主题：对深圳原关内全部城市更新均要求是棚改的思考 -- finalgod

理一下思路：从雄安的房产政策到深圳的棚改（关内除回迁外全部作为公租房），一线城市已经无地可卖，所以政府不满足于旧改的一次性征税收入，而是希望分享城市发展的福利（租金收入的提升）。以华富村旧改为例，土地面积11.8万，容积率为1.54，棚改后，容积率6，以回迁建筑面积1：1.3赔偿，政府拥有的建筑面积为11.8*（6-1.5*1.3）万。这个时候政府将在人才房（配套给需要拉拢的企业的）进行补贴，对公租房补贴不大。以深圳平均工资7480元的1/6计房租，按每人30平计算，则房租应为40元/平，则政府在此项目租金收入为11.8*（6-1.54*1.3）*40=1888万元/月，每年收益为2.2656亿元。这个只是毛估，实际上政府对中低收入者还有补贴，但是不影响大数。只要有500个这样的项目，深圳一年的收入将赶上深圳2016年的卖地收入1017亿元，同时此类项目又不影响卖地。实际上深圳远关内远不止500个类似项目的规模，1平方公里能置换出1000*1000*（6-2）=4000000平方米面积，相当于10个类似项目。

所以对深圳房价走势的观察就是华富村的棚改情况，如果成功，则此类棚改将被推广开，在房产税无法征收的情况下提供了缓冲性收入，房价将被政府控制住，也能提供一个中委或者局委的席位（这是最重要的，如果无利可图，主事者是毫无动力的）。这时，唯有学位房是最保值的（学位房政策无变化的情况下）或者是最增值的。如果失败，那就还要买买买，关内哪儿都行。

实际上容积率是有上限的。

因为一个容积率提升4倍，交通的需求提升4倍，学校、医院、派出所，体育文化的需求提升四倍。

城市交通改善是最大的开支，因为今天的北上广深一栋楼就十几亿，拓宽一条几公里的路往往要投资上百亿，租房这点钱只能塞牙缝，更不要说学校，医院，治安维持费用等等。

说实话，公租房只能扬汤止沸，不是釜底抽薪。

关内的所有二级居住地块规划就是6左右的容积率。学校、派出所、垃圾转运站、公交场站是不计容积率的。

还有一个案例，就是莲塘东海汇，原来是工厂或者商业规划，东湖地产给了一块地做小学，免费改成了容积率为6的住宅，接着二次规划里20%的公租房，东湖地产为了所谓豪宅化，又给了小学一块地，将公租房剃掉了，容积率改成了8。

还不包括周围的其他企业，机关，学校等，整个城市的容积率低于2.5。

容积率提升表面很简单，入住人员一满，马上交通堵塞，停车困难，上学困难，住院困难，治安混乱。

深圳实际居住人口大概2100万，上海2400万，非常接近了。但深圳才多少住院病床？ 上海的七分之一。城市建设不是随便提升容积率解决问题的。

深圳真的要这样降房价，只要修几条直通地铁到光明松岗，速度快一点，把容积率提高到8，一平方可以卖6000，人人买得起，所有的问题迎刃而解。

小强的棚改方案里货币化安置是有硬杠子的，16年是50%的话，17年要在此基础上递增10%，安徽这边已经喊出了70%的目标。啧啧。

现在很多城市旧城区改造在一定程度上陷入停滞。也是在纠结这个呢。

不过，进一步提高容积率也不现实。不提的话，更没开发商愿意接手。只有城投、建投上，这租金还得考虑这部分的成本啊。

这是养殖场吧……

不过，我看过容积率12的，嘿嘿

不过小区容积率8，加上周边配套建筑，等效容积率也就是6的样子，比养猪场好一点。

就是给房票。政府在偏远的地方建房，大概算在经济适用房里面， 土地免费，你房屋拆迁，给钱，很少，比如说上海的黄浦区拆迁，给100多万，在市区只能买厕所，郊县房价也在3万~4万之间。

有了房票，你能用8000~10000之间价格买房，也能买100多个平方，自己贴点钱，可以买三室两厅， 按照周边市价，400万。

这些房子3年或者5年不准入市转让。

僵就僵在这儿了，比如说你有套房子虽然老旧但是学区房，现在给张房票让你搬走去郊区买房子……谁干啊

长期来说，解决的办法就是新的社区建更好的学校。

上海这点做得很好，要求名校，名医院建立分部，并强制要求多少医生或老师过去。

另一方面，学校和医院也要扩张，新的校舍漂漂亮亮，游泳池，足球场都有，价值几亿，干什么不去？

就像人才黑洞一样把华东六省的人才都吸过去。安徽嘛，省会城市还能勉强学样，再往下可就学不了。

光保留户口也没啥用。好学校的报名是要看户口和房本的。优先两者一致的，如果不一致的话，得看还有没有空额。当然，空额肯定是没有的。

他将一半的土地共享给政府建小学（开发商代建），小学的地下也归开发商，以换取不建公租房、垃圾转运点等厌恶因素。他的另一个楼盘东海花园也是如此操作的。

再加上深圳关内绿地比上海多多了，一小部分按规划建到6，配套上中小学，影响不大。