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主题:【原创】美国的房子的建造 -- Swell

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  • 家园 【原创】美国的房子的建造

    我看还有人讨论,我就来写一写。

    过去中国农村盖砖房我是懂的。现在怎么盖我就不知道了。我亲戚也没有最近在农村盖房子的。最后一个我知道的就是农村起了三间大瓦房,还是砖做剪力墙的结构的。

    回头说美国的房子吧。还是懂一点的。

    房子需要从地下往上说。地基,墙,到房顶。一般的地基做法是:在地上挖一个大坑。确保土地结实,没有地下水。然后开始做剪力墙。就是在坑的四周,地步铺钢筋。用木板做磨具,然后灌水泥。等着干了,进行下一步。这个地下室的标高一般7英尺左右吧。大概就是一个一米八的人在地下室稍微有点要碰头的架势。当然如果加点钱的话,也可以更高一点。相当于有一小半在地上。这也是很多房价高的地方,有人租地下室住。 除了剪力墙之外,每隔多少米需要一个支撑柱。 柱子有木头,也有铁管。 所以地下室虽然很大,但是可以利用的整块空间不大。 一般家庭还是以储物为主。有的稍微做出一个类似家庭影院出来也就到头了。

    如果美国的房子一般都是一层到两层的话,这个水泥的地下室建筑就占到1/2到1/3了。所以说也不能说它是木头房子,至少是木头和水泥的房子。

    如果在南方或者温暖的地方呢。有些房子直接就采取叫做slab foundation的做法。就是在地下挖一个浅浅的坑,直接在地面铺钢筋,灌水泥,做一个大的板子。然后房子就盖在板子上。这个方法,其实水泥用量很可能很大,但是相对省人力。用这个办法最主要的原因很可能是地下水太浅,不敢挖。

    接下来就是地板和墙。一层,两层,三层都差不多。先用木头做梁。梁上面铺木板。这层木板是sub-floor。用来支撑。在木板上面再铺真正的地板。 中间梁的缝隙可以加隔热材料。墙用4X2的木头做支撑柱。边角的地方有需要就来两根。大概16英寸一根。所以其实很密。中间的缝隙也可以加隔热材料。最后用石灰板子封起来。其实如果有隔音需求,可以加装隔音板。 效果可以非常非常好。 很多沿着街盖的房子做了隔音的,我去过,里面非常安静。

    最后是房顶,也是一个花钱大头。 这个取决于天气。下大雪的地方需要斜角非常大,一般的地方有个30度也就差不多了。木头做梁,上面用板子封起来,最后用沥青瓦做防水。三角形的底边用木头做梁,用灰板封起来。中间这个三角形,可以加保暖材料,也可以变成一些储物间,有些时候还可以管这里要空间,再做两个屋子。新英格兰的房子,就喜欢在里面再做两个屋子。

    屋子本身也没那么值钱,室内的各种管道,装修成本可以非常高。

    具体说说防震吧。首先绝大多数地区根本没这个要求。大概只有加州吧。 单纯说防震,木头建筑几乎是最完美的。像@七天说的,地震可以想象成大地做一个往复运动。上下震没事,左右震负责破坏。抗震一般就两点。第一点要求柱子不能塌陷。 这个木头和水泥都不错,反而是钢容易出问题。钢虽然刚度强度都很好,但是贵往往横截面积不行。容易失稳。 所以很多地方都是水泥包钢,增加横截面积。第二要求最好连接处不要坏。也就是最好连接的地方比其他地方都强。 这一点都能做,但是木头做的最容易,也最好。只需要拿钢构件做连接就好了。简简单单,成本极低。

    加州有一次地震,有个房子整个从地基处剪断了。然后这个剪断了的房子上层木质结构向前移动了几米,但是结构保持完整。说实话,这也就是抗震的最高境界了。地基就是比房子重,所以相互之间的剪力在所难免,但是由于连接做得好,没有坍塌。 如果给我足够多的钢,我能做的更好。但是成本升上去个十倍,那也没意思。必须在成本合理的前提下讨论性能。

    防风呢,确实如果是用水泥造一个房子有优势。因为重嘛。防火呢,钢筋水泥不怕烧,但是如果管线埋在里面被烧坏了,也是一样的。

    所以用木头为原料造房子,基本上就是传统工艺,好掌握,适合目前的建筑工人的技术水平。甚至你要自己有时间自己动手也不是不行。

    另外造价低。这个低不仅是原料,主要是工时。人工是大头。水泥需要耗费时间的钢筋绑扎,钢结构需要焊接,甚至需要吊车进场,都是钱。

    最后就是各种指标够用。保暖,防噪音,防潮都还好。当然也需要定期养护。基本上很多大件,比如外墙,房顶,窗户之类的寿命就是10年到20年左右。保养的好可能只需要修,不好就需要换。

    房子最后非要推到,往往不是说房子的梁不行了,要塌了。一般是样子太旧了; 面积小想扩建; 里面要改的东西太多了等等。

    至于说是不是恒产,这个要具体分析了。 如果你是在一个好的城市好的区,绝对是恒产。因为房子破不破,甚至有没有问题都不大。房子价值只是地价的几分之一,甚至几十分之一。 地当然是恒产了。如果你长期拥有,甚至地税都不是大问题。因为地税只能缓慢的涨。很可能你的邻居一年6,7万的地税,你和他一摸一样但你只有几千(如果你住了几十年的话)。 但是你要是在,比如说底特律。 整个区一堆一块钱的房子。那你也不是什么恒产了,认赔吧。

    通宝推:rentg,桥上,本嘉明,居陋巷不改其怒,普鲁托,
    • 家园 4.美国的房地产问题

      前面都是说工艺,虽然我不是学建筑的,但是这些专业知识还是有点的。多少知道我在说什么。这个,就差不多谈政治了。那就不好办了。不全面,不专业,甚至立场有问题,都在所难免。

      美国的房子,看起来不错。被称为大豪斯,虽然我觉得看完我这个系列应该能理解,这就是美国的农村自建房。 只不过由自己亲手建变成让专业的人来建了。问题是房子好坏是次要的,能买的起吗?

      好在这个问题不难回答。美国很难有两党都达成的共识,但这个是一个:买不起。

      应该是中国炒房的高阶版本:从挣扎到弃疗阶段。当年我刚来的时候周围的人还是差不多要买房的。现在我看很多人已经接受:一直租房子也是不错的,这种观念了。美国租房子的比例是很高的。34%的家庭租房子,66%的买房子。 1/3吧。 中国来来回回各种版本,但是90%以上吧。即使把“自己有房子,但是同时也在租房子住”的算上(比如亮亮和丽君),也最多就是25%的人在租房子。美国那34%的是真没有。

      原因呢。有很多版本。比较标准的就是:投放的房子太少了。旧房子刚一上市就被地产商抢走了。他们有现金。而拿到手他们就给扩建成大房子,于是穷人就买不起了。。。总之,有问题怨资本,哪里都一样。

      我的看法呢。主要是美国的产业结构调整。曾经的铁锈衰退。而越来越多的小镇青年没有别的办法,只有挤到大城市里。希望住在大城市的人越来越多,那供求关系,城市里的房子只能越来越贵。

      贵了买不起怎么办?也是老办法。要么往远走。所以城市圈越来越大。我看到的一个项目就是在原来的相当于远郊地带开项目,建设小区。虽然学校什么的都不太配套。但是和其他地方比,价格是亲民太多了。很多孩子小或者没孩子的家庭还是可以考虑的。要么城市里盖楼。竖着要面积。 现在看来公寓还是不太受欢迎。毕竟生活很受限制,隐私得不到保护。 但形势比人强,妥协一下,还是住公寓的人越来越多了。

      目前室内风格的演变呢。基本就是继续在大客厅,大主卧,更小的次卧上一路狂奔了。当面积在120平米左右的时候,过去的老房子往往是客厅差不多够用就行,但是给你4个卧室,每个卧室大小都还尚可。 新房子恨不得一半的面积在客厅/饭厅里。剩下的一大半再给主卧,以及主卧专用卫生间。而剩下的小屋我看差不多就放张床再加个桌子都有点挤了。气派但不够实用,大概就是我的评价。

      • 家园 做隔断改layout是很多北美华人发家的路子

        现在印度人都是睡hot bed,

        因为一张床两个人轮流睡,你去睡的时候,床上还有上一个人的体温。

        他们过的也很难受,问题是有了不该有的希望。

        当留下来的唯一指望是娶个老婆的时候,

        本地300磅黑妞都成了香饽饽

      • 家园 买还是租,各地不同

        曼哈顿里面肯定租的很多,到周围的几个区租的就少些,再远就是买为主了。

        城市里面租房的多,一个重要原因是年轻人工作不稳定,租房子换地方方便。

        美国这些年来租住比好像变化不大。

        中国的租房比例低未必是多好的事,很大程度上是租客的权益得不到合法保护的结果。

        • 家园 很多地方其实不值得买

          一般来说,越是便宜越不值得买。

          美国纽约州上面有一个城市叫雪城。 市中心左右的公寓,大概是一室一厅吧,买是5万,租是大概一千吧(我说的是好多年前了,现在不知道了)。所以大概租个5年不到就买回来了。

          但问题是等你卖的时候,基本不怎么升值。而且是真卖不掉,都是一挂一年半载的。很多着急的最后就是降价卖掉。

          所以来回一盘算,要是不打算常呆,还是租房子合适。

          中国很多的福利是跟着房子走的。你租房子小孩没法上学,这就让买房成为刚需了。

          • 家园 租房可以上学

            租房提供合同、社区证明,就近入学没问题。中国人的买房情节,根子上还是来自传统吧。

            • 家园 北京上初中是肯定不行

              我家亲戚刚搞过,所以知道。

              不光租房不行。买房也有类似于token的制度。多少年之内只能一家孩子入学。防止频繁换手。

              所以才有天价小破老。

              这几年不知道改成什么样了

              • 家园 非京籍可以上,提供租房备案和完税证明至少满1以上年。

                很早以前就有的政策了,北漂人多。

              • 家园 肯定可以

                我同事的孩子刚上。确实有属地年限的限制,这个对北京本地人一样。现在小升初是抽签排位制,除非小孩成绩非常好,否则去的学校随机性很大。

                • 家园 那学区房还有用吗?

                  就是问一下。

                  前几年我一个亲戚花了将近500万买了一个学区小房

                  • 家园 要看情况

                    北京现在的规定是这样的,社区(有可能是这个社区里的某几栋楼)对应的学校有多所,同样,特定的学校对应的社区(或楼)也有很多,招生时这些对应的社区(或楼)按年随机轮换。简单地说,就是你的房子今年是某名校的学区房,明年大概率不是(轮换),什么时候又是了要看运气;还有就算是学区房,也不能保证你孩子一定能上名校,毕竟某一年份某社区(或楼)对应招生的学校有多所,要看排位的结果。

                    • 家园 那学区房岂不是要大跌

                      我亲戚当年买的那个,一共就50多平米。一室一厅。居住功能几乎是跟没有也差不多吧。10万多一平米,基本就是卖学区呢。

                      他本来想把自己早年买的那个90多平米的房卖了,改善一个大的。但是为了孩子,买了一个学区房。

                      要是跌了,估计今后改善房也遥遥无期了。

                      • 家园 学区房,跌惨了

                        东北,二线城市,50几平老破小学区房,2020年为240多万,2024年为120万。东北政府听话,教育公平化,好学习和差学校的老师,每年按照一定比例进行轮调,同时提高中考指标到校比例,几年功夫就天翻地覆了。长期看,利国利民,但是没人记得好。短期看,一部分人利益受损,怨天怨地。

                      • 家园 是不如以前火爆了

                        怎么说呢,你买了多少有个机会,不买就是彻底没机会了不是?不过凡事都有例外,房子如果在西城,比如后泥洼、灵境胡同这种地方,基本上就像小熊掉进蜜罐里,想找个不是区、市重点的学校上都难,当然,房子的价钱嘛,估计500万也就够买个厕所。捡漏的机会也有,如上地这种新区,学校少,如果房子恰好在中关村附小分校之类的边上,很可能就直接上了。

                        • 家园 按上海的情况,学区房已经是暴跌了。

                          除了对口静教院之类的最顶级学校的小区,之前的高学区溢价老破小,基本从高点跌下来30%到40%。

                          我有个朋友今年被借调到教育部帮忙干活,说基本每天要工作12个小时以上,他们接收的唯一指导方针,就是教育公平化。

                          • 上帖之待认可回复,花囧定1 / 0
                            据说上海私立中学已经基本和公立不相上下了

                            我上海的朋友说的。

                            据说曾经一度超越了公立中学。但是市里整顿了一下,现在算是势均力敌了。

                            不知道现在啥情况。

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