主题：对深圳原关内全部城市更新均要求是棚改的思考 -- finalgod

理一下思路：从雄安的房产政策到深圳的棚改（关内除回迁外全部作为公租房），一线城市已经无地可卖，所以政府不满足于旧改的一次性征税收入，而是希望分享城市发展的福利（租金收入的提升）。以华富村旧改为例，土地面积11.8万，容积率为1.54，棚改后，容积率6，以回迁建筑面积1：1.3赔偿，政府拥有的建筑面积为11.8*（6-1.5*1.3）万。这个时候政府将在人才房（配套给需要拉拢的企业的）进行补贴，对公租房补贴不大。以深圳平均工资7480元的1/6计房租，按每人30平计算，则房租应为40元/平，则政府在此项目租金收入为11.8*（6-1.54*1.3）*40=1888万元/月，每年收益为2.2656亿元。这个只是毛估，实际上政府对中低收入者还有补贴，但是不影响大数。只要有500个这样的项目，深圳一年的收入将赶上深圳2016年的卖地收入1017亿元，同时此类项目又不影响卖地。实际上深圳远关内远不止500个类似项目的规模，1平方公里能置换出1000*1000*（6-2）=4000000平方米面积，相当于10个类似项目。

所以对深圳房价走势的观察就是华富村的棚改情况，如果成功，则此类棚改将被推广开，在房产税无法征收的情况下提供了缓冲性收入，房价将被政府控制住，也能提供一个中委或者局委的席位（这是最重要的，如果无利可图，主事者是毫无动力的）。这时，唯有学位房是最保值的（学位房政策无变化的情况下）或者是最增值的。如果失败，那就还要买买买，关内哪儿都行。