主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

我们老百姓感受到的房地产走入市场经济大概是2000年左右吧。单位的福利房被限期转入个人手里，根据工龄不同几千到几万不等地就最终一次性分配了。然后就是过了几年忙忙碌碌的工作生活，两眼一睁，突然发现：全国都是商品房了，而且价格也都飞到天上去了，一些心明眼亮的聪明人早早买了几套房子，当初还笑话人家瘦驴拉硬翔，现在看人家早早变成了百万富翁，后来又变成了千万富翁。我的一个朋友也说：做了这么多年买卖，三角债欠了无数，最后一算账，有个几千万的资产，还都是被黄脸婆硬逼着买的房产。自己那些个生意，如果盘点一下的话，厂房租的，机器是折旧的，产品是积压的，材料款是延期结算的，流动资金是银行借的，年底收支平衡账是负增长的，整个公司是负资产的。夫妻俩吵架，老婆子嘴巴硬气得很。可以说，在中国的经济发展过程中，很多人的钱不过是左手交右手，上家交下家，只是面子上爽了一下。如果不是因为沉淀到房子上，几乎没有多少积累的。我这个感觉不一定对，毕竟我们不是专家，我开这个帖子也不是为了展示个专家范儿，就是为了从实实在在的老百姓角度出发，看看这个棋局到底是怎么了路子。

我有个同行，是一个建筑设计的项目经理。其实就是个单干户，负责跟甲方争取项目，然后根据不同的费用找不同的设计公司合作挂靠，然后找一些工程师做业余设计，然后跟各个地方的建设管理部门打交道，最后跟施工单位交底、现场服务，到工程竣工验收算是一个收尾。他就跟我诉苦：每次签合同，几十万平米，单价8-50块不等。收个几百上千万的设计费，不算少了吧。大概15%左右给挂靠的单位，15%左右的给业余设计，10%左右的给打图公司，10%左右的给回扣，15%左右的给航空公司高铁出租以及小黑车等等，15%左右的餐饮住宿，还有10%左右不知道去了哪里，工程项目的尾款常规是5%，能否在若干年后要到是个未知数。然后大概不到10%能够剩在自己手里。一年到头四处奔波，年底回家给老爸老妈个几万十几万的，也就不剩下什么了。看看自己的存款，有时候还赶不上自己派发给业余设计的劳务费。他心里也是很不平的。

他有时候就自嘲：我他妈的就是个现金快递员嘛。从甲方那里接到上百万几千万的现金派送任务，就屁颠屁颠地到处去送钱，自筹运费，自己订票，自己确保沿途派送不得误期不得丢失不得泄露客户隐私，风餐露宿，饭吃不上觉睡不成，全年无休地这么玩命，这是图得什么？假如有一家公司招聘这样的快递员，他肯定不会去应聘。但为什么这么无底薪保障的自雇生意，就愿意无条件地去做呢？他一边把现金分门别类地捆扎好，然后放入一个破破烂烂的人造革包里，一边自言自语地说：我肯定哪里做错了，这样的跑法肯定是不对的。

如果他要洗脚上岸，成立一家设计公司，按照现行的法规是根本不可能的。因为一个甲级设计院，就要各种注册工程师若干，每个证书现在的牌价是几十万一年，光是养这些证书，就要几百万，这已经突破他每年的盈利留存了。就算是他拼死拼活把这个公司注册起来，也要若干年的不断成长，从丙级开始，三年一升级，升到甲级也要6-7年，这期间的经营也是惊险的一跃二跃三跃。那样的话，他仅仅每年接个几十万平米的活儿是远远不够的，他就必须再加上3-5个合伙人，才能攒出个略微像样的班子。而这样的班子每天都在产生，每天都在散伙。极其不容易生存。

以我当初所在的设计公司来算，老板有魄力，一口气收购了2家现有的甲级单位，然后四处买证书，两年内拿下了好几个甲级设计资质，说出来吓死人，我们的资质可以用来造跨海大桥、长江驳岸、高铁站、航空港、城市综合体等等，基本上只要是在陆地上的建筑构筑物，我们公司全部能够设计和施工。每年都在疯狂地上台阶，上规模，业务也不断拓展，队伍在不断壮大。老板的目标是直接上创业板，然后派发股票上市圈钱。这个故事太大了，就此打住。反正是经过三年证券公司的辅导，我们年年翻番地交利税，突然被告知创业板没有排上队，而要再排队，利税要再翻番。老板立即像霜打了的茄子一样蔫了。经过这么几年的折腾，我们的老板也就一夜回到解放前了。从GDP上来看，我们公司的业绩可以说是非常亮眼，那些工程项目也都是真实的，利税根本没有瞒报，甚至为了满足上市辅导员的要求，我们还额外放大了很多去缴税，现在无法上市，老板的苦，又去找谁去诉呢？我们这些中层干部交的那些认购内部股的钱，也只是按照活期利息给结算。就是这样的结果，我们也要念佛，不然，万一老板破产了，我们的股本金也要被打水漂了。

也因此，我对国内的这个市场环境实在是意兴阑珊。我也感到自己是哪里做反了，局外人肯定感觉我们这个公司发展得非常健康，何止是我们公司，整个中国都发展得非常健康。但我这个局内人心里有些忐忑，这个结果肯定是哪里有些不对滴。