主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

在中国的时候我从事过工程顾问、设计、施工图深化、监理、施工、代甲方、总承包等多个环节，也曾经短期涉猎设备研发及生产等。接受过正规学院派教育、职业再教育以及加拿大木业协会在中国的专业培训，对北美体系的工程建设流程相对了解，来到北美后逐步取得了承建商资质和房产中介资质，开办了建筑工程考试补习班，后面还准备取得贷款、报税及法硕等专业资格，最后拿到律师牌就算是在学海无涯中得成大道了。

回想起来也曾比较感慨，嗬，弹指四十多年，以为自己是一事无成，但真的回头看看，也算是一步一个脚印了。

在河里潜水多年，喜欢河内文化，羡慕河马众硕，也有了见贤思齐之心，不揣冒昧，也想在鲁班门前弄弄大刀，关帝马后挥挥板斧。

这里先占个座儿，容我猪八戒喝磨刀水憋着不上厕所——酝酿一下内秀。敬请期待。。。。

您这醒木也拍了，定场诗也念了，我们这些听众更早早搬小马扎坐好，咱这就赶快开始吧

我们老百姓感受到的房地产走入市场经济大概是2000年左右吧。单位的福利房被限期转入个人手里，根据工龄不同几千到几万不等地就最终一次性分配了。然后就是过了几年忙忙碌碌的工作生活，两眼一睁，突然发现：全国都是商品房了，而且价格也都飞到天上去了，一些心明眼亮的聪明人早早买了几套房子，当初还笑话人家瘦驴拉硬翔，现在看人家早早变成了百万富翁，后来又变成了千万富翁。我的一个朋友也说：做了这么多年买卖，三角债欠了无数，最后一算账，有个几千万的资产，还都是被黄脸婆硬逼着买的房产。自己那些个生意，如果盘点一下的话，厂房租的，机器是折旧的，产品是积压的，材料款是延期结算的，流动资金是银行借的，年底收支平衡账是负增长的，整个公司是负资产的。夫妻俩吵架，老婆子嘴巴硬气得很。可以说，在中国的经济发展过程中，很多人的钱不过是左手交右手，上家交下家，只是面子上爽了一下。如果不是因为沉淀到房子上，几乎没有多少积累的。我这个感觉不一定对，毕竟我们不是专家，我开这个帖子也不是为了展示个专家范儿，就是为了从实实在在的老百姓角度出发，看看这个棋局到底是怎么了路子。

我有个同行，是一个建筑设计的项目经理。其实就是个单干户，负责跟甲方争取项目，然后根据不同的费用找不同的设计公司合作挂靠，然后找一些工程师做业余设计，然后跟各个地方的建设管理部门打交道，最后跟施工单位交底、现场服务，到工程竣工验收算是一个收尾。他就跟我诉苦：每次签合同，几十万平米，单价8-50块不等。收个几百上千万的设计费，不算少了吧。大概15%左右给挂靠的单位，15%左右的给业余设计，10%左右的给打图公司，10%左右的给回扣，15%左右的给航空公司高铁出租以及小黑车等等，15%左右的餐饮住宿，还有10%左右不知道去了哪里，工程项目的尾款常规是5%，能否在若干年后要到是个未知数。然后大概不到10%能够剩在自己手里。一年到头四处奔波，年底回家给老爸老妈个几万十几万的，也就不剩下什么了。看看自己的存款，有时候还赶不上自己派发给业余设计的劳务费。他心里也是很不平的。

他有时候就自嘲：我他妈的就是个现金快递员嘛。从甲方那里接到上百万几千万的现金派送任务，就屁颠屁颠地到处去送钱，自筹运费，自己订票，自己确保沿途派送不得误期不得丢失不得泄露客户隐私，风餐露宿，饭吃不上觉睡不成，全年无休地这么玩命，这是图得什么？假如有一家公司招聘这样的快递员，他肯定不会去应聘。但为什么这么无底薪保障的自雇生意，就愿意无条件地去做呢？他一边把现金分门别类地捆扎好，然后放入一个破破烂烂的人造革包里，一边自言自语地说：我肯定哪里做错了，这样的跑法肯定是不对的。

如果他要洗脚上岸，成立一家设计公司，按照现行的法规是根本不可能的。因为一个甲级设计院，就要各种注册工程师若干，每个证书现在的牌价是几十万一年，光是养这些证书，就要几百万，这已经突破他每年的盈利留存了。就算是他拼死拼活把这个公司注册起来，也要若干年的不断成长，从丙级开始，三年一升级，升到甲级也要6-7年，这期间的经营也是惊险的一跃二跃三跃。那样的话，他仅仅每年接个几十万平米的活儿是远远不够的，他就必须再加上3-5个合伙人，才能攒出个略微像样的班子。而这样的班子每天都在产生，每天都在散伙。极其不容易生存。

以我当初所在的设计公司来算，老板有魄力，一口气收购了2家现有的甲级单位，然后四处买证书，两年内拿下了好几个甲级设计资质，说出来吓死人，我们的资质可以用来造跨海大桥、长江驳岸、高铁站、航空港、城市综合体等等，基本上只要是在陆地上的建筑构筑物，我们公司全部能够设计和施工。每年都在疯狂地上台阶，上规模，业务也不断拓展，队伍在不断壮大。老板的目标是直接上创业板，然后派发股票上市圈钱。这个故事太大了，就此打住。反正是经过三年证券公司的辅导，我们年年翻番地交利税，突然被告知创业板没有排上队，而要再排队，利税要再翻番。老板立即像霜打了的茄子一样蔫了。经过这么几年的折腾，我们的老板也就一夜回到解放前了。从GDP上来看，我们公司的业绩可以说是非常亮眼，那些工程项目也都是真实的，利税根本没有瞒报，甚至为了满足上市辅导员的要求，我们还额外放大了很多去缴税，现在无法上市，老板的苦，又去找谁去诉呢？我们这些中层干部交的那些认购内部股的钱，也只是按照活期利息给结算。就是这样的结果，我们也要念佛，不然，万一老板破产了，我们的股本金也要被打水漂了。

也因此，我对国内的这个市场环境实在是意兴阑珊。我也感到自己是哪里做反了，局外人肯定感觉我们这个公司发展得非常健康，何止是我们公司，整个中国都发展得非常健康。但我这个局内人心里有些忐忑，这个结果肯定是哪里有些不对滴。

您出国也没几年吧，基本上国内行情比较好的时期都赶上了，真不好，也是从13年开始的。

关键是同质产品在竞争，最终就是利润变成社会平均利息。

所以，要搞差异化，或者是找到自己的优势，这就需要创新。你看美帝纳斯达克的上市公司哪个没有点自己的独门绝活。

你们老板就凭收购点普通业务就要拼创业板？对中国经济没啥意义。

我来到美国后，很快就被美国房地产的特点吸引住了。总感觉这里面可能有戏。但由于小时候脑袋曾经多次被撞在门上，可能智商有些折减，所以没有那么快就领悟出来这里面的奥妙。经过这几年的摸爬滚打，略略知道了些大概，不揣冒昧，这里抛砖引玉一下。

1. 美国没有统一的建设部，所以各个州就是美利坚合众国里面一个个的半独立小王国，那是一人一把号，各吹各的调。这里也没有统一的建筑标准或建筑规范。这在中国是不可想象的，但在美国是理所当然。

2. 美国从事房地产开发不需要特别的营业执照，也没有特别的资本或技术门槛。基本上跟注册个小门头买服装一样容易，某种意义上说，可能更容易些。

3. 美国的建筑承包商需要申请执照，但这个执照只需要向州里申请，在本州有效。出了本州对不起重新考试申请。我所在的加州，跟周边亚利桑那州和内华达州是铁哥们，这三个州执行西部各州认可（主意不是强制性的哦）的建筑规范，颁发的执照可以互相通用，只要你在某个州考取了执照，到另外两个州再考个法律就可以获得该州的执照。

4. 美国的房地产的控规由县里负责，详规由市里负责。最小的开发项目可以从一个地块开始。对比中国而言，我发觉在美国搞房地产开发门槛实在是太低了。无论是从规划项目，还是从技术要求乃至是资金支持方面，哪怕你是平头老百姓一个，你都可以大嘴一张，成立一家房地产开发企业，从事在国内那些印钞厂同样的生意。

在中国待过的人都知道，改开这么多年，出现的巨富不是互联网就是房地产，说明房地产确实是一个印钞机行业。但在中国，各种经济形态基本上都变成了寡头生意，普通民众想要参与，只能是在巨型经济航母上安心做一颗永不生锈但随时会被替换下来的螺丝钉，你就是看到结构性的生意机会，就凭资金这一条，就可以让你完全放弃任何幻想。而美国在这方面，竟然还给普罗大众保留了一份伸展身手的机会？这有些好得难以令人置信了吧？我确实是有一点点感到震惊，而表面上还要假装镇静。

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恭喜：你意外获得 16 铢钱。1通宝=16铢

作者，声望:3；铢钱:4。你，乐善:4；铢钱:-16。本帖花:3

这本杂志上好像有个连载漫画叫这个名字。

朱先生的漫画如果是密集恐惧综合症的人可能需要慎赏。但所有的角色都是劳苦大众，芸芸众生。我喜欢他具有一双善解人意的慧眼和一双出神入化的巧手。

多谢支持。我是新兵请多提携。

我会尽快填坑的，敬请期待。

以我的理解来看，在国内很多地方存在过度竞争。而且不得不透支未来期望。

我们的辅导员当初测算下来我们的利税如果达到3千万左右应该可以确保入围了。没想到排队的竞争对手竟然敢于把利税做到8千万朝上，不得不佩服他们胆魄过人，算度精准。

这好比中国的高考，本来60分已经满足大学入学标准，你已经合格毕业了。但竞争下来不考到个80-90根本拿不到入学通知书。要想进名校除了特别的门路你必须考到99分以上。这就已经跑偏了。

我们老板的那个企业连续三年超额纳税已经透支了既往全部利润老板还借了辅导员推荐的高利贷，一旦没有入围，损失惨重。而如果第四年再辅导，可想而知要提交的利税肯定要上亿，这已经不是我们这样的营业模式能够承受得了的了。因此辅导员也自己撤退了。谁来抚慰老板那苦涩的内心呢？

你不能简单地大嘴一张：你们老板就凭收购点普通业务... 我们中国人之所以跟西方人不同，是因为我们都要讲究个人情。情理法三条，情永远是第一位的。而西方社会基本上算是个纯粹的法家社会，我潜意识里感觉西方的社会策略正在走向死胡同...

04年去加拿大，感觉完全不喜欢。迫不及待要回国报效国家，发挥潜能。

09年时已经发现情况不对，做完世博会项目时对国内市场失去信心了，而且对公司内部管理及业务前景比较悲观，开始大休息，基本上没有什么工作，处于半失业状态。

12年把国内业务基本清算完毕，就一去不返了。目前对国内的状态还算是关注，但感情上淡化了许多。已经开始有些疏远，哪怕是天津港那么大的事情，貌似也不太触动内心。也许见惯不怪，什么事情发生也不意外吧。