主题：一个简单的计算，我们是不是真的不够地 -- zhonghm

你的理论里面有一个比较大的误区，那就是将居住区和居住小区的容积率混为一体了。2万平米地上建5万平米住宅住两千人是一回事，2亿平米地上建5亿平米住宅住两千万人就完全是另一回事了，这也算是量变到质变的一个典型例子了。

http://www.863p.com/book/UrbanPlan%20Law/

这里有国家的城市居住区规划设计规范，从中你可以查得到按规范在居住区级别的土地规划里“住宅用地”（就是扣除了道路（这个道路是指居住区级别及以上的道路，不包括小区内的宅间道路）、公共配套、公共绿化等以后用来建住宅的用地，政府挂牌卖的、开发商告诉你的容积率计算的分母指的都是这个用地面积）只占到居住区总用地的一半多；人均居住区用地指标即使是高层也在17~26平米/人之间，按这个标准（这个规划千人指标一般是被大家公认比较古老、条件比较差的，属于强制性最低保障要求性质的）来计算，2000万人的居住用地最少也需要340~520平方公里（这还是基于人均25平米的假定之上的，按照3.2人每户的算法，户均面积80平米）。

或者这么说，把多个容积率为2.5的居住小区拼合成一个居住区，整个居住区的容积率肯定是要远小于2.5的。姑且不论人口规模加大以后按照千人指标需要增配的那些辅助设施用地，光是小区与小区之间的道路用地就能够让容积率显著下降。按照你的计划500平方公里的居住建筑面积放在200平方公里的土地上，总用地的容积率可以算出个2.5，但在各分地块上的容积率（这才是常规意义上开发商所标称的容积率）就会远远高于2.5。换言之，你所设想的的“2.5容积率”的居住区里的拥挤程度和平时所看到的2.5容积率的居住小区的拥挤程度那根本不是一码事。

再回到你说的非空谈实例上来。

我印象里上海滩花园洋房的容积率是略低于1。感觉不错的原因是因为他就只是围成一圈而已，周边的只留出建筑红线退让距离剩下全给到中心花园当然看着不错了。给他地让再给多围几个圈还要围出1.0试试看？作为参照，你去看看那些规模较大的1.0左右的花园洋房小区就明白了，容积率相近、层数差不多，感觉却迥异了。后两个容积率2、3的北京小区因为完全不了解就没法评价了，感觉上首都的居住区规划指标确实普遍比较猛一些，但也觉得普遍比南方城市楼盘的空间感受要差些（个人感觉，北京的同学不要生气）。这种2、3的容积率中高层规划恐怕只能称之为“可住”，距离“宜住”就有点距离了。当然我得承认，理论上多层住宅盖出2.0的容积率，小高层盖出3.0容积率也不是不可能，不过这种居住效果在大部分时候还是不被认可的，事关2000万人的生活水准，咱不能向这种低标准看齐不是。

北京上海我不熟悉，但是深圳的楼盘容积率到了3还敢自称“豪华尊贵低密度住宅”这样脑残的开发商还真没见过，就不怕被别家开发商雇枪手骂死啊。因为深圳现在在关内基本没有可开发居住用地了，所以剩点小块插花地满铺一两栋高层容积率高上去并不奇怪。真到了还有大片土地可供居住建设的关外就不是这么回事了，虽然政府提倡盖高层搞集约用地，70%楼盘容积率在3以上也是不可能的。

另外，城市人口的居住只是一方面，加上工作、休憩以后才是生活的全部。仅仅只研究多大的地能够装下多少人是没有意义的。因此，“可不可容忍”的比较应该以城市的全部土地面积及其对应的人口规模来比较才有意义。

作为参照，以拥挤而著称的香港面积约1100平方公里，08年底人口刚刚超过700万；同样以拥挤而著称的东京面积约2200平方公里，人口是1250万；