主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机
本狐住的小区，二线城市，06年交房，20多层，容积率3，也没偷面积。
同城市一个大牌开发商开发的所谓高档小区，10年交房，容积率4，另外还大偷其面积。
二线城市、普通住宅的话，2400建安成本，确实高了。
我记得房地产一直都是靠买地，用地抵押贷款，盖房子和继续买地，用房产和地继续抵押贷款。只要稍微大些的公司无不这么搞。国家控制房地产发展也是一直用控制贷款发放来控制，就这种情况下何来的成本？？那不成是吃喝三陪的成本不成？？
我家那里最简单也是可见范围内成本最高的就是私人通过集资（就是大家凑钱建房，建好先分房然后多余的卖，见过听过一部分情况，具体不清楚）和私人独资建房（这个也是有银行贷款的，我有真实经历例子）。还真没见过哪个老板说着东西不赚钱来着，一个平米才多少的成本？大城市千多块，小城市几倍块，按楼层高度再进行阶梯递增，相比卖家这价格太便宜。这可不是我空口白话来的，我家住的楼层是我父亲负责监督建的单位集资房，因为不需要土地转让费等乱七八糟的东西，只计算建设成本就行了（等于单位把其他的搞定了，职工只需要掏造价）。简单装修只需要400一平米，就这样包下工程的公司还吃得满嘴肥油。这要是房地产公司自己干，加上杂七杂八费用，怎么样成本都超不过千多，换你说的大房企，成本上更低。
别给绕进去了。
税率高不代表利润率低，相反，很多时候还代表利润率高。比如在网上抱怨自己所得税税率高，常常会被人说是bso。
挺巧的是我最近在几个论坛都看到类似主楼的贴子，大致意思就是通过论证房地产业税率高来明示或暗示房地产业其实不怎么赚钱。其实吧，想哭穷直接算算自己的利润率就行了，何必绕这个弯子呢？倒是看到过一个想直接论证房地产业利润率低的，结果被拍的很惨
您不说的话，我们这些外行人只能凭感觉做判断，看到楼主的文章，只能觉得公说公有理婆说婆有理...
我表姑父应该是工程队，什么工程都做。因为油田不差钱，所以偷税啥的应该不太有。但是应酬开销很大。
我那位伯伯，就是您说的“房产证办不下来”。他家的楼几年都办不下全都是小产权。
但是就我所见这种情况真心很多的，饭局里面听他们讲，打的房产商更不会给政府交全。我这纯属印象流，具体情况如何还等业内人士科普。
不止吧，建安费这么低？是什么年代的？现在在广州建高层人工费都不止啦。
这里面涉及太多商业机密，呵呵，有些东西，还是不要知道的好。。。。
知无不言，言无不尽。
不过很多小区宣称的容积率不是真实的容积率。
真实的容积率要自己上网查预售证和拍卖公告，用总建筑面积/总用地面积。
像我的小区，17层，楼间距60米以上，按防SAS建议标准设计，宣称容积率2.8，我自己算应该4左右。
2006年之前，成都的基准地价住宅用地容积率是1.2,后来，成都市委书记李春城提出高密发展，06年新基准地价就变成了4。
偷面积之风是华润等大牌开发商进入成都后愈演愈烈的，华润有款产品，89㎡四室两厅双卫，其伎俩匪夷所思，令人叹为观止。
高密发展、偷面积，对住户来讲，最大的问题是降低了居住的舒适度。
成都以外，本狐不是特别清楚，单看北京上海招拍挂公告和楼盘介绍，感觉成都要密不少。
成都一家开发商卖车位20年使用权，14万，这好像是前年的事儿。
土地增值税是预征，预征率在2010年提过一次，现在传还要提。
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
即使是按最高的销售收入5%，我们计算一下，对应的增值率不超过17%。
迟迟不清算，未缴的土地增值税等于国家提供无息贷款。
企业所得税也是预征，有类似情况。
国税函〔2008〕299号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
针对这一句：
不转到成本里，老板都是活雷锋吗？谁会做亏本的生意啊？
甚至连按规划建房也不允许？
1.本人确实水平有限，提起写文章就头疼，特别是涉及税务的，提起就咬牙切齿（财务是做一行恨一行的典型）
2.各地对房地产的松紧度不同，而地税就是掌握松紧度的阀门，很难以点带面，顺便说句楼主那种地税国税不分家的算法就是完全的外行，至少把我国的税法计算想的太简单
3.这个要老实说句，房地产相比前12年的暴利确实规范了不少，一方面是国家加大规范和抽血力度的原因，另一方面是房地产市场经过整合几乎把不规范的小企业排挤的差不多了，剩下的大房地产带头羊都是大家看得见的，操作比那些前期烂七八糟的公司规范的多，还有最近几年人工费和拿地成本等不断上涨，成本确实上涨不少，当然大房产公司也不会吃亏，挖钱的方式变化多也隐蔽的多。楼主说房地产变成微利企业我只能呵呵
另外借这个地方和楼上那个借集资房成本来批驳的说下，两者毫无对比性啊，你提出这个批楼主确实挺冤的。这就完全像街头占道经营的和商场专柜拼成本啊