主题：下半场开踢 -- 方平

不是说房子已经过剩了么，那每年商品房销售面积多少万平方米慢慢地跟开发商没什么关系了吧？

刚需结婚买房也不用这么矫情只买新房吧？都被惯成这样了？

看双方的能力了，像你前一阵子不是说也要市中心好地段的房子吗？都已经想到让老年人把占有的好地段房子让给年轻人了，怎么一说到别人结婚要个新房就是被惯着了？再惯也没有达到你的水平吧？你都要老人直接把房子让给年轻人。

若是按照腐败程度金额来排名，国足的排名恐怕还不如现在😅。足球界最大的腐败大户恐怕就是国际足联自己。体育行业跟娱乐行业在哪个国家都干净不了。

国足的问题就是基数太少，球星是选出来的不是培养出来的更不是靠外援买来的，大部分小孩碰球的第一下你就知道他适不适合吃这碗饭。

瓦良格就是维京部落的人。

也可能是伪称，借助维京的威名。

总之很厉害。雅利安人也类似。

譬如每年因为结婚、生子、上学，以及现在提出的【改善】，都算是刚性需求。

但是首先，需求方向有多个指向，新房只是考虑之一，二手房交易量现在已经非常可观了。譬如我关注的一个城区，自2023年5月开始，二手房月网签量开始高于一手新房，一直持续到年终。最终全年一手新房网签10000来套，但是二手房却网签了12000多套，这是近20年来第一次出现这种情况。类似状况，在全国很多城市都有发生（也就是二手房交易量超过新房），特别是当这个城市的空置率够高，库存够多的时候。

其次，学位房正在塌方，可预见的两三年内，学位房大概率会成为历史。一则是因为教改，教改开始剥离户口属性（租售同权，及大学区试点），教师流转及教育集团化也在路上。然后重要一点的是，自2024年开始，每年小学入学生源就要开始下降，三年内会下降1/3，六年内跌去近45%（2023出生900万，对应17年峰值的1700多万），教育将会从卷学生反向成为卷学校。这两年接手学区房的将是击鼓传花的最后一棒，在朋友圈里面已经形成共识了。

然后吧，现在还结婚生子的，往往其与改善性需求是重合的：往往是已经有房的，为结婚生子而打算换个大的。而改善性需求的前提是卖出既有房产，这又一定程度增大了二手房库存。海量的二手房直接冲击了新房市场（交易量都超过新房了），搞成了一个下降螺旋。

最后，改善性需求也已经快释放殆尽了。2022年我关注点城区144平以上户型销售占比是12%，2023年是5.9%，而实际上自2016年开始每年144平以上占比都是超过10%的，这说明改善性需求早都开始了，但现在已经拉不动了。

2023年下半年商品房销售面积是5.2亿平，惯性推论是今年不足10亿平。原因吧，就是上面提的，这些使得市场迅速冷却，且完全不可能再被政策拉起来的预期。

至于国家收购法拍房，我觉得想多了。与其收购这个 ，不如投入资金接管烂尾楼做成廉租房呢。现在小地产商明显已经撑不下去了，他们手上已开工未完工的商品房大把，为保交楼也应该这么干啊。法拍房还是让银行去承担吧，不是说风险测试搞了几轮吗，难道现在又过了两三年，风险承受力反不如初（当年号称是以跌30%来搞风险测试的）了？？

因为不列颠的民族与语言基本上是三个来源，稍微对英语用点心都会听说过这些，最早的凯尔特人，后来的昂撒，然后是维京，最后的是诺曼底的法国影响。而真正的血缘上的混种主要是前三家，而且是一家比一家强，比如凯尔特人基本都被挤到外岛与边疆了。所以维京的北欧人种占了最后的混血优势是不可否认的。但语言上主流仍然是昂撒的日耳曼源系与法国影响，维京的语言文明影响微乎其微。

不过真不懂大家争论这些能说明什么？我是四顾茫然中啊😂，种族论还是文明论，到了今天都是然并卵么，人家犹太才是治国大才，今天的世界伦理中英国的历史还剩下几文钱，话说美帝的制度建设也跟英国早风马牛不相及了。英国人如果还剩下什么特点的话，就是特别圆滑，原则性特别多同时还特别能洗地，话术方面不能不服，难道大家都是看好这方面，都在暗自努力在话术方向弯道超车😂？

另外其实忘记谁说的，北欧海盗们的民主自治对西方的民主传统起了很大作用，这个也是没错的。其他的大家还是不要去找考古题了，没什么可挖的了，中国人的道路比较不一样，还是自己摸着石头过河吧。

连丹麦都不能算。冰墙那个典故是有影子的，墙外就是蛮夷恐怖未知世界，但也是今天全世界各地金发碧眼遗产特征遍布的来源，比同样扩散的成吉思汗的基因可要一目了然的多，历史的变迁都写在基因中了。

另外？房屋有些地方可能过剩，好比鹤岗，也有不少地方不过剩，好比上京深。

不但是练技术，基本功，也得练体能，现在国内的联赛节奏比高水平联赛差的不是一点半点，技术水平也惨不忍睹。就算是天才，练与不练也差得远。别的项目也都基数很小，比足球还小，人家是怎么练的。

最近装了个安居客到处瞎逛，我发现在10年房龄内的房子里，3年内的新房次新房都还好，超过5年的二手房真是好多奇葩的不得了的房型，什么厨房拐弯带胡同包住厕所，客厅餐厅间是坡道，层高极矮的跃层等等。重点是改都没法改，真不知道他们当初是脑子进了什么屎才盖出来、卖出去的。

这种房子，盖成10年后就会被淘汰，不跌到地板价天理难容，早拆早超生。

20年的好日子。当然，前提是价格要降下来。

大部分存量房产（二手房）有两个典型问题：质量不高，配套有限。特别是2012年前的存量房。

近来看了不少二手房，发现2012年前的房子普遍很粗糙，到现在（10年以上）去看，会有各种老破旧的感觉，当然这跟小区的物业维护有有大关系，但是吧，我就没见过业主说物业好话的，业主与物业各种冲突的倒是普遍现象。那个时候的小区，绿化、楼间距都是问题，小区环境也差强人意，跟城区外围新修的小区完全不能比。

也是得益余这20年来国内基建的突飞猛进，许多10年前的城市规划，现在看已经完全落伍了。譬如我关注城区的三环路，15年前按五车道规划的，当时我们普遍认为修那么宽简直是浪费，现在再看完全就是堵成狗了，上下班路上就是在蠕动。对应于房产，就是三环（或者说四环）以内的房子，车位紧张的要死，许多城区二手房根本卖不动，虽然商业生活配套还行，但是出行难啊，住在里面如果工作地很远，基本就被困死了。

就从这个意义上来说，只要坚持“房住不炒”，挤出投资需求，让房价切实降下来，那么高质量新房的需求还是很明显的。从市中心换到新城区（普遍的，新城区的整体规划会更科学合理），居住质量会明显提升，不止是房子更大了，小区更美了，周边环境、出行、商业配套、教育医疗，也都更先进了。譬如老城区的中心医院和中医院，都在新城区开新院，开了新院后，主体部分慢慢就都转到新院了（没办法，老城区停车难，空间逼仄，院区老化等等……），而教育集团化让老城区的学校也在新城区开新校区，某个新校区，成立才三年教育质量排名就冲进了全市前五（跟朋友讨论也觉得正常，那个学校附近小区普遍认为是高素质人群集中区，该学区的生源质量就不可能差，而生源才是教育质量最大的保障）。

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另外，房产分析还是非常讲究具体地点的。

一线城市核心区域，新城区，与边缘城区；以及二线城市的不同区域，乃至三四线城市的不同区域，完全就是两回事。

但有一点得说明：需求并不都是“有效”的，一线城市【有效需求】的多少取决于【房价本身】。譬如很多人说一线城市仍然供不应求，我认为需要加限定词，实际是一线城市在目前【高房价】的前提下，是供大于求的。以至于一线城市也有降价空间，而【降价】会明显增多【有效需求】，最终会达成平衡。

二手中介群里，分享过几个奇葩户型，然后我有个朋友截图发给我观赏，我要被笑死了（诸位有兴趣，可以google或百度【奇葩户型】）。

连中介都在吐槽，说这楼当初怎么卖出去的，业主是脑子进水了还是咋地。

另外每人一百平米真不多，还得考虑车库吧，即使不结婚。