主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土

其实交易费用也是持有成本。交易是原因，持有是反映，是如何负担的说明，尤如资产负债表有来源与运用。

如果假设持有成本可以转嫁给卖方，那其实违背了其他条件不变这一推理前提。

二手房供给短期会较少，因为心理原因。但长期未必，无非是自用加出租，与出售之间的一个权衡。20%的利得税不足以很大改变权衡结果。

但是对于房产总体，需求减少是必然的。

从周一周二这两天二手房交易暴涨来看，在20%交易细则出来之前，二手房交易会有一个“交易放量上涨，交易价格下跌”的过程。

而此时敢买二手房的人，基本就是“刚需”。

考虑到两会因素，估计各地在“五一”前，怎么样细则也得出来。

也就意味着在近两个月时间内，“刚需”会有一个极大的释放。

就房地产商来讲，如果“刚需”释放完了，谁还会去买新房？

如果放任二手房市场放量低价成交，也就意味着未来1-2个季度内新房成交量会大幅下挫。

20%这一招，基本上断炒房客的财路，不大可能再入手新房或二手房。

考虑到这一点，各房地产商势必会压低房价同二手房市场来抢这一波“刚需”。

所以，短期内房价就会出现跳水。

就股市来讲，招保万金在未来几周内还会有2-3个跌停。

而房价大幅下挫，意味着银行不良资产的大幅上升，银行股势必也会大幅下挫。

尽管今天银行再次狂涨，但这是不可延续的，除非市场已经快速认为：房市倒闭之后就是股市的春天。市场不可能反应这么快。

市场现在还在认为——房市不可能倒下，但事实是——房市已经开始真正倒下了。

在这波大幅下挫之后，就是股市的春天。

让我们做个简单的计算，假设五年前有一楼盘，只有1种户型，当时价格为100万。再假设该盘每年增值10%，那么之后的5年中，每年的房价为：

110、121、133.1、146.41、161.051。

假设现在有5位房东，其房产分别是在这5年内购入的，则其成本分别为：

100、110、121、133.1、146.41。

目前大家的房子统一标价为161.051，那么如果成交，每人的收益为

61.051、51.051、40.051、27.951、14.641

按照新政所需缴纳的个人所得税为

12.2102、10.2102、8.0102、5.5902、2.9282

营业税方面，除了以100万购入房产的房东之外，其他4人均需缴纳5.6%，以目前价格161.051计算，为9.018856

则这5套房子的个人所得税和营业税合计分别为：

12.2102 19.229056 17.029056 14.609056 11.947056

重点来了，新政之前，同样的五套房，其中税费最高的，是持有不足5年的那4套房子，营业税和个税共6.6%，即10.629366

新政之后，这个原先最高的税费，比现在最低的还要低1万多！！！

如果所有的税费都是转嫁到买房者身上，那么新政前买这5套房子的价格分别为（只计算个税和营业税）：

162.66151 171.680366 171.680366 171.680366 171.680366

新政后的价格分别为（只计算个税和营业税）：

173.2612 180.280056 178.080056 175.660056 172.998056

换句话说，买入同样楼盘同样户型的最低价格，涨了大约10万。相比当前161万的房价来说，相当于涨了大约6.2%

而这个6%，大约就相当于二手房和一手房之间的差价吧？那么对于这种情况下还要入市的买家来说（主要是刚需和改善型），很直接的选择就是不用考虑二手房了，直接买新房；对预算本来就有限的买家来说，就只能打消购房的念头了。

另外我想说，如果的确有囤积在房产上的资本要外逃，恐怕不会在意损失这20%的利润--毕竟外逃的资本多半是因为恐慌或者追逐更高的利润--自然恐慌的不会因为要交这点税就不恐慌了；有更好投资渠道的，多半也会着眼于未来的收益。所以新政恐怕在这方面恐怕起不到啥作用。

阴谋论一下，就只能认为是某人趁下台在即，给手下的开发商们解解套？就算新政必须得小强同意，小强也可以因为某种原因而同意，并不见得一定是伟光正的降房价促民生吧？

我们现在无法判断主要是瘟还是强的意思，但从目前的形势看，强应该至少不反对。

微博有一种推理比较有趣，说给大家听听。加税意味着二手房收紧，这样刚需什么的只能去买新房，这样为房地产继续加把火；同时，现在市区的新房少且贵，刚需们买不起，只能去郊区买，这样又和推进城镇化的政策接轨上了。

持有时间越长征收额越大，这个指的是你持有的第二套房。第二套房持有这么长的时间，肯定不算刚需，这不就是调控的对象嘛。

你要是只有一套房，持有再长卖掉也是不用交20%的个税的。

1.开征物业税是利好，成本转嫁，房租提价，所以房价必涨。

　不开征物业税是利好，持有成本低，屯房成风，所以房价必涨。

2.人民币升值是利好，热钱大量流入，所以房价必涨。

　人民币贬值是利好，钱放银行会变毛，所以房价必涨。

3.钢筋水泥价格上涨，成本增大，所以房价必涨。

　钢筋水泥价格下跌，开发商资金宽松，不急于卖房，所以房价必涨。

4.降低银行准备金率和减息是利好，开发商资金宽松就捂盘，所以房价必涨。

　提高银行准备金率和加息是利好，开发商钱少了就少盖房，所以房价必涨。

5.正俯救市是利好，开发商有恃无恐，所以房价必涨。

　正俯调控是利好，调控过后涨得更猛，所以房价必涨。

6.二手房减税是利好，说明正俯救市，所以房价必涨。

　二手房加税是利好，一手房显得更合算，所以房价必涨。

7.降低首付是利好，炒房客增多，所以房价必涨。

　提高首付是利好，大家害怕永远买不起，所以房价必涨。

8.通货膨胀是利好，大印钞票，买房保值，所以房价必涨。

　通货紧缩是利好，股市下跌，中产都来买房，所以房价必涨。

9.物价上涨是利好，钞票毛了，大家都来买房，所以房价必涨。

　物价下跌是利好，企业形势转好，工资增多，所以房价必涨。

10.土地拍卖数量增多是利好，房市火热，所以房价必涨。

　土地流拍是利好，土地供应量减少，所以房价必涨。

11.房地产成交量大了是利好，量价配合，所以房价必涨。

　　房地产成交量小了是利好，多方惜售，所以房价必涨。

12.民工大量进城是利好，说明刚需很多，所以房价必涨。

　　民工荒是利好，说明企业经营困难，老板都来买房，所以房价必涨。

13.房租上涨是利好，投资者有利可图，所以房价必涨。

　　房租下跌是利好，说明投资者增多，所以房价必涨。

14.经济转好，城市化加快，所以房价必涨。

　　经济转差，实业难赚钱，资金流向房市，所以房价必涨。

15.公交车上谈论房价的增多，房市火热，所以房价必涨。

　公交车上谈论房价的减少，房市在低位，所以房价必涨。

16.有效自住刚需很多，需求很大，所以房价必涨。

　　有效自住刚需很少，蜗居的人太多了，所以房价必涨

17.限购是利好，限购了大家就不卖了，所以房价必涨。

　　不限购是利好，不限购了，大量刚需买房，所以房价必涨 。

18.阶梯电价是利好，买的人分开买小户，所以房价必涨。

　　不分阶梯电价是利好，买的人都买大户了，所以房价必涨。

思路一样一样的。

现在房子确实够贵的了。但是这个价格依然无法遏制人们“升级”的冲动。

这里的升级是多种多样的——换面积、换环境、换学区；乡镇换县城，县城换市里，市里换中心城市。再牛B点儿的往北京上海换。我觉得忙总说的那话真是真理——吃饱了、玩够了，不买房子干什么？

白领大抵是年轻且苦逼的一群。等白领们理解了中年人的世界以后，就会觉得有余钱就不停地买房，是天经地义的事情。

说个题外话，我印象最深的一件事。若干年前，一次去四川某地，某没啥油水的事业单位接待，跟我吃饭那一桌子人，每人都在成都至少有一套房。就算算四川重庆那一亿总人口，没把成都买爆了真是万幸。问他们为啥在成都买房，真要说有什么理由的话，无非就是教育、医疗。

不过我对中国房地产总崩盘还是比较乐观的。还是以前的那个观点：全世界目前没有哪个国家，能够在房地产市场上，成功实现了“符合老百姓期望”的调控。直至一次危机过来，总崩盘。但是崩盘之后，又是一个轮回。

好不容易套住这么多肥猪，不放血溜不掉的

笨狼看法就是先圈住野猪再慢慢宰杀

别光盯着20%房产差价税率，各类手续水费黑着呢

另外，房产差价超过10万，按30%征收，差价超过20万，按40%征收，那时候水军又该怎么打气呢

但是，房市迟早和股市一样，不是因为涨跌让人亏钱，而是因为涨跌的幅度超出预期让人亏钱。涨幅可以很大，可以持续很多年，但从来没有只涨不跌的东西。

1.到现在还没房或者房子太小

2.有足够的首付和收入买房

3.在限购政策下还得是本地工作

不过呢房产税有待考量，因为现在我国是征收了土地出让金，不管是开发商付，还是最终传到到购房者，本质上就是政府收了钱。

而房产税呢，本质也是政府收了钱。收了谁的钱？本质上还是购房者的。

政府重复收钱，收那么多干嘛？想把老百姓敲骨吸髓至死么？

要我说，收了土地出让金的地方就不能收税，要收税就不要土地出让金。比如说一块土地上的房子，有土地出让金，卖2万一平，以后没税；而另一块儿地上的房子，无土地出让金，卖1万一平，但是每年每平收100元房产税。

当然收税额度是多少待定，以上例子只是打个比方，这样是不是更公平一些？更能打击房屋炒作，同时不影响刚需？

这类正反相冲的逻辑推理却得出同一个结论，且大多数在现实中已既成事实，这说明了什么呢？

当从两个相互矛盾甚至截然相反的条件出发，推出了同一个结论，很大可能是此结论与给出的条件相关性不大。

当从一组成对的相互矛盾甚至截然相反的条件出来，推出的是同一个结论，其背后必然有一个未能揭示出来的前提条件。

我认为这个前提条件就是“过剩资本”，由于国内过剩资本充溢，却又缺乏有效途径输出，而人民币国际化进程缓慢，与人民币国际化相配套的金融自由化尚须时日，因此过剩资本既不能有效，也不能通过发达的金融有效吸纳（比如股市这个过剩资本的池子或者资本搏杀的角斗场，一直被当作圈钱的工具，因此始终为未能发挥吸纳过剩资本的功能；债券市场、期货市场等均处于较为初级的阶段）因此，此阶段过剩资本会不断炒作“供给弹性小”的商品，在这个背景下，任何政策都很难与其抗衡，反而会被过剩资本因势利导用于加速自身积累。

那么从这个角度出发，如果在抑制了房地产投机的同时，不能给过剩资本提供新的池子，势必会在其他方面兴风作浪。我认为，此次重手调控之前，有迹象表明过剩资本中“关系户”实际已大部分撤出房地产市场，正伺机捡便宜，但TG却试图将其引导至城镇化，希望通过交易环节增税来阻止过剩资本进入房地产投机，没有了二手房的活跃交易，投机者自然不会再进入一手房及二手房的交易，所剩的自然有不少改善型需求、刚需，二三线城市在两年多的限购期间建了不少房，也的确让不少此类需求有了喘息的时间。就本人所在的三线城市看来，不少农民工或双职工的收入增长较快，这两年多的喘息机会使他们积累了十几、二十万的储蓄，此时若堵住二手房的交易，这部分人势必会到一手房市场购房，这部分需求撑房价的力度是不小的，而只有将房价稳定在目前的高度，甚至略有上涨，原本一级市场上的过剩资本“关系户”才会有兴趣参与到城镇化的大战略中去。

所以，我预测，很快将出台配套措施吸引过剩资本到城镇化中去，比如，与土地流转题材紧密相关的养殖业补贴政策之类，这样为农地增殖打开想象空间。

从以上分析可以看出，刚需和改善性需求实际在中短期起到了护盘的作用，但过剩资本的积累是加速度的，城镇化必然促进过剩资本的进一步积累和加速，尤其是地方债券市场一旦全面启动，这样的积累必然更为快速，因此，资本囤地囤房必然不可能停止。除非，人民币国际化和金融自由化能将资本输出。

多写写，你的文章总能给我启迪。

和用投资解决生产过剩道理是一样的。而且对货币体系的副作用更大。反过来，资产泡沫破灭，过剩资本会消失。

收入使用应加大用于公共服务的部分。收入中用于产品消费的只是一部分。所谓的地段、城市优势，基本上是公共服务不足和不均的反映。

没有必要强调过剩的问题，也没有必要强调为过剩资本寻找出路的问题，因为从总体上来说并不是过剩的问题。总体来讲，主要是公共服务问题。