主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机
家园 个人感觉，成都“偷面积、高密度”是在06年之后 2006年之前，成都的基准地价住宅用地容积率是1.2,后来，成都市委书记李春城提出高密发展，06年新基准地价就变成了4。
偷面积之风是华润等大牌开发商进入成都后愈演愈烈的，华润有款产品，89㎡四室两厅双卫，其伎俩匪夷所思，令人叹为观止。
高密发展、偷面积，对住户来讲，最大的问题是降低了居住的舒适度。
成都以外，本狐不是特别清楚，单看北京上海招拍挂公告和楼盘介绍，感觉成都要密不少。
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家园 对于主楼的一点说明 1。主楼说明的是在正常情况下的房地产税收情况。换句话说，商人守法，而政府也尽责。但存在两方面瑕疵：一是实际操作中有避税空间，我在主楼中提到了，待会可以适当展开。二是我目前只讨论了房地产的三个主要税种，其他税种没有考虑，也就是说，房地产的税负在理论上要高于主楼讨论的范围。一正一反差不多抵消，我在主楼中就懒得展开。
2。税务给开发商留的基本成本的30%作为管理成本和运营成本，这个数字是有相当的误差的。政府的收费相应单一，那么在低地价时这种收费的比例就很高。而开发商还有很多成本是以销售收入计算的，比如销售成本和管理成本，当房价涨幅超过一定幅度时，政府给划定的30%远远不能满足开发需要，这种情况下开发商是损失利润的。换句话说，所有可以做手脚的地方，其实也可能是栽跟头的地方。
3。设定一个场景。有一天，当一个城市的土地拍卖价格都是1000万一亩的时候，张三找到你：哥们，我当初花100万买的地，700万卖给你可好？很多城市的开发商都栽在这种陷阱里，他们或用间接收购，或用股权转让，或用资产置换，取得了一块便宜地皮，最后吊死在上面。因为他们没看到那一张政府的血盆大口。买了这种地的人，很少会考虑到自己在账面成本上减少了600万，计税成本就减少了780万。即使按照土地增值税率50%计算，土地增值和企业所得两项就要多交税487.5万。也就是说，这块单价700万的土地的实际价格至少是1187.5万，炒地皮的挣了600万，税务局拿走接近500万。不仅如此，这种收购还间接改变了土地增值税的递增计算基数，导致实际计算中土地增值税还不止这个数字。
政府在拍地的时候宰了一刀，收税时还有第二刀。第一刀即使落空也不要紧，后面那一刀可能更狠。
家园 第三点就是胡说八道 一块100万的土地，卖到1000万，政府收它个500万的税有什么问题？
一块土地增值你真以为是买地的人眼光好？那是因为政府主导的周边公共设施的不断开发，地铁一通，房价翻番。
而像你说的接盘的房产商这点都不考虑的话，那还做什么房地产，早点吊死好了。
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家园 这是明面的帐，房地产公司的利润远超你想象 我弟弟是开发商老总，真正的帐不是这样的。举几个例子：
1. 容积率。容积率的计算本身是有弹性的，容积率本身不是刚性不能变动的。通过容积率的变动，开发商可以赚取你想象不到的利润；有的面积不计算在产权证上，但是算赠送的，当然，这种房型房价提高了；
2. 临街商业房的价格是刚刚的；
3.人防工事，社区内学校、医院等都是政府出钱，出地的， 这里面嘛， 当然可以上下其手；有一些地下停车库也是没有产证的，永远不卖，供物业出租；
4.增值税政府实际是收不到的，因为一部分房子用于物业管理，居委会，会所，还有一部分是商业出租，开发商一直不卖，所以达不到全部销售， 甚至85%的门槛， 许多房地产公司是以项目制在运行，结束之后公司空壳运行，根本征不到税收；
5. 精装修是典型的税收转移手段
6.房地产公司很少做电视广告，平面媒体的广告价格其实很低；
所以，开发上账面上说10%的利润，实际上往往30%， 所谓的钱都给了政府，就是在转移怨恨，促进销售的手段而已。政府拿了卖地和交的税， 要动迁，要修相关的路（修路是最看不见成本但成本最高的，一旦牵涉到动迁，几亿是平常事）、要建学校医院派出所等，水电煤企业也要做联通，新的小区往往很偏，配套的成本很高。
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家园 再来看看保利地产的毛利：42.35% 保利地产（600048）：推盘率回升将带动业绩】1.一季报业绩大增保利地产实现营业收入133.07亿元，归属上市公司股东的净利润12 .93亿元，同比分别增长44 .10%和58 .63%；毛利率为42 .35%，同比提高8.22个百分点。
家园 找几家香港上市的地产公司财报看看吧 随便找两家香港上市的公司，富力和雅居乐。2013年上半年的毛利率分别是：49.1%和52.4%，净利率则为18%~20%左右。
http://house.ifeng.com/detail/2011_08_26/18690494_0.shtml再来一家：
2月28日，碧桂园控股有限公司（下称“碧桂园”）公布业绩称，该集团2011年全年总收入同比增长34.7%，至347亿元，纯利同比增长约35.5%至58.1亿元，毛利（土地增值税拨备前）由2010年度的约83.5亿元上升43.6%至120亿元，毛利率由2010年度的32.4%上升至34.5%。国内上市的那些家伙，招保万金之流，擅长用项目公司转移利润来规避国内较高的所得税营业税增值税，擅长假账， 我就不专门批评他们了。