主题：想要的人多，房价跌不下去，是“泡沫有理”论 -- 陈经

发现有不少人相信这样的“原理”：高房价是用来限制城市人口的。由于全国几千万上亿人想到北京生活，如果房价不高，那这些人真会来，北京会挤爆受不了。这种情况不可能发生，所以可以推出，北京一定是高房价。高要高到大部分人来不了，由于想到北京的人特别多，所以房价也就特别高。这是一种“自然规律”，政府也对抗不了，所以房价是调控不下的。一跌就一堆人买，跌不下去的。

这种看似有理的逻辑，如果不加条件胡乱应用，实际是反动而且愚蠢的，危害很大。不是说相信这个原理的人“反动愚蠢”，是说这个理论如果流传开来，会造成极大恶果。很多经济学原理都是这样，本来没错，看似简单但其实容易出错，用的人胡用然后搞出事。

这个“原理”实际对应的是“供求曲线”。说什么东西要的人多了，需求上升，价格会上涨。价格上涨后，供应上升，需求减少，对价格上涨有一个负反馈，动态平衡。按这么理解，想要北京房子的人多，那么自然就会高价。但这个供求曲线原理，有一些隐含的假设，一不小心就会变成“泡沫有理”论。现在许多相信“北京房价就得这么高”的人，实际就是“泡沫有理”论，分不清“泡沫过程”与“供求曲线”的区别。

以荷兰郁金香泡沫为例，漂亮的东西，是很多人想要。那么郁金香价格开始上涨，是正常的。但最后，郁金香价格涨得离谱了。传说某人不知情，当菜吃掉了价值几万元的球茎。于是人们开始怀疑，这东西真值这么多钱？于是价格大崩溃，跌光光。这中间到底出了什么错？因为好多人来买，并不是觉得郁金香漂亮，而是觉得它能挣钱。它不能挣钱了，泡沫又极高了，自然就跌光光了。从“供求曲线”，发展到“泡沫过程”的关键一步，就是这些“想挣钱”的虚假需求出来往里投钱了。虚假的需求越多，泡沫就越大。

很多人想到北京生活，这是正常的真实需求，于是北京房价上涨，开始是正常的。但后来，出来很多虚假的需求。煤老板上北京来买一堆房子，这显然不是真实需求。北京是全国焦点，显然虚假的需求很多。所以可以认为，北京的房价已经不是“供求曲线”逻辑了，而是“泡沫过程”的逻辑。一些炒房者明说了，买房不是卖给要住的人，是卖给其它炒房的。

北京房子的真实需求确实有增加，所以房价合理上涨是可以的。真实需求对应的合理房价，是一个变量A，应该随时间增长而稳步增长，现实中没有发生。在“泡沫过程”的逻辑下，真正出现的是房市成交价B，发生了吓人的暴涨。B我们看到了，A我们看不到，只能估计。现在显然A值是小于B的。2009年初，可能AB值差不多，至少是差距最小的时候。这可能也说明，现在A值大大小于B值，因为A值不可能短短一年多时间暴涨一倍。

如果用“想要的人多，跌不下去”说A值是合理的，那这个理论是正确的。有些唱空房价的，说北京上海跌到均价5000，这也过分了。但是，这个理论是无法支撑B值的。

许多迹象表明，现在北京的B值，远远高于A值，已经是很严重的泡沫了。真实的需求，根本支撑不起这个B值。如果没有虚假的需求，B值就要向A值回归。基于这个理由，以及2009年初AB值差不多的估计，我提出北京的B值高估了一倍，要暴跌。出于宣传原因，说一个暴跌60%，实际多少不可能算出来。

如果它实际不跌，还继续涨，也是可能的。泡沫过程继续，完全可以继续涨。涨过10万都是可能的，只要疯炒。但这只是一个“泡沫过程”，“想炒的钱多，所以会涨”，而不是“想要的人多，所以应该涨”。

以后如果大通胀，收入大涨，那么A值是可能上升，接近B值。这种情况也是可能的，看收入增加得如何了。无论如何是需要一些时间的。我相信政府可能是这种意图。如果是这种前景，我也不需要去预测北京房价暴跌了。

如果把所有虚假需求全部打掉，如空置房必须卖出，自己不住不许买，没有稳定工作不许买，推出大片地，开发商猛建房卖房，那暴跌60%绝对能实现。这种情况应该不会出现，因为后来我想，政府需要适度的泡沫，不要出大事就行。

没有明显的迹象说明，抬高房价，能限制得了人口。印度孟买房价很高，人也没见少。北京房价很高，人也天天增多。城市人口多少，因素很复杂，房价只是小部分原因。没有一个作用原理说，只要房价一直涨，人口数量就“合理化”了。北京房价这么高了，人还是显得过多。难道房价继续涨下去，直到人口减少？房价不管用，就涨房租？房租一直涨，人口数量就会“合理”了？这都是胡扯，最后就是社会变态。房价涨，就是全民投机。涨房租，低工资，就是蜗居。根本不会出现一个“合理”的城市状态，而是更加变态。

解决问题，要打掉泡沫，回到“供求曲线”上来。如果人在北京可以找到稳定的工作，收入足够，就建出房来给人自住。这有什么做不到的？这样也可以限制人口。年青人可以来自由来北京，如果找不到好工作，自然就回去了，这样的人已经有很多。如果能在北京找到工作的人太多，超过北京的土地、水资源、交通资源限制了，这说明是北京的产业布局不合理。那北京的公司也会效率降低，最后离开北京。这样限制人口，不是更加合理么？用得着靠高房价来赶人？

因为人多，认为北京房价就应该高的人，也许一时在价格上不会失败。但这是泡沫过程上升期的特点，唱多就是胜利，我不知道泡沫啥时破。只不过房价是“应该高”了，社会却付出了“不应该”付出的代价。而且到泡沫过程的下降期，这些“应该高”的理由，人自然就知道全是错的。

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