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主题：一个简单的计算，我们是不是真的不够地 -- zhonghm
家园 一个简单的计算，我们是不是真的不够地 2000万人口，人均25平方米建筑面积的居住面积。一共是500平方公里。现在市区小区的容积率通常是2.5左右（中心区的容积率远远高于这个水平），也就是200平方公里的居住规划。这对于上海1500多平方公里的集中城市规划区来说，根本就不是什么不可容忍的数字。
家园 计算忽略了流动人口 据说非上海市户口的流动人口可以达到500万-1000万这个量级。
家园 楼主打算让大家住蜂巢？ 家园 这个计算还是有点太过头了 常规上，居住小区容积率做到1.2就要开始上高层、小高层了，如果是联排类型的居住小区排的满满登登大概也就是1.0不到的样子。要是2.5的容积率，不仅得是高层小区，还得是2、30层甚至更高、而且排的比较密了。如果不是奔着豪宅去花成本打造的话，这种小区的居住环境肯定是算不上多好的。
一般而言，市区有2.5的容积率居住小区存在但并不是能够达到平均2.5这么普遍的，更不是应该的，2.5已经相当高了。常规上市中心区容积率会高一点，但这个容积率是包括了很多满铺的商业办公建筑。
且不论小城市，即使是在上海，按照平均2.5的容积率规划居住区域也是一件很恐怖的事情，不可能是什么“不可容忍的数字”。
另外，人均25平米，一户按3口人计算，户均建筑面积75平米，扣掉公摊面积.......
家园 空谈不如实例 容积率为1的住宅区。楼盘名：上海滩花园洋房。 层高4-6层。绿化率50%
外链图片需谨慎，可能会被源头改容积率为2的住宅区。楼盘名：华悦国际。层高：8。绿化率30%
外链图片需谨慎，可能会被源头改容积率为3的住宅区。楼盘名：天洋城。层高：18。绿化率30%
外链图片需谨慎，可能会被源头改现在北京上海深圳的新盘，超过70%的小区容积率在3以上。容积率3的，不叫蜂巢，叫豪华尊贵低密度住宅。（参见上海东方曼哈顿广告语，这个楼盘三期的容积率是4）
- 复 空谈不如实例
家园 扯这个你扯不过我滴 你的理论里面有一个比较大的误区，那就是将居住区和居住小区的容积率混为一体了。2万平米地上建5万平米住宅住两千人是一回事，2亿平米地上建5亿平米住宅住两千万人就完全是另一回事了，这也算是量变到质变的一个典型例子了。
http://www.863p.com/book/UrbanPlan%20Law/
这里有国家的城市居住区规划设计规范，从中你可以查得到按规范在居住区级别的土地规划里“住宅用地”（就是扣除了道路（这个道路是指居住区级别及以上的道路，不包括小区内的宅间道路）、公共配套、公共绿化等以后用来建住宅的用地，政府挂牌卖的、开发商告诉你的容积率计算的分母指的都是这个用地面积）只占到居住区总用地的一半多；人均居住区用地指标即使是高层也在17~26平米/人之间，按这个标准（这个规划千人指标一般是被大家公认比较古老、条件比较差的，属于强制性最低保障要求性质的）来计算，2000万人的居住用地最少也需要340~520平方公里（这还是基于人均25平米的假定之上的，按照3.2人每户的算法，户均面积80平米）。
或者这么说，把多个容积率为2.5的居住小区拼合成一个居住区，整个居住区的容积率肯定是要远小于2.5的。姑且不论人口规模加大以后按照千人指标需要增配的那些辅助设施用地，光是小区与小区之间的道路用地就能够让容积率显著下降。按照你的计划500平方公里的居住建筑面积放在200平方公里的土地上，总用地的容积率可以算出个2.5，但在各分地块上的容积率（这才是常规意义上开发商所标称的容积率）就会远远高于2.5。换言之，你所设想的的“2.5容积率”的居住区里的拥挤程度和平时所看到的2.5容积率的居住小区的拥挤程度那根本不是一码事。
再回到你说的非空谈实例上来。
我印象里上海滩花园洋房的容积率是略低于1。感觉不错的原因是因为他就只是围成一圈而已，周边的只留出建筑红线退让距离剩下全给到中心花园当然看着不错了。给他地让再给多围几个圈还要围出1.0试试看？作为参照，你去看看那些规模较大的1.0左右的花园洋房小区就明白了，容积率相近、层数差不多，感觉却迥异了。后两个容积率2、3的北京小区因为完全不了解就没法评价了，感觉上首都的居住区规划指标确实普遍比较猛一些，但也觉得普遍比南方城市楼盘的空间感受要差些（个人感觉，北京的同学不要生气）。这种2、3的容积率中高层规划恐怕只能称之为“可住”，距离“宜住”就有点距离了。当然我得承认，理论上多层住宅盖出2.0的容积率，小高层盖出3.0容积率也不是不可能，不过这种居住效果在大部分时候还是不被认可的，事关2000万人的生活水准，咱不能向这种低标准看齐不是。
北京上海我不熟悉，但是深圳的楼盘容积率到了3还敢自称“豪华尊贵低密度住宅”这样脑残的开发商还真没见过，就不怕被别家开发商雇枪手骂死啊。因为深圳现在在关内基本没有可开发居住用地了，所以剩点小块插花地满铺一两栋高层容积率高上去并不奇怪。真到了还有大片土地可供居住建设的关外就不是这么回事了，虽然政府提倡盖高层搞集约用地，70%楼盘容积率在3以上也是不可能的。
另外，城市人口的居住只是一方面，加上工作、休憩以后才是生活的全部。仅仅只研究多大的地能够装下多少人是没有意义的。因此，“可不可容忍”的比较应该以城市的全部土地面积及其对应的人口规模来比较才有意义。
作为参照，以拥挤而著称的香港面积约1100平方公里，08年底人口刚刚超过700万；同样以拥挤而著称的东京面积约2200平方公里，人口是1250万；
家园 我一直说的是小区的容积率 如果什么地方让你误解为住宅区的容积率，那是我的错误。按我的计算居住小区占总城市建设面积的1/7不到，这个也是符合实际情况的。上海市土地面积可是比东京和香港要大得多，我这里说的只是1500平方公里的上海规划的集中城市用地。至于后面无数跟贴说什么没考虑到办公用地，交通建设，城市绿地之类的。我只能说，回帖要看贴，另外那超过6/7的1300平方公里城市用地，是用来干什么的？
补一句，东方曼哈顿不是深圳的楼盘，是徐家汇的明星楼盘。
家园 我觉着你始终还是在你的观点里打转转 在讨论城市级别的居住问题，尤其是动辄一两千万甚至更多人口的超大型城市的居住用地，用居住小区的容积率来描述和计算是不合理也没有意义的。你一直在强调的居住用地只占整个集中规划用地的1/7，但一个城市里纯住宅楼建设用地和其他用地1：6的比例关系是否合理和成立呢？我只知道世界上好像没有哪个大城市是这样的。
按我的计算居住小区占总城市建设面积的1/7不到，这个也是符合实际情况的。问题就在这里。你所谓的实际情况是毫无意义的，因为你计算的根本就不是居住用地的面积，只是简单地把零散的居住小区用地面积算术相加罢了。
按你这个逻辑和在主贴里提出的方法，在哪个城市都能成立甚至数据上更好看，居住用地都只占1/N不到，剩下那超过N-1/N的用地BLA...BLA...这样算下来全世界的城市都可以通过“豪华尊贵低密度住宅”装下更多人。
香港并不是一个很好的例子，他的已开发用地大概不到其土地总面积的两成，而在这两成里住宅用地（从我了解到的数据并不确定这是指居住小区用地还是居住区用地）占了1/3。
家园 你再次偷换概念 1500平方公里不是上海的总面积，而是上海集中城市用地面积。上海市总面积是6000多平方公里。
根据你的说法，和别人的回帖，居住区道路及其它设施和小区的面积基本比例是在1:1之间。在这个比例之下，2.5平均小区容积率换算成你的居住区容积率，基本上就是1.2-1.3之间。而你的总居住区的面积大约是城市规划面积的2/7，这个比例也和你说的香港住宅用地占开发用地的1/3基本吻合。
你觉得人均25平方是很恐怖的事情。但是以居住问题解决的比较好的新加坡为例，人均居住面积也不过是28平方米。而香港和上海则不到20平方米。
其实，我发此贴只是为了说明一个问题。作为人类基本生活资料，住房问题在上海，深圳，北京这样的城市，主要不是寡的问题，而是不均的问题。这个问题的根源就在于过渡市场化。
- 复 你再次偷换概念
家园 谁叫我很闲呢 2000万人口，人均25平方米建筑面积的居住面积。一共是500平方公里。现在市区小区的容积率通常是2.5左右（中心区的容积率远远高于这个水平），也就是200平方公里的居住规划。这对于上海1500多平方公里的集中城市规划区来说，根本就不是什么不可容忍的数字。这是你自己的观点。
我的观点是你这个说法毫无意义，因为你所谓的200平方公里只是用于招拍挂给开发商建设住宅楼的住宅建设用地面积总和罢了。并得不出居住规划就是200平方公里的结论，这个是你对居住区和居住小区容积率概念认知上的混淆。因此你的计算在一开始就是基于错误的数据和理解；
更得不出相对1500平方公里（你说的集中规划范围）或者6600平方公里（上海的范围）的土地，这200平方公里用地就是合理的，这个在全世界都没有这么个理论居住区用地占到1/7就“可容忍”了。因此你的结论---“根本就不是什么不可容忍的数字”---在逻辑上首先还需要论证为什么1/7就够了，不是你觉得比例很低就够了。
我提到香港就是这个意思，香港是被公认的居住条件拥挤甚至恶劣，尚且是需要用占到1/3的已开发土地面积，1/15的全部城市范围用地面积的用地来解决居住；凭什么上海只需要1/7的集中规划用地，1/30的全部城市范围用地就可以解决2.5倍于香港的人口的居住？还能被定义成可以接受？
住房问题在上海，深圳，北京这样的城市，主要不是寡的问题，而是不均的问题。我同意你的这个观点，以前住房问题比现在还厉害但民怨却没现在这么大，是因为不均而不是不够。但这个问题的产生根源还是在于土地资源的不足，或者说是资源与城市发展战略不匹配。盲目地要把城市发展成一个大而全的超级综合体，应该匹配多大的土地以及其他资源是有一定之规的。就上海而言，6600平方公里的土地是否能够承载2000万甚至将来计划（我没法用规划这个词来描述）的N千万人口以及相应的城市功能？我感觉这个问题并没有太多的研究过，只是算一算够摆下2000万张床就得出结论了。
过度市场化，只是资源不足、制度缺位的情况下一种貌似公平实则混合大量不公平资源交易、纵容贪婪与掠夺、掩盖政府不作为的顺理成章。
家园 星加坡把80%多人放到租屋了， 统一规划统一样式统一建造的廉助屋，只有5%不到的人有自己房子，加上前英殖民政府留下那么多军营空地，当然好规划。
香港人家是自己的私人产权。
星加坡除了工业园几个化工厂和电子厂外有啥工业？
星加坡经济很大部分靠周围印尼马拉泰国菲利宾动荡不安而获利生存下来的洗钱中心。
说实话，星加坡忽悠了半天，这几年去星加坡置产投资有几个是欧美的公司？
你坐船在黄浦江边走一圈，看到外滩一带以外基本上都是工厂。上海的工业种类多结构复杂从军工航天飞机船舶钢铁重工重化大型装备到民用电子电器制药轻工服装纺织那点不必星加坡强，就是星加坡最强的港口也比不上上海。去星加坡上市的那几个企业国内创业板都拿不出手。星加坡的私家车数量估计也就上海一个零头。
星加坡那种规划是实利最大化为目标的，非人道非自然的，没有自己特点和灵魂的，是对历史和个人的抹杀。
这种规划罗斯福新政开始搞到5060年代在德国美国日本也大行其道的大型住宅规划工程，现在被认为失败了，有本书外行人简雅各布写的现在成为教科书的美国大城市生与死， 提及的问题星加坡就是典型。
真正的城市规划是几代人多种流派设计相互包容自然生长出来的。香港上海的街头市井生活要比星加坡丰富多彩多了，历史艺术文化情感审美的内涵比星加坡深广多了。
把徐家汇横山路交大复旦那些个里弄小洋楼拆了，
是能多安排些高楼大厦，这规划就容易多了。
家园 一看你就没来过新加坡或者来的时间太短。 家园 随便说几点，要不然你说我冤你 1。 叫组屋（不叫租屋），产权不长，99年，也不短，比75年长点，对不？另外有condo, 999年，还有EC。还有，你对新组屋压根没有概念。
2。你知道樟宜机场怎么来的吗？ 填海填出来的，你以为是军营翻修？
3。你去过兀兰吗？湿地保护区呢？大片的森林呢。新加坡很小，但没开发的地方还真不少。
4。你没见过新加坡的食品工业吧？我亲自去过的就好几家，没错，这是小工业，但不是没有。
5。经济？新加坡的三大主业你都不知道，真的。
。。。。。。
我在新加坡只是个过客，但我觉得还是该讲点实事求是。
家园 还真得请教了 “新加坡的三大主业”是什么？每个行业的龙头企业是谁？大股东又是谁？
要是我没猜错，应该是石油化工，电子和生物医药。好像其中没有本土企业局领导地位，都是未来投资占主导地位。
我称这种经济模式为“肉包子经济”。当你有肉包子时，外资这条狗就会来；当你遇到困难，肉包子变小了，外资就会溜走。