主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机
家园 你没说到点子上 靠这些小打小闹怎么可能赚取巨额利润？！看到一百多的花，我觉得有必要说明一下以正视听。
房地产开发是一种资本运作，一个投资10亿的楼盘，开发商可能利润只有一个亿。不过开发商通过银行贷款，施工方垫资，材料商押款，预售，滚动开发等资本运作，开发商实际自己拿出的钱可能只有2亿。用2亿赚1亿，开发商自己心目中的利润率就变成了50%。当然50%只是假设，实际多少要看各种条件限制和资本运作水平。
即便如此，要比利润率，比烤红薯、贴屏保可差远了。
其实房地产行业是资本密集型行业，利润率不高，不代表利润绝对值不高。一个楼盘动辄几十亿的销售额，10%的利润率就是几个亿，这才是暴利的来源。
开发商也未必一定追求利润率，资本运作还要结合实力。贷款和垫资，滚动开发等几乎所有资本运作手段都会带来成本的增加，成本越高，利润额就会越低。在拿项目并不容易的今天，怎么在一个项目中吃到尽可能多的利润才是开发商的主要考虑。所以自己投资多少还要根据综合因素决定。
家园 部分正确，部分有误 1。容积率的计算有硬性规定。开发商的做法一般是找政策漏洞，俗称偷面积。
2。人防工事属于开发商赔钱干的东西。不好停车使用，产权还是政府的。
3。社区内学校是政府出钱么？我之前做的一个小区，配建学校医院都是开发商建设政府回租，三千平米幼儿园，租金一个月不到一千块。
4。增值税是会收到手软的。所有地产项目在建设初期，政府会预征增值税，不是按照利润增长为基数，而是销售价格，基本上相当于利润增长的10-15%。之后收税的节点要么硬性规定，要么看税务局心情。央视前两天拿这个炮轰开发商，结果被任志强一通骂外行。两三年前规委炮轰开发商囤地，最后结果也是被骂之后不了了之。
5。房地产的广告宣传是多渠道的。网络软文有之，视频动画有之，街边广告有之，整版报刊有之，飞机读物有之，电台宣传有之，超市门口机场出站这些地方都有。哪个行业的广告覆盖能比得上这个？
6。对于大型地产集团，尤其是上市公司而言，违规行为是很高成本的，所以一般宁愿多花成本买安心。当初上海安信地板质量有问题都能连带万科名誉受损，可你看哪家小地产商精装修用安信这种档次的地板？
家园 人防停车位也有买的 成都一家开发商卖车位20年使用权，14万，这好像是前年的事儿。
土地增值税是预征，预征率在2010年提过一次，现在传还要提。
上海市地方税务局公告2010年第1号：关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
即使是按最高的销售收入5%，我们计算一下，对应的增值率不超过17%。
迟迟不清算，未缴的土地增值税等于国家提供无息贷款。
企业所得税也是预征，有类似情况。
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
家园 一个行业的利润高不高， 判断起来其实很简单 看有多少公司/个人想进入就知道了。经济动物谁也不会哭着喊着求低利润。一边儿是地产公司老板哭穷，一边儿是什么行业的都想进房地产来踩一脚。这明显不合理么！
家园 土地增值税是一块很大的税源 不过很多房地产公司都是延迟交的.但不交是不可能的,上次央视说的就是这个事,每个房地产公司都是计提土地增值税了,但没到时候就不交,所以去年土地增值税余额10亿,今年10亿是不能相加的,因为都是余额.其实他就是缓交10亿而已.税务部门三番五次下文件要求对土地增值进行清算.
家园 预征的土地增值税、所得税低于实际，相当于政府提无息贷款。
家园 我绝对相信地产商会尽力避税 无论是合法还是非法的办法。
政府要澄清应该也不难，其实公布一下卖地多少钱，从开发商那里征了多少税也就可以了。
如果可以准确到某楼盘，那就更妙了，呵呵。
家园 这才是真实情况 对楼主写车那篇我就想呵呵了，这篇更是只有呵呵。现在的地方政府财政确实靠抽房地产的血维持，房地产的税金更是远远高于其他行业，但是无论政府怎么抽，老板都有办法转移到成本里的。说句老实话，房地产老板从来不考虑（或者说考虑的很少）税金成本的，他们在乎的永远是资金，因为现阶段的房地产几乎都是在玩“空手套白狼”的资金游戏，区别只是大地产公司家底厚自有资金多些
- 复 这才是真实情况
家园 换个角度想想吧 针对这一句：
但是无论政府怎么抽，老板都有办法转移到成本里的。不转到成本里，老板都是活雷锋吗？谁会做亏本的生意啊？
- 复 这才是真实情况
家园 今年普遍偏紧 - 复 这才是真实情况
家园 其实我觉得你这种想法是大多数 从我的楼里，各楼送花数就看出了。辛辛苦苦解释的东西没多少人赞同，而起哄的更受追捧。无论我提出多少条理由，从多少个方面进行分析，提出多少数据，总有人既不质疑我的论据，也不质疑我的论证，就是单纯质疑我的论点。“无论。。。，都。。。”这种论调相当的有市场。
这个就是河里的现状，在个人的思想与主流想法有偏差时，总会遇到不按逻辑玩牌的，这种"高姿态"还特别受欢迎。
突然之间，我很同情和尊敬方舟子。
但是无论政府怎么抽，老板都有办法转移到成本里的。说句老实话，房地产老板从来不考虑（或者说考虑的很少）税金成本的，他们在乎的永远是资金，因为现阶段的房地产几乎都是在玩“空手套白狼”的资金游戏，区别只是大地产公司家底厚自有资金多些这些论调在今天的绝大多数情况下都是胡说八道。具体论证我不说了，懒。