主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经
发信人: housestu (生活不可避免的走向庸俗化), 信区: RealEstate_review
标 题: 北京房价的合理价位是多少
发信站: 水木社区 (Fri Apr 23 13:42:36 2010), 站内
北京的房价究竟多少才是合理的？我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平，也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。
1.从消费的角度。房子是一种消费品，需要花费一定的收入去获得其使用权，往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位，合理的房价收入比可以更高一点，比如8倍。此外，大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的，所以，我认为，合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子（比如，90平米两居室）。根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W，所以，北京合理平均房价应该在 10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米，从这个角度，北京房价高估了60%-100%。
2. 从投资的角度。房子作为投资品，应当通过出租获得一个相对合理的回报，而不能只寄希望于升值，一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在 100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率，租售比可以给高一点，比如300-350。根据经验，北京较新的90平米两居室租金在4000元左右，这样计算北京合理的房价在13500-15500之间，目前高估40%-60%。
3.从历史经验的角度。这个可能有些主观，我认为，2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估，2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义 GDP增速的增长速度。从这个角度，2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平，4年之后增长50%-60%大体合理，这样，今年底北京合理房价在13500-14400元/之间，目前高估50%-60%。
综合上述三种方法，我认为，北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定按照环路来进行排列，我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价（只限新房）分别为2.5万、2.1万、 1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%，如果从目前价位下调30%-35%，是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能，前一种可能性更大。
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结果呢，那有房子的人干嘛了，你不会不知道吧？
老话说，无产者最无畏。现如今你瞅瞅，有产者他也不含糊啊，特别是当你要把那有产者变成少产者或是无产者的时候。更老的话说：人为财死，鸟为食亡。
就是这么说的。
沿海高房价--》年轻人逃回中西部--》均衡发展--》天朝一统江湖。
不过中间的资源和运输瓶颈怎么解决？
2009年上半年时，一楼盘（2 3环之间）准备开盘，但当时市场情况不好，KFS心理没底，就作了很多营销活动，到很多大的单位做产品（房子）展销会，积累潜在客户，单位组织团购，我们聊天认为1w3差不多（精装修），但市场突然反弹，实际销售东西向的1w5,南北向1w8,后来，应该涨到3w5..............
1、2009.12 60*2.5 =150w 2700*12=3.3w
目前价格应该在3万以上（报价应该在3.5w），基本180万还拿不下来，租金应该在2700左右，我印象中还低一些。
但你的租金计算差别较多：
1 你需考虑空置期，出租一定有空置期。长期计算每年一年可能有1个月的空置期（排出低价出租的情况）
2 物业费 暖气费，按照北京的惯例是业主承担，物业费每月每平方2块算中间偏低的，暖气费小区集中供暖30元每平方采暖季，每年成本需要3240元。
没明白您二位的分歧。
俺看大崩溃一书，类似的泡沫崩溃已有多次，经济规律产生这种早就是不稀奇的东东，人类的理性在泡沫下早没了
不是不知道是泡沫，而是总认为我能及时跑掉。
泡沫的及时打压是可以通过行政手段的，不然泡沫在经济规律下迟早也会破，只不过这个代价就不可言说了。
河里所谓房价崩溃也不会死——现在天天吃青菜炒肉改成天天吃白菜也不会死。
其实做投资最好的方法就是大众心理学。
我不过是批评了一下“用行政手段抬升泡沫”这一既定事实，为什么我就认为行政手段是坏的了？我表达的是“过犹不及”的意思，其实就是说行政手段虽然强大，但是不可能违反经济规律。我已经解释了几遍了。
你为什么非要歪曲对方的意思，然后推到极端去？
你从头到尾看看，就会发现你始终在对着空气拳打脚踢。
于是有人要自焚，
于情于理，我不相信
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官办经济的基本原则是什么？房价永远上涨？
我完全相信中国“政府对经济的控制力，行政手段的有力作用”非常巨大，大到能在相当程度上扭曲经济规律的地步。
而且事实上，本次人类历史上叹为观止的房产泡沫，正是“政府对经济的控制力，行政手段的有力作用”抬上去的。
如果由此就认为，“官办经济”能超越“经济规律”，全知全能，恐怕就过犹不及了
事实上“官办经济”也是一种经济规律，只是有它颇具特色的运行规则，从管子时代的“官山海”盐铁专卖开始一脉相承。这种经济运行方式的优势是“集中力量办大事”，而不是“扭曲经济运行的基本规律”。
如果2-5年跌60%，其实是可以接受
前两年你指的是05-07那时候的低谷？
那会我觉得上海中高端楼盘有30%-50%跌幅
只听说投资客退房，没有什么大的问题啊
估计老温要把你引为知己。
就算是去年的上涨
也是主要在外围
内城的房子，从两万到三万要费尽九牛二虎之力
远郊的房子，从5k到两万却很容易
充分说明了三万这个单价已经接近承受极限了
下跌又怎么了，又不是活不下去，如果这个就要去自焚的话，那按现在的房价那么多买不起房的人是不是都得集体跳楼？
更大的可能是，利益方在房价下跌时，通过一些方式制造一下紧张情绪，给管理层施加一些压力，管理层再借坡下驴，结束调整甚至救市，最后双方皆大欢喜。。。
顺便说一下，这种可能也是我对这次调整效果不太看好的主要原因，虽然看起来这次调整来势汹汹