主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机

看了你的连接，这个项目就是“保利西海岸”项目，不知道为啥你选了这么经典的例子，因为这个项目很特殊。

首先“保利西海岸”项目用地不只是B3702A05地块，还包括他们之前或同时期买的B3701A02地块（拍地指标：用地面积86347平米，容积率2.8）；B3701A04地块（拍地指标：用地面积91579平米，容积率2.8）；B3702A09地块(拍地指标：用地面积54854平米，容积率2.8）。这四块地一起开发为“保利西海岸”。

其次，因为是一起开发，所以可采用综合调整每地块相关面积指标，但是需要满足总地块的计算容积率总面积不得超过拍地时的容积率面积之和，建筑物退缩满足规范及当地规划细则要求。这种做法是正常的。

可能保利经过市场调研及前期策划分析，将02,05地块定位为高层和超高层一线江景住宅，09地块定位中小户型普通高层住宅，将04地块定位为纯别墅区。那么肯定04地块的容积率会很小，所以剩余的建筑面积分配到了02和05地块。

最后我大概说一下保利对各个地块的最后容积率分配：B3701A02地块最后容积率4.31，B3701A04地块最后容积率0.63，B3702A05地块最后容积率5.15，B3702A09地块最后容积率2.8。结合每个地块总面积综合计算，平均容积率并没有突破2.8，符合规划要求。

不知道这样能不能解释清楚？另外说明下我也不是保利的，所以很多细节并不清楚，但是总体来说就是这样了，希望能解释明白。