

其他就无所谓了。我印象里A股市盈率有过千的吧？不都一样大把人在买卖嘛。

缺少一些关键信息，比如房屋本身如何。

我的经验来说你这套房子如果地段一般的话，应该出租率比较高，因为租金比较低。

所以你可以算一年11个月在出租

这样算下来毛算算2.5%左右

由于GDP可以稳定在8%左右，收入水平年均增幅大致可以估算在5%，相应的房租水平保守水平年均增幅在2%。

如果你房子小的话，将来租的不仅快而且回报率会比大房子高一点。

我的经验来说，99年吃进一套，当时租金600，现在一般1500-2000，毛胚。

房屋折旧和通胀大致抵消。房屋折旧率比较怪，你50年后房子残值也不会为0，一般多多少少值点钱。

如果未来不开征物业税的话，城市有发展潜力的话，一般来说是比较划算的。

就是说这买房子和还贷款的钱，如果存银行会得到多少利息。由于不是全款，所以计算的过程稍微复杂一点，但可以大约估算一下金额。这样的话，可不止47年，估计至少要50多年，然后再算上期初房子装修，日后维护费，物业费，北方还有取暖费，以后规范了可能房租还要交税等等。如果算上这些，估计得70年了。到时候产权到期，房子设计年限到期。

由于是按照静态的起始数据计算的，所以对于房价上涨租金上涨等没有考虑在内，按照这个静态的数据，还不如把钱存银行定期。当然最好就是现在买入沪深股市中的权重股，几十年后算起来，肯定比买房子划算。

1.公积金是你的钱，不是别人送给你的，只不过在一定时间内限定使用范围而已。

2.计算投资收益率时，不考虑房屋升值或贬值因素（别说房价只会涨不会跌）

再来算这笔账。

投资现金30*0.2＝6万再加上税费及维修基金约合1.5万，合计7.5万

月租金800，年租金9600*0.9＝8640（房屋出租总会有租不出去的时候）

再考虑房屋折旧每年2%（按50年分摊完）

我们把这个投资当成一个生意来看，首付＝开店的初期投入、月租金＝每个月的营业收入；月供＝营业费用；折旧＝买货架和装修时的折旧计提

年投资收益率＝（8640-1400*12-75000*0.02）/75000＝-12.88%

至于说了房屋升值问题，我们会不会有人去花7.5万开个店每个年亏1万块钱，只是为了到时转让铺子时一口气收转让费赚回来呢？