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主题:想要的人多,房价跌不下去,是“泡沫有理”论 -- 陈经

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家园 想要的人多,房价跌不下去,是“泡沫有理”论

发现有不少人相信这样的“原理”:高房价是用来限制城市人口的。由于全国几千万上亿人想到北京生活,如果房价不高,那这些人真会来,北京会挤爆受不了。这种情况不可能发生,所以可以推出,北京一定是高房价。高要高到大部分人来不了,由于想到北京的人特别多,所以房价也就特别高。这是一种“自然规律”,政府也对抗不了,所以房价是调控不下的。一跌就一堆人买,跌不下去的。

这种看似有理的逻辑,如果不加条件胡乱应用,实际是反动而且愚蠢的,危害很大。不是说相信这个原理的人“反动愚蠢”,是说这个理论如果流传开来,会造成极大恶果。很多经济学原理都是这样,本来没错,看似简单但其实容易出错,用的人胡用然后搞出事。

这个“原理”实际对应的是“供求曲线”。说什么东西要的人多了,需求上升,价格会上涨。价格上涨后,供应上升,需求减少,对价格上涨有一个负反馈,动态平衡。按这么理解,想要北京房子的人多,那么自然就会高价。但这个供求曲线原理,有一些隐含的假设,一不小心就会变成“泡沫有理”论。现在许多相信“北京房价就得这么高”的人,实际就是“泡沫有理”论,分不清“泡沫过程”与“供求曲线”的区别。

以荷兰郁金香泡沫为例,漂亮的东西,是很多人想要。那么郁金香价格开始上涨,是正常的。但最后,郁金香价格涨得离谱了。传说某人不知情,当菜吃掉了价值几万元的球茎。于是人们开始怀疑,这东西真值这么多钱?于是价格大崩溃,跌光光。这中间到底出了什么错?因为好多人来买,并不是觉得郁金香漂亮,而是觉得它能挣钱。它不能挣钱了,泡沫又极高了,自然就跌光光了。从“供求曲线”,发展到“泡沫过程”的关键一步,就是这些“想挣钱”的虚假需求出来往里投钱了。虚假的需求越多,泡沫就越大。

很多人想到北京生活,这是正常的真实需求,于是北京房价上涨,开始是正常的。但后来,出来很多虚假的需求。煤老板上北京来买一堆房子,这显然不是真实需求。北京是全国焦点,显然虚假的需求很多。所以可以认为,北京的房价已经不是“供求曲线”逻辑了,而是“泡沫过程”的逻辑。一些炒房者明说了,买房不是卖给要住的人,是卖给其它炒房的。

北京房子的真实需求确实有增加,所以房价合理上涨是可以的。真实需求对应的合理房价,是一个变量A,应该随时间增长而稳步增长,现实中没有发生。在“泡沫过程”的逻辑下,真正出现的是房市成交价B,发生了吓人的暴涨。B我们看到了,A我们看不到,只能估计。现在显然A值是小于B的。2009年初,可能AB值差不多,至少是差距最小的时候。这可能也说明,现在A值大大小于B值,因为A值不可能短短一年多时间暴涨一倍。

如果用“想要的人多,跌不下去”说A值是合理的,那这个理论是正确的。有些唱空房价的,说北京上海跌到均价5000,这也过分了。但是,这个理论是无法支撑B值的。

许多迹象表明,现在北京的B值,远远高于A值,已经是很严重的泡沫了。真实的需求,根本支撑不起这个B值。如果没有虚假的需求,B值就要向A值回归。基于这个理由,以及2009年初AB值差不多的估计,我提出北京的B值高估了一倍,要暴跌。出于宣传原因,说一个暴跌60%,实际多少不可能算出来。

如果它实际不跌,还继续涨,也是可能的。泡沫过程继续,完全可以继续涨。涨过10万都是可能的,只要疯炒。但这只是一个“泡沫过程”,“想炒的钱多,所以会涨”,而不是“想要的人多,所以应该涨”。

以后如果大通胀,收入大涨,那么A值是可能上升,接近B值。这种情况也是可能的,看收入增加得如何了。无论如何是需要一些时间的。我相信政府可能是这种意图。如果是这种前景,我也不需要去预测北京房价暴跌了。

如果把所有虚假需求全部打掉,如空置房必须卖出,自己不住不许买,没有稳定工作不许买,推出大片地,开发商猛建房卖房,那暴跌60%绝对能实现。这种情况应该不会出现,因为后来我想,政府需要适度的泡沫,不要出大事就行。

没有明显的迹象说明,抬高房价,能限制得了人口。印度孟买房价很高,人也没见少。北京房价很高,人也天天增多。城市人口多少,因素很复杂,房价只是小部分原因。没有一个作用原理说,只要房价一直涨,人口数量就“合理化”了。北京房价这么高了,人还是显得过多。难道房价继续涨下去,直到人口减少?房价不管用,就涨房租?房租一直涨,人口数量就会“合理”了?这都是胡扯,最后就是社会变态。房价涨,就是全民投机。涨房租,低工资,就是蜗居。根本不会出现一个“合理”的城市状态,而是更加变态。

解决问题,要打掉泡沫,回到“供求曲线”上来。如果人在北京可以找到稳定的工作,收入足够,就建出房来给人自住。这有什么做不到的?这样也可以限制人口。年青人可以来自由来北京,如果找不到好工作,自然就回去了,这样的人已经有很多。如果能在北京找到工作的人太多,超过北京的土地、水资源、交通资源限制了,这说明是北京的产业布局不合理。那北京的公司也会效率降低,最后离开北京。这样限制人口,不是更加合理么?用得着靠高房价来赶人?

因为人多,认为北京房价就应该高的人,也许一时在价格上不会失败。但这是泡沫过程上升期的特点,唱多就是胜利,我不知道泡沫啥时破。只不过房价是“应该高”了,社会却付出了“不应该”付出的代价。而且到泡沫过程的下降期,这些“应该高”的理由,人自然就知道全是错的。

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家园 占领沙发。
家园 房价的关键是银行贷款的方式

政府对房价的想法,1个问题是卖地收入要保证,另外一个是发放房贷的银行怕受损失。

房子涨价是个好事情,有人买就建房子卖给他好了。卖多少建多少,是个好事情。要控制炒房子,就要从贷款上掐住,商业贷款里面个人收入一项按照去年的个人所得税纳税额决定,除此之外不接受用所买房子本身抵押的办法。只能有已经付完贷款的房子作抵押,而且评估机构是银行本身控制的机构。

家园 你最近怎么定着房价磕上了?

房价的问题不单单是房价的问题

家园 迄今见到的最好的解说
家园 “应该高”的理由

只适用于“房价涨”的阶段;到了房价跌了,应该高立马变脸,哈哈。

跟老妈讨论房价,她就有一堆“应该高”的道理,什么城市化啦、刚需啦、大城市啦——这些是事实,但是不是房价高的充分条件;08年(咱就不说2000之前了)照样也还是这些人这些“刚需”、怎么不应该高了?

这些理论都是一体两面,怎么说都能说通,至于能不能指导个人行为、我看还是不要随便乱用的好。

家园 俺用政委分析教育改革的思路分析了一下房地产

政委以前分析教育改革的思路就可以拿来分析房地产。这玩意儿是必需品,不想花钱买也得花钱买。

2004年全国只卖了3亿多平方米商品住房,年底全国城镇住宅面积不到100亿平方米。房价暴涨后,2005-2009年5年就卖了30多亿平方米的商品住房,比过去几十年都多,没有暴利,根本不可能做到这一点。

政府出政策,不出钱,就能建很多房子,靠的就是暴利。人家“炒房团”早就看清政府的心思了,我记得早在2005年就在喊房价泡沫了,“租售比”、“房价收入比”高的很,但是政府左一个政策,右一个文件,就是不降房价,2008年降了一点还赶紧托市。从2009年看清政府的小算盘,我就对调控死心了。

现在城镇、农村人均居住面积都超过30平方米了,开发商一年能卖将近10亿平方米商品住房。现在还不清楚政府到底想要多少房子。

按现在的速度,到2020年人均50平方米不成问题,现在30,还差二百多亿平方米,城镇一百多亿,农村一百多亿,一点问题都没有。以前建房子,钢材、水泥都缺,现在什么都不缺,要多少有多少。到时候政府就可以宣布居民住房难的问题基本解决了,有六七百亿平方米的住房,政府搞房产税也好,搞保障房也好,资源充足得很。宣布全面建成小康社会也没有问题,有数据支持,硬气!

至于年轻人牺牲20年,政府不会在意。几亿农民因为户籍、剪刀差牺牲了50年,政府也没有心软,一直到农村遍地干柴,大规模暴力事件层出不穷,政府才有点改进。而且这时候农村已经没有油水了,政府也找到了新的、更大的财源。

现在不过是一些人在网上骂几句,政府感觉无所谓,要做的事情多着呢,没工夫听年轻人抱怨。

本来是回复,不知道怎么变成新主题了。

关键词(Tags): #房地产 大跃进
家园 陈大肯定是不满W在澳门说的话
家园 应该说,高房价在当前中国社会里扮演的角色是多面的。

既不是单纯的经济问题,也不再仅仅是伴随经济过程的政治问题,还有社会发展到现阶段所必然出现的一些趋势。因为性质复杂,仅从任何一个角度出发都很难有一个清晰的判断。任何预测也不可靠,因为条件项太多。

1、在中国的城市化进程中,具备资源优势的中心地带(首都、一线城市、部分省会城市),人会不断往里挤。不管政府是不是有通过高房价来赶人的意图,客观上的确有这样的效果,也就可以用来为高房价“背书”:具备稀缺资源的地区,目前的房价是合理的,不是泡沫。

2、中国人手里有巨量存款,在通涨预期下需要寻求投资和保值的渠道,而国内可靠的投资渠道太少。所以,全国的富人一起去北京炒房,这是前一段时间的趋势;一个地区的富人、新贵分别在本地省会城市和二线城市炒房,是最近的趋势;手里有了闲钱想保值的老百姓,炒不起一线城市的房子,在二三线城市跟着置业保值,是另一个趋势。这样一层一层地传递,实际上是一个资源分配和财富集中的过程。在这个过程中,只要房价不出现反转,就会有越来越多的人参与,任何调控手段也不会有效。

3、被煽动起来的社会需求,很大一部分的确是真实需求,但更重要的是通涨预期,和中国人在衣食住行上喜欢攀比的社会心理。社会上钱不值钱、房子会升值的心态,非常普遍。

4、国际国内的巨量资本,在没有找到下一个投资热点之前,这些钱也会继续到处窜,和需要财源并大搞城建的地方政府一拍即合,就会把刚好处于工业化关键期的中国城市推向高房价并维持很长一段时期。

而中国政府的一切调控,背后的真实动机从来不是想降低房价,只是想降低这种“房子会大涨”的社会心理预期;更重要的是阻挡一些钱以过快速度往里进,避免在这个财富集中的过程中对社会和经济的冲击过大。

家园 有数据的话,好像能搞出个模型来

找出泡沫和实际供求的分界

家园 有没有什么办法可以引导资金向更需要的产业流动呢?

比如科学研究、高科技产业、新能源产业什么的。TG整天喊产业升级啦,结构调整啦,转变经济发展方式啦,然而这么多闲钱都在股市楼市里打转转,玩钱生钱的游戏,对产业升级有什么好处?炒房子一年就翻一倍,大家都来炒房,谁还去投资实业呢?

家园 通州最贵楼盘直降6200

外链出处

调控前售价曾冲到2.8万元/平方米的通州“最贵楼盘”京贸国际城昨起降价销售。开发商天旭运河房地产公司相关负责人高女士昨天下午向记者证实,降价幅度超过6000元/平方米,而且对此前高价买房的老业主开发商也将按均价2万元/平方米的差价给予现金返还。而据了解,无论是开发商公开降价的幅度还是主动返还老业主差价之举,在近年来的几轮房地产调控中都属于首次。

家园 感觉目前楼市调控就是干这个的,

想降低炒房赚钱的社会心理预期,但成效不大。

家园 大家都来北京,是因为国家的钱都投到北京了

钱都到了北京,工作岗位也就都到了北京,人们为什么不来呢?不来又可以去哪呢?你如果把国内的投资分布图和国内外来人口分布图进行以下对比,可能就会发现,这两者是一致的。

家园 不下狠手是不行

好比吸毒者戒毒一般

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