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主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土
家园 大家都买不起就降价呗，不管新旧 至于房租近期涨不涨还真不好讲
家园 zf的新房与二手房是竞争关系，二手房对新房也有引导作用 允许二手房买卖，zf税费挣得太少
不允许二手房挣钱，没人投资新房，zf一样不赚钱
而且体制费用是刚性增长的，年年地产收入必须增长，调控的限制条件很多，不容易呀。
二手房是个随时间随建筑总量而来的不断放大的问题，因为数量不断增加会引发力量转变。这次征税目的是维持二手房的获利期望，限制获利实现，保证地产收入增长不被干扰。跟风获利的也是羊，主人的剪刀不会忘记每一根毛的。
在地产收入不能替代的情况下，税费与卖地是互相补充的关系，卖地收入减少，税费收入就必须增加，三四线城市严格执行，一二线城市睁眼闭眼。
家园 今天房地产股大跌，说明房地产商自买自卖非常普遍。 估计房地产商用自买自卖的手段进行融资，现在交易所得税提高到20%，这条路就断了，就看房地产商怎么自救了。
美国的房地产是相关金融创新自买自卖严重，最后弄出个2008。中国的房地产是直接自买自卖，现在很不好下台了。
家园 自买自卖是在政府几个部门之间完成的 税务处理不是大问题，除非国税查账，伸手分肥，银行作为金融监管对象在前面对此放行，地税在后面禁止，次序错了，效果就是一阵风。
有人提到国税要切一刀的，不清楚税法分配细节。
房地产自买自卖这么多年，银行才是关键节点，公司行为更需要政府点头指导银行。还有地方银行这样的顺手工具。
高利贷神话的破灭，是外围风紧的信号，然后是信托担保，债券，股票，贷款，大家都指望印钞机呢。
家园 关于自买自卖、股市与房市 自洲兄提到自买自卖问题非常好。20%的所得税的确对部分开发商用假按揭套现有影响，但总的来说影响不大。参见：链接出处
但是开发商还真的担心投资/投机客们受影响。原因是：
假如权贵、富人不出于投资目的买房，这个房价是维持不下去的。但如果他们继续买房，房价是必然要上涨的，直至总崩盘。投资客和投机客是开发商的下家，一旦他们驻足不前，开发商是真心害怕的。
至于地产股暴跌，多少反映了这种忧虑。但其实也是一种习惯性的砸盘。中国股市与房市不是互补的投资渠道，而多少有点支配关系。房市跌，股市会暴跌，但房市涨，股市未必涨。累积下来，就是房价涨了不止五倍，而股市十年小园幽径独徘徊。
尤其是，每次地产有利空，股市都要大跌。原因很简单，地产跌，一般银行也跌（银行利润很大比例与房地产有关），地产和银行联手跌，两者在股指中权重都很大，股市焉能不大跌？
昨天股市暴跌，但各大城市二手房市场一片购销两旺，买卖双方都担心征收20%所得税的问题，卖家的惜售心理、买家的犹豫观望都暂时被压制了。卖家不再捂盘，买家也果断成交。但价格大致维持政策公布前的位置，没有大跌，也没有大涨。
各地细则开始实行的时候，才是尘埃落定的时候。出于成本推动，和供应减少，价格应该是上升的，除非投资/投机客们因20%政策裹足不前、不入房市了。但后一种情况出现的概率极低。
家园 还有一种可能就是所谓的富人利用自买自卖房子融资 这个20%把这条路彻底断了，导致房子投资价值大减。
中国人就是这样，或者说世界上的投资人中很多都是这样，只要漏洞存在，就会用到极致。
家园 房地产商自买自卖，不过户的 家园 这种方法只适合第一次融资，做第二次融资就不行了。 以中国房地产的发展过程看，可能很多房地产商已经进入第三次融资的阶段了。
家园 那么房产记录上怎么写？从哪年哪月哪日起？算谁的？ 即使是＂永远的一手房＂，也有什么时候进入房屋市场，谁们、何时交易的记录吧？
家园 可以采用退房的方式。 典型的一手房流程：
购房合同->首付款->申请按揭贷款->银行付款给开发商->购房人还款付息开始->交房->购房人缴纳契税->开发商、贷款行（代购房人）办理房地产权证及住房抵押登记手续。有时候开发商要求购房人提前缴纳契税。
这个过程，充满玄机。最简单的套取周转资金方法是购房-按揭-退房。这样和二手市场完全无关系，收取20%所得税对其没有任何影响。其它招数也不少。
但也有用虚假按揭套取长期资金的。这些交易一般涉及二手市场，需要办理房产证然后再过户给第二家。但大型的开发商一般重视资金周转，也有其它渠道获得资金（如发债、上市），不这样干。但有些中小开发商，只开发了一块地，把房子极高的价格虚假按揭，用套来的资金慢慢还款付息，然后慢慢卖，持有个几年。卖的掉就发财，卖不掉就走人。这部分交易与炒房客类似，会受20%影响，但由于按揭时价格浮夸得厉害，受的影响是相对较小的。
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家园 瞎猜一下 我怎么也想不明白中央这个举动是什么目的。毫无疑问的一点是，此举增加了二手房的交易成本，而且无法将投机与自用的买家分割开来。
这个额外的成本谁出呢，估计买方出的机会大一些，毕竟你不能够拿枪逼着现有业主出售，大不了转售为租。
谁受益呢？很明显开发商会受益，毕竟一手房不存在这个额外的成本，估计会有更多的买家流入一手房的市场，会把一手房的房价推高。
这个就是我最不明白的一点了，按我对深圳楼市的观察，一手房原本就没有下跌的迹象，中央何必在现在火上添油呢？
左思右想，也许是因为2，3线城市的楼价有下跌的迹象，影响地方政府的卖地，卖不出地，地方政府没有钱，中央又给不出，于是就搞出这条政策，希望能够托起2，3线的地方政府的地价，以便他们发展。
这个纯粹是不负责的瞎猜，猜错勿怪。
