主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

我本来打算每周1-2篇，裹脚布可以抻得长一些，味道也会更足一些。被你给逗出来得太早，火候还有些欠，自己也感觉有些注水。多多担待。

本来应该往后发的，但是不知道怎么回事续发的都在主贴下面，有明白的指点一二。我看别人的帖子都是可以排版得很好的。我的好像每次发出来不是我想要的位置。还要摸索。

为了方便后面展开，这里先把房地产经济的一些基本概念简单介绍一下。如果有方家大可抱臂围观，说错的地方可以直接掏出绣花针来刺几下我绝对不会叫疼。如果之前没关注过这方面的东西，我这个算是启蒙扫盲。

首先，房地产是一种价值载体，其使用功能并不是最主要的。

我很早就觉察到：最没有用的东西是最贵的。好比说：唐僧。呸呸呸。好比说：黄金。现实生活中基本上你看不到我们能够用黄金的地方。即使用，比如芯片之类的，用量也微乎其微。绝大部分黄金是放在国家金库里24小时恒温恒湿最高级别监控防火防尘防爆防水保护的。就算是首饰用金，我看除了一些保姆阿姨，日常佩戴的也极少，多数是锁在箱子里的。

除了黄金，很多珠宝玉器，其实也没有什么卵用。但是正是因为它们毫无用处，恰好可以当社会财富的最佳载体。如果什么东西特别有用，大用特用，我跟您说；这个东西一定不值钱。因为它一旦用起来，就要折旧磨损，假如它被当做是价值的承载物，岂不是要不断损耗了吗？

因此我们人类天然就认定：一定要找个完全没有用的东西，最好是永远也不会坏，甚至也丢不了的，这个东西用来代表我们人类创造的社会财富，那是最好的了。古代的人用贝壳来当钱，不就是看中了这个贝壳啥有用的功能也没有吗？

现在的社会里，很多没有用的东西都大幅度升值，比如国内珠宝玉器，以前丢在河里山上没人要的东西，现在都一步升天，价格高到普通人穷其一生买不起一小块的程度，我认为这都是合理的，应该的。因此我们首要的就是擦亮眼镜片，你看看周围啥东西是一点儿用都没有的，说不定你囤起来，哪一天老天爷打雷烧了你的屁股，你哇哇一叫才发现：哇靠，价值被发现，你也就老太太摸电门----抖起来了。

而房地产，就是几乎所有国家都认同的一种价值载体。值得我们细细玩味。

书接上文。既然最没有用的东西最值钱，怎么把话题引申到房地产上呢？

很简单，房地产=房+地 然后就产了价值。

在房地产经济中，房子具有使用价值，无论是在美国还是在中国，房子都是逐年贬值折旧的。很多人在国内买了高档高层公寓，我们当初设计的汤臣一品曾经卖到12万一平米，全国哗然。我们做为设计也感到困惑，这样的房子为什么我们要买？空关三年后，新的价格体系把滨江世茂花园推高到18万一平米，汤臣也已经谁也不提它了。我个人认为：凡是买了高层公寓的，今后肯定会后悔的。因为房子不断贬值，从来没有人计提折旧，到了清算的哪一天，谁来买单？

简单说吧：如果70年后汤臣一品的某一个楼层经鉴定成为危房，结构已经无法承载，必须更新或拆除，请问各个单元房的房主是否愿意集资重建或者修复？目前上海的很多公寓房连维护房顶和更换电梯的折旧都没有人愿意付费，今后这些石屎森林肯定会面临非常严重的财务危机。

上海教师公寓失火，整栋建筑变成危房，是上海市政府买单。那是一笔巨款，好在市里还比较富裕，如果以后开始过穷日子了，如何应对？教师公寓不算高，价值也不贵，如果是上海中心呢？如果上海中心变成了危房？我看上海政府可能会破产，如果他胆敢再次出手买单的话。我这里不能多说了，群里有没有恐怖分子？这一段不要听啊。阿弥陀佛，911幸亏是发生在美国，感谢当年制定宪法的这帮老爷，实在是太有先见之明了。

美国很多市中心的高层建筑变成流浪汉的乐园，就是因为维护成本太高，无法承受只好抛荒了。中国的高层公寓现在几乎都把小产权给卖了，这个击鼓传花的游戏还能再玩个几十年，但哪一天鼓落花停，落在谁手里谁心里明白。

美国最好的地，是曼哈顿岛上那一大片绿地，什么用处也没有，如果纽约市政府实在缺钱，想要拍卖这个绿地的话，哪怕是要求绝对什么开发也不准许，只能维持现状，我看也肯定会有很多财团愿意去竞价购买的。因为他们绝对不会考虑这个土地上面的使用价值，就是看中了它一点儿用也没有，足够了。从经济上相比，你买个梵高的向日葵，花了好几个亿，还不知道是真是假，锁在保险柜里，每年都会升值，最少肯定可以战胜通货膨胀。你如果买了中央公园那块绿地，都不用放保险柜，也不怕人偷，战胜通货膨胀也是妥妥的。

既然房地产经济主要是地值钱，房子不值钱。那么我们干脆就只要地不要房子吧。

对，你很聪明。你说得完全对。国内开发的时候，很多地产企业就是先把地拍下来，然后妆模作样地搞开发，3年都没有动一锹土，然后等周边开发起来了，他坐地卖现状楼面价，比你搞开发的利润更大。你不服可以不买他的地，反正你买别的地也不会便宜到哪里去。

但是政府也不是傻瓜，他也不会允许你竟然拿空地跟他抢钱。于是出台了限期开发的规定。你在规定期间不开工，或者不完工，土地收回。你说不对啊，我们当初签的合同上没有规定我何时开发啊，我享有70年的地权啊。对不起，大爷拳头硬，你不服滚蛋。老子现在改规矩了，你难道不想听？想听想听！大爷您息怒，俺们这就开发。于是土地收益的大头被政府收走，今后如果增值了，70年后土地回收，增值部分还是归政府。我看中国政府这个大地主肯定是万寿无疆，永远健康的了。

什么？美国这边土地是永久转让的？我靠。那肯定要拥护这个中央，紧密团结在美国宪法周围了。

什么？美国竟然有个所谓的房产税？平均0.5-2%，相当于静态回收期50年，动态回收期20-30年？相当于你花两份的钱只能买一份的房子？他大爷的。看来天下乌鸦的体表色素都是一样一样一样滴啊。

且慢，这个美国的房地产税，其实是房产税哦。跟土地无关的。你如果真的敢于买了这个房地产就把房子给扒了，跟市政厅申请调降你的房产税，理论上你是可以把这个房产税杀到几乎为零的。但是你的地价并不会因为你的房子没了而消失。请注意这个小细节。

什么？把自己的房子扒掉？你是吃了巴豆还是蓖麻子？你肯定是疯了。如果别人这么评价你，而你憨笑不语的话，俺敬重您是个汉子。

根据网友反馈修订：

1. 谈到房地产税，我必须承认我的写法是错误的。政府计税确实是房+地的。但是，在加州比较奇葩的是：房产税自买入起计算，每年调升不得超过5%，但调降可以不限制。

假设某房买入时20万，5年后升值为100万。其中地算50万，房算50万。你的房产税顶多涨到（1+5%）^5=1.276倍，远远背离实际价格。但是如果你的房子被鉴定为危房，必须拆除，相当于你的地产损失了50万，理论上确实可以把地产税打到0的。当然这样的分析也只是理论上而已。不过也确实有人在做这样的生意，协助屋主降低地产税，从而收取服务费。

2. 如有新的反馈，补遗在这里。

如果你有自己的“创新”，与别人产品拉开差距，别人怎么跟你过度竞争？

一个普通公司靠资本运作收购搏一把上市，认赌服输吧。

创业板本意也是扶植有创新精神的企业，当然实际运作离这个理想有差距。但是我们还是希望资本偏爱创新型企业的。

也有老子不交房贷，也不搬走，收到催账单直接扔垃圾桶，看你银行拿我怎么办的钉子户。有被警察直接逮捕，驱逐的，也有熬了五年，因为银行不作为，熬成正果，可以一直住下去；没法买卖，只是上诉期过了，银行不能再上诉法庭，要求驱逐。但抗税成功的几乎没有，荒地也是要交税的，荒草太多，没有及时铲雪。。，卫生局，环保局都会来开罚单。罚单积累了，政府就要把你的房子拍卖，铲平，可是没有上诉期的。底特律政府铲平过几个街区的废弃房子，没人住的房子，不但吸引流浪汉，罪犯，失火了也没人报警。

以前河里的连续剧帖子，到紧要关头都是说土鳖抗铁牛，喝水去了，实在等得火急火燎的。。。还是一把放出的好，爽！

我们再说房子本身，兼答三力思。

为什么我说房子和地是双绑架呢？就是因为房子有使用价值，而地有价值使用。它们俩是互相缠绕关系的。

好比说：当初上海市要房改，北京大老爷说：家里账上没钱，你自己想办法去。上海这个懦弱的大儿子怯怯地问：俺自己盖房子，俺自己筹钱，您不会抽头吧？大老爷一听高兴坏了：儿子你太懂事儿了。自己盖房还花自己的钱，老爹我怎么会不同意呢？绝对不抽头，放心去弄！

于是上海市政府开了个会：各位同仁，大老爷放话了，我们可以自己挣钱给自己盖房子了。大家一听摩拳擦掌，赶紧行动起来，莫要被大老爷看懂了就会改政策的。

于是内部惊天动地但外表风平浪静地发了一个通告：本市将开通第一条地铁，然后报纸屁股上画个豆腐块大的线路示意图。从此开始了轰轰烈烈的地铁房地产经济。

我们切换一下频道，直接转入2012年，全国各地都在大搞地铁经济，地铁沿线房地产大热，人人以地铁房、双地铁房甚至四线交汇地铁房为卖点。各大省会、计划单列市等等都看懂了上海市的玩法。而万恶的那个大老爷，也看明白了。丫的你这么好的招没教我，以为你大爷的我不会抄啊？我不光会抄，还敢动用全国人民的钱帮我北京修地铁呐，不信三年超不过你10年的地铁建设里程数！

现在我们来复盘一下上海市的做法：

1. 规划地铁线路

2. 公布地铁线路

3. 沿线土地价格暴涨，商家纷纷强烈要求开放地铁入口，踊跃交付开口费

4. 收集开口费，沿途进行土地开发权转让，凑够开工费

5. 使用开工费，完成地铁建设

6. 地铁沿线各类商贸活动大发展，大大提升土地价值，获得大量劳动力就业机会及财税收入

7. go to 1 untill 劳动力就业机会和财税收入不再增长。

至少到目前，这个循环还在进行中。在可见的未来，中国的很多大型城市这个循环还没有结束的迹象。

上海市政府是否可以集体获得诺贝尔经济学奖？

中国的高铁那个刘某某，是否可以获得诺贝尔经济学奖？

为什么美国加州论证高铁迟迟不下手？请看上述循环语句的循环条件。

回到三力思的问题上来，就业机会和财税收入是衡量房地产价格的不二准则。

我这个人太啰嗦了。就怕听不明白就使劲讲使劲讲。结果三篇还没有说清楚房和地的互相绑架关系。

我再卖卖力气，看看是否能够讲清楚。

1. 假设有一块空地在上海，本来毫无价值，也卖不出去。

2. 现在设一个地铁站，先放风出去要花费2个亿，一半用来盖地铁站，一般用来修地铁线。

3. 根据这个地址，在方圆5公里范围内重新做控规和详规，然后土地重新划分进行招拍挂。以现在的行情可以轻松获得2个亿。

4. 现在有2个亿在手，可以放在桌上让大家看，现在开始招投标盖地铁。

5. 由于有政府的背书，各个承包商马上踊跃报名，纷纷从各个银行贷款过来进行投标。中标者大概要2年后才能拿到这笔钱。

6. 当初出钱2个亿的各个房地产开发商也纷纷贷款盖房，2年左右投入约8个亿，形成了10个亿的房产价值。

7. 房产在未完工前已经获得销售权，而意向的买家也开始筹款准备入住，装修啦设备啦存货啦招人啦等等，也几乎要投入10个亿左右。

8. 这个时候算算账，政府投了2个亿，开发商投了8个亿，商家投入10个亿，这个地块总体的价值就是20个亿了。

9. 这个20亿可不仅仅是房子哦，还包括政府的地铁和商家的投入哦，所以你不能简单认为房子就值20个亿，是因为这个土地上全部财富一共20个亿，总要找个代表物吧？

选来选去，就让这个土地来当代表。又由于土地概念不容易被理解，就把这个价格标注到各个房产证上去。于是如果你买了房子，你的房子就是那20亿的一份子。而开发商卖给你的时候，不是按照他的成本10亿卖给你，而是按照20亿卖你。虽然你没有持有地铁股份也不是那些商家的老板，但是你客观上拥有了使用地铁和那些商家的权益，你掏20亿买房是合情合理而又心甘情愿的。那么政府和开发商都有利润。

10. 等这个房子到手，你发现源源不断的人流过来了，商贸机会大增，而商家的投入更大，政府也增加了人行道信号灯等等公共设施，那么这个土地上的财富又增加了，你的房产价格也暴涨了。于是你笑得牙都全看见了。

11. 这就解释了为啥你老家几百平米的房子还赶不上上海几十平米的小灶披间，房子本身的材料费工本费差不多的，主要就是土地所承载的社会财富差别太大了。你小县城里有万人体育场吗？有亚洲最大的水族馆吗？有高铁轻轨吗？有龙之梦恒隆港汇美罗城吗？这些都没有，那么你的房产的价格就不会高到哪里去。

所以说：夫荣妻贵。房价高主要是看地价，而地价的算法，要非常宏观地去观察和分析。无法拘泥于很小的地块。你要分析比佛利的地价，就要看洛杉矶，要看加州，要看西海岸，要看美国，要看全球。

所以说：某个地方的房价高，其实是那个默默无闻的土地在作怪。而土地本身如果没有房子在上面，竟然就无法定价。我们有时候只顾看那个房子，没有看那个地，颇有些买椟还珠的意思。

我实在是太笨了。啰啰嗦嗦还没有说清楚。

再回答美国房地产大跌的这个现象。

我发现古往今来，各个国家都有恶意大规模消灭财富的冲动。中国多次大规模改朝换代，欧洲教会也多次恐吓教众把全部财富献给教廷，反正是每次政权或神权更替，既往的房产证土地证一律无效，重新大洗牌。为了更有说服力，有时候干脆把地上建筑一律夷平，阿房宫给你烧掉，嬴政家族也就没法翻变天账了。

如果任由聪明人看出端倪来大家都奔土地去，那么肯定会面临割据。不是说中国各地都有钉子户吗？他们也都是聪明人，哪怕只有一间房，也敢于举着宪法拿着房产证和汽油瓶跟政府叫板。要知道游戏规则是政府制定的，你跟裁判玩？

历次的大动荡大萧条，全部是社会财富再分配的过程。我不讨论什么阶级属性或者天授神权之类的看不懂的玩意，我也不讨论公的理婆的理，反正就是没有小媳妇的理。我就盯着土地看，我发现天地玄黄沧海桑田，不断有人在海滩上做沙雕，然后就标上价格。然后潮水袭来一切化为乌有，潮水退却又有人来玩沙雕。堆时兴高采烈，倒时哭鼻抹泪，爸妈叫回家马上擦擦鼻涕撒丫子就跑，刚刚的悲喜全忘了。哎，没办法都是孩子气啊。

所以你在玩沙雕的时候，要懂得分寸和时机。要时刻警惕，潮水肯定会来的。沙雕肯定会倒的。

现在是什么迹象？东太平洋的潮水肯定会来，而南美洲墨西哥的阿米哥也一直会过来。人力资源肯定是足够了。而全世界各地都在加紧印钱，又没有实质上可以消灭这些钱的地方，这些钱堆在哪里？总要堆在地上吧？我感觉南加州比较有戏...

修订：

1. 答嘉英：东太平洋主要是东亚和东南亚的移民潮会比较猛烈吧。而这批移民不同于以往的学术移民以及偷渡移民，会有不少资金进来，而且会带来一些具有长尾效应的生意。不像餐饮或按摩之类的，爽完了就变成肥料。具体后面会分析。

先占个位。

之前的A系列太啰嗦了。拉拉杂杂搞到A08。我检讨。

后面尽量简洁些。

我们有时候会被常识束缚住，忘记了我们任何一个个体都是完全自由的。好比说：那个假日本人发明比特币之前，我们根本不敢想象个人可以拥有造币权。从来没人跟我们讲：只有国家才可以造币。但我们好像从娘胎里出来就接受了从银行的ATM机里取钱，根据银行的通告鉴别假币，政府活捉了假币贩子我们主动拍手称快。常凯申总司令把法币滥发成废纸，我们把法币用来糊墙擦后门都没有考虑过：不对啊。他大爷的，你这个后门纸这么不值钱，凭什么我们要用我们的劳动和金条换你的这个纸啊？

比特币一发明，全世界的央行都惊呆了。谁要敢说它不合法，请问你有依据吗？请问你有资格吗？请问你有本事说吗？

任何一个国家的央行，如果他们还有些人性和道义，平心静气地讲：他们确实没有依据，确实也没有资格，更加确实没有本事说比特币不合法。但是他们确实有本事做到让这个比特币彻底完蛋。

他们发现了比特币的一个漏洞，作为一个为人民服务的几乎公益性的财务体系，虽然它具有无比的先进性，但由于没有国家机器背书，其安全性无法保证。换句话说：如果要摧毁它，由于没有一个实体来捍卫它，你怎么蹂躏都不会有人踹你的贵臀。

一个正常思维的流氓，只要知道这个民女是个孤儿，他就有足够的冲动去搞一下。如果你能够保证干坏事不被活捉，我打赌你肯定会干。于是比特币交易平台被攻陷，1/3的存货被盗。比特币顿时土崩瓦解了。别人是摁着牛头不喝水的，我虽然也是牛，但我不用你摁，我主动喝。所以我对此不生气，我光看着不吱声。

我是个笨蛋。我感觉我这么讲，可能还是有不少人不太明白，而如果把比特币展开来，我没有这个本事。但是无论如何，我这里要振臂一呼，同时我需要请求大家：赶紧把门窗关紧，不要让我那不羁的嘶鸣，被不相干的人听了去。

我要吼的是：

谁他妈的规定了只有政府才能搞拆迁！

谁他妈的规定了只有政府才能搞开发！

谁他妈的规定了只有政府才有造币权！！！！！

感谢美利坚和中国，不，是美利坚合众国，我们在这里可以小声说：

嘘................个体也可以搞拆迁，

嘘................个体也可以搞开发，

嘘................个体也可以拥有造币权.

不能再多说了，我要去嘘嘘了...........

修订记录：

1. 关于暴力权，劳动厌恶度等特殊名词，以前没有听说过。我先去扫盲先。

2. 关于比特币，事实上根据中本聪的设计，比特币挖矿会越来越难，获取成本会逼近无穷大，这就确保比特币不会被滥发。

3. 比特币并没有一统江湖的野心，莱特币等也看都可以上市流通，只是说如果真的有了比特币这个基本计量单位，其它任何货币都可以有一个比较和兑换的标杆而已。恶意把比特币摧毁的人，其实是压根不希望有这么一个稳定标杆的。由于安全问题是个死穴，所以其它电子货币也不得不沉寂下去。这个要靠后人的智慧了。

4. 关于造币权和拆迁权，我的态度不是那么激进的。也不赞成冒用政府的规则和名义去做，那样倒真的是非法了。我的想法是寄生和共生的关系，利用政府的信用和规则行事。后面再说。

写的很好，等待更新。有一点好像可以商榷：

“且慢，这个美国的房地产税，其实是房产税哦。跟土地无关的。”

美国的房地产税好像也包括土地价值，县政府每年发过来房产价值报告里，就有土地和房产两方面的数值，加起来的总额再一起加税。

第一次在河里冒泡。

房地产税主要收得其实是地价的部分。