主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机

因为他们把成本做高了.

看有多少公司/个人想进入就知道了。经济动物谁也不会哭着喊着求低利润。一边儿是地产公司老板哭穷，一边儿是什么行业的都想进房地产来踩一脚。这明显不合理么！

1。容积率的计算有硬性规定。开发商的做法一般是找政策漏洞，俗称偷面积。

2。人防工事属于开发商赔钱干的东西。不好停车使用，产权还是政府的。

3。社区内学校是政府出钱么？我之前做的一个小区，配建学校医院都是开发商建设政府回租，三千平米幼儿园，租金一个月不到一千块。

4。增值税是会收到手软的。所有地产项目在建设初期，政府会预征增值税，不是按照利润增长为基数，而是销售价格，基本上相当于利润增长的10-15%。之后收税的节点要么硬性规定，要么看税务局心情。央视前两天拿这个炮轰开发商，结果被任志强一通骂外行。两三年前规委炮轰开发商囤地，最后结果也是被骂之后不了了之。

5。房地产的广告宣传是多渠道的。网络软文有之，视频动画有之，街边广告有之，整版报刊有之，飞机读物有之，电台宣传有之，超市门口机场出站这些地方都有。哪个行业的广告覆盖能比得上这个？

6。对于大型地产集团，尤其是上市公司而言，违规行为是很高成本的，所以一般宁愿多花成本买安心。当初上海安信地板质量有问题都能连带万科名誉受损，可你看哪家小地产商精装修用安信这种档次的地板？

一个行业往上走的时候，行外人该什么心态。至少我不仇富。就好比煤老板一个个肥的流油，但如果煤炭的利润主要进了国库，那么烧煤的人应该去找政策制定人和受益人，去埋怨挖煤的是于事无助。

自己家亲友，至于么。

但是房地产赚钱是不争的事实。我表姑父在另一个城市做房地产，那可是货真价实的一个人养活一村人--他们村的人都去他的工地打工了。

我身边的，都是中国“最小”的房地产商了吧，拿到的地也是全是偏远的。他们尚且赚的盆满钵满，所以我不太能理解那些有关系、有门路的房地产商“不赚钱”。

1。主楼说明的是在正常情况下的房地产税收情况。换句话说，商人守法，而政府也尽责。但存在两方面瑕疵：一是实际操作中有避税空间，我在主楼中提到了，待会可以适当展开。二是我目前只讨论了房地产的三个主要税种，其他税种没有考虑，也就是说，房地产的税负在理论上要高于主楼讨论的范围。一正一反差不多抵消，我在主楼中就懒得展开。

2。税务给开发商留的基本成本的30%作为管理成本和运营成本，这个数字是有相当的误差的。政府的收费相应单一，那么在低地价时这种收费的比例就很高。而开发商还有很多成本是以销售收入计算的，比如销售成本和管理成本，当房价涨幅超过一定幅度时，政府给划定的30%远远不能满足开发需要，这种情况下开发商是损失利润的。换句话说，所有可以做手脚的地方，其实也可能是栽跟头的地方。

3。设定一个场景。有一天，当一个城市的土地拍卖价格都是1000万一亩的时候，张三找到你：哥们，我当初花100万买的地，700万卖给你可好？很多城市的开发商都栽在这种陷阱里，他们或用间接收购，或用股权转让，或用资产置换，取得了一块便宜地皮，最后吊死在上面。因为他们没看到那一张政府的血盆大口。买了这种地的人，很少会考虑到自己在账面成本上减少了600万，计税成本就减少了780万。即使按照土地增值税率50%计算，土地增值和企业所得两项就要多交税487.5万。也就是说，这块单价700万的土地的实际价格至少是1187.5万，炒地皮的挣了600万，税务局拿走接近500万。不仅如此，这种收购还间接改变了土地增值税的递增计算基数，导致实际计算中土地增值税还不止这个数字。

政府在拍地的时候宰了一刀，收税时还有第二刀。第一刀即使落空也不要紧，后面那一刀可能更狠。

相对利润而言，违法成本几乎可以忽略不计。

比如我现在遇到的一个地产商，第一个项目低价买地，遇到地产暴涨，三四十万平米的房子只剩下两万平米大户型没卖掉，平均每平米涨了三四千，一下子十亿利润进帐。这时税务局来了，要交税。十亿利润您得拿出七亿。税务局也不傻，等你房子卖光了，我找谁收钱去？

要从腰包里拿出七亿，剩下两万平米卖掉的话还要继续交几千万。开发商很心疼，于是一方面准备卷包撤，另一方面把没卖掉的两万平米毛坯房抵押给银行，拿回六成售价就行，至少这两万平米他和还不想赔本。

但还没等开发商动弹，卖掉的那三十万平米业主闹事了--办不下房产证。要办房产证，得把税补齐了。民众一闹事，政府就介入。于是开发商第二块刚拍的地不准办手续，就相当于扣了十几亿的土地款。这下开发商着急了，乖乖去税务局交钱了。

如果没有第二个项目押着，这个开发商肯定已经外逃了。至于我为什么笃定这个开发商会外逃？因为他后来由于别的原因，虽然公司还在运转，他本人现在已经常住国外不敢回来了。

我只想说明，越是小地产公司，其违法成本越低。

另外，房地产不一定赚钱。大家认为房地产赚钱，是因为楼市的高涨。相当多数房地产商是在赌博，赌楼市的预期涨幅。单以北京为例，我至少能举出五个百万平米大盘前三年赔钱的例子。但考虑到公司形象问题，不好公布。其实也不用举例，最近几年从其他行业加入房地产行业的公司，大多数还在交学费阶段。

至于你那个表姑夫的例子，没法说明问题。人工成本在建安成本中都不是很突出，而现在建安成本在房地产开发成本中也不突出。一个房地产公司临时养个千八百人不是什么问题。某个北方城市，五十几个项目养了十万工人成天无所事事，不也是正在发生么。

比如海尔，家电生产行业龙头，企业管理能力不用质疑。海尔地产情况如何？

比如鲁能，能源企业高手，鲁能地产情况如何？

房地产不就是盖房子么，无数建筑公司在做房地产，做得好的又有几个？

当年的万通六君子，现在能做好的有几个？

同时，房地产是玩大钱的行业，不开好车买好表，让堂堂董事长开普桑，只要你不是李嘉诚，谁敢跟你合作？哪个施工企业敢给你垫上几千万？

从我的楼里，各楼送花数就看出了。辛辛苦苦解释的东西没多少人赞同，而起哄的更受追捧。无论我提出多少条理由，从多少个方面进行分析，提出多少数据，总有人既不质疑我的论据，也不质疑我的论证，就是单纯质疑我的论点。“无论。。。，都。。。”这种论调相当的有市场。

这个就是河里的现状，在个人的思想与主流想法有偏差时，总会遇到不按逻辑玩牌的，这种"高姿态"还特别受欢迎。

突然之间，我很同情和尊敬方舟子。

这些论调在今天的绝大多数情况下都是胡说八道。具体论证我不说了，懒。

一半的贷款（很低的额度），利润就翻番了。

别搞得这么神秘，你的论调是不是胡说八道我不评论，具体论证我更不想说了，懒

ps，再多嘴补充一句吧，从你那篇汽车文我就想说了，你的文确实都是你看到的实际情况和想法，但是你最大的问题就是你喜欢你看见或理解的观点代替全面，而且提出的论点和你的结论往往没有密切的关系，所以你老是辛辛苦苦的不讨好。

有过报道，某楼盘销售员销售4亿，收入千万。目前这种房产销售市场，一般人都能把房子卖出去吧，这类报道有没有问题？

“建安成本每平米2400元”之荒谬暂放一边，先说说你在哪个地方找到了容积率3的“普通高层住宅小区”。

或者，你数学是体育老师教的吧？