主题：【原创】房价乱弹，一块西瓜皮与房价的故事 -- 泉畔人家

1985年，美国逼迫日本签署广场协议。很多人说，这个强迫日元升值的协议导致了日本的泡沫，最终导致日本经济的疲软和房价的下跌。

这个观点对不对那？老泉个人对此说不大以为然。打个比喻，广场协议是美国人给日本人走的路前边扔的一块西瓜皮，日本人也踩上了，也摔倒了。但我们是不是就可以说西瓜皮是大规模杀伤性武器？用西瓜皮就能击败敌人？一个人被西瓜皮滑倒就怕不起来，那是因为他缺钙了，就算没有西瓜皮，他也许哪天不小心被石子扳倒然后爬不起来。如果一个人不缺钙，身体健康，体质很好，别说踩上1块西瓜皮，踩上10块，8块，摔上10交，8交照样没事，爬起来继续走就是了。

老泉以为，很多人，包括这个世界的众多专家，看到日本踩到一块西瓜皮摔倒就爬不起来，就以为西瓜皮是大规模杀伤性武器了。这些专家只见其表，未见其里，只看到了现象，而没有抓住本质。实际上，决定日本房价下跌的，不是广场协议那块西瓜皮，而是走路的日本缺钙了。

日本缺钙的原因是综合性的，老泉个人以为主因有3个。

一、是日本官僚集团的骄傲自满和保守，这是内因。

二、邓小平春天的故事，分流了资本，这是主要外因。

三、苏联垮台国际局势的改变和美国信息产业的崛起，日本企业竞争力相对下降。

这些东西，后边再讲。下边先胡扯点老泉个人总结的房价决定论，就是到底是什么能决定房价。

比较日本，香港，美国经验，老泉得出个初步结论。房价的上涨，从来都是人民收入快速上涨多年的必然结果，同样，房价的下跌，也是人民收入多年停滞不前的必然结果。日本60年代开始起飞，80年代中国改开后，日本大赚其钱，一台电视，一个随身听什么的都能在中国卖高价。那个时候日本企业都赢利甚多，日本人也有钱，这才是日本泡沫的根源。但80年代末开始，中国企业就开始崛起，92春天的故事之后，资本全面流向中国，日本的年轻人挣大钱的机会越来越少，日本高端方面也遭到了冷战胜利后美国的压制和打击。90年代中期后，intel+微软横扫了日本原有的信息产业优势。日本80年代后期到90年代，自己内部方向错误，用封闭对抗开放，上游败于美国，低端被中国替代，日本年轻人的机会被人拿走了。日本房价衰败什么广场协议之类的只是块西瓜皮，西瓜皮是摔不死人的，所以1985年日本踩在西瓜皮上也没问题，但后边几年，日本的钙质流失才是致命的。日本房价真正的衰败始于1993年，是邓小平春天的故事和戈尔信息高速公路共同作用下的结果。

再看香港，实际上香港的房价上升时代，就是香港作为中国窗口的时代。在经历了八亿人看八个戏的时代多年后，中国人第一次看到了《霍元甲》，看到了《射雕英雄传》，四大天王和周星驰们，占据了内地荧幕。改开后，香港几百万人在大陆从80年代到90年代初，赚了多少好处费？那个时代，一个香港落魄穷人也能跑到大陆骗吃骗喝骗女人，骗走地方政府大量钱财的事情太多了。几百万人给10多亿人当窗口，坐收的好处费就足以让香港人的收入暴涨，这才是香港房价狂飙的真正根源。但90年代中期后，随着回归日期临近，大批高端中产离开，周慧敏这样的当红偶像移民加拿大，已经预示出了香港房价转折的信号。而90年代中期后，中国全面开放，香港的中介地位越来越不重要，加上亚洲金融危机打击，房价大跌也就不奇怪了。但现在香港因为内地的需求，房价不但危机后没几年就快速反弹，现在更是早早超过了当初了。香港人的收入也许没增加，但内地几亿人中有1%惦记一下香港，它的房价就能做火箭上去。

最后看美国，90年代克林顿执政时期，老泉说还不如说是戈尔时代。信息高速公路计划，大大促进了it业的发展，美国那几年信息相关行业那可是真的一片大好。intel,microsoft,google,oracle等快速成长。大批it民工迅速致富，这些为美国的房价上涨打下了基础。2000年后，利率等政策的鼓励，次贷等限制的放宽，加上前10年有大批人手里有了不少钱。美国的房价高潮才得以来到。但我们看看就知道了，2001年it泡沫破灭后，美国部分人收入快速增加的趋势就基本停了，而中国入世后，中国工人快速取代世界各地包括美国的产业工人和农民。最简单的比如大蒜，美国大蒜的产量在中国金乡大蒜的冲击下，21世纪后产量大大减少。中国人拿走了美国的中低端制造的大量岗位，2005以后又不断向高端前进。而美国安然，世通事件后，美国经济败象以现。2001进攻阿富汗，2003进攻伊拉克，帝国资源消耗在与路边炸弹的斗争中。最终到了2008，象征美国产业皇冠的花期，AIG一类也都到了死亡边缘，三大汽车更是苟延残喘。光靠google,twiter, 波音是养活不了一个3亿人口的大国的。而对应谷歌中国有百度，现在有大飞机的计划。从现有趋势看，米帝还是改变不了中国工人，工程师取代美国工人工程师的过程。

美国房子2001-2007的暴涨，是建立在1991-2001美国的10年繁荣基础上的发力。而2007后的暴跌，则反应的是美国在战争中的失血和中国在入世后对美国中低端就业人群的冲击。

分析到这，就可以看中国了。从78改开以后，中国人的收入一直是在一个快速上涨的路径里。2001入世之后，更是明显。这几年，随着民工荒，中国劳动力的价格继续在快速上涨。实际上，中国的银行，电信，石油，电力等垄断行业的收入本来就很高，也仍然在快速上涨中。深圳发展银行公开的所有合同制员工平均收入是32万年，这些高收入行业加上公务员，事业单位，成功企业主，包括部分优秀血汗工厂的打工仔等，在中国形成了一个人数庞大，收入水平到现在仍然在快速上涨的群体。而另一方面，随着中国的升值和中国产品的提价，中国低端劳动者收入也在快速上升。2007年，一个装修的力工能到百元已经很高了，现在，150块钱满大街扫不到人那是在正常不过的事情了。血汗工厂里工人的工资这几年也在快速提升，甚至因为工资谈判，要求安空调等引发的广州本田停产事件等。

最有说服力的，可以讲个小故事。大概2000年吧，老泉还在上学，班里有2个同学合伙开了个几个平米的租碟店（某省会城市）。招聘一个服务员，一个月400元，在并不繁华的街道店门边贴了个告示，没几天应聘者快6,70个。同学的女朋友从几十个小姑娘中选了个最丑的（原因自己想，不解释）。而现在，再看路边招服务员的广告，现在1500以下的都不多见了，关键是2000也未必招的到。现在好一点的店，营业员加提成一个月3,4千甚至5,6,7，8千都是太平常的事了。

至少到现在为止，中国人收入在快速上升的趋势还是进行时。公务员，党政军，公检法，学校，医院，以及各种事业单位等跟财政收入有关，而财政现在这几年一年都上升30%多，这几千万人的日子自然差不了。而银行，证券，保险，电信，石油，石化，烟草，电力，钢铁等准垄断企业现在日子都不差，人的收入无论是从高层到底层，都在上升（当然，可能高层升的更猛更快）。这个群体规模也很大，也是快速上升。

而普通企业，小商店，农民，农民工等，情况有差别。但总体来说，至少建筑工人，装修工人等这几年收入水平不说翻番也差不多。 做出口的血汗工厂，包括13连跳的富士康，这几年都在猛加工资，不是资本家善良，而是你不加，就找不到人干活。大点商场的营业员们收入也已经相当不错了。卖衣服，卖鞋的月收入3,4千（提成为主）那是太稀松平常了。街边小店雇个人也得2,3千。当然，还有不少地方待遇很低，有些偏远地方人收入还低一些。但总趋势是缺人，加薪，而且是大幅度加薪。

实际上分析到这，明眼人就改明白了。在车工，钳工，瓦工，力工，缝衣服的，造汽车的，和公务员，教师，事业单位员工等都在收入快速上升的情况下，房价是泡沫或者说泡沫要崩塌老泉个人觉得是不大靠谱的。

有些人迷信什么美国的金融大棋就能把中国房价打下来。老泉说，打下日本房价来的，不是什么金融大棋局，不是什么广场协议。摧垮日本房价的，是日本人自己的保守和守旧，是乔布斯的创意，比尔盖茨的商业头脑和美国硅谷的工程师，是邓小平春天的故事创造的几亿更有活力的中国竞争对手的出现。而现在，别看美国，法国的飞机还能在利比亚头上成逞威风，把华为中兴给利比亚建设的通讯网炸掉。但10年前无比强大的摩托罗拉，阿尔卡特，北电网络等，在这些年，已经被华为中兴无情的击败。他们的工程师laid off,企业破产，而华为中兴们在世界各地建新的通讯网络，利比亚仗打完了，还需要华为中兴们去建设。

沃尔沃的毕业于科隆大学工商管理硕士执行官为台州土老帽脱衣服的照片，实际上更能说明问题。10年前还在中国人眼里高不可攀的公主，今天已经是在中国人的掌控之下。

10年前还没有吉利，这10年，吉利开了多少工厂，又有多少工人在吉利的工厂里拿到了满意的收入。

今天的美国靠个什么金融忽悠就能打败中国吗？老泉觉得，哪怕就是中国被忽悠了，也不过是踩上了块西瓜皮，只要你人不缺钙，爬起来拍拍土就能继续走。金融大棋局也许威力不小，但只要华为，中兴的工程师能继续把摩托罗拉，北电之类的打的整天裁员，吉利的员工能生产出更安全，更高质量的车，总有一天他们也能击败三大汽车和丰田。美国的金融大棋局再牛，也是无源之水。

中国的产业工人们为世界人民生产各种生活必须品，从锅碗瓢盆到衬衣袜子，从Iphone到手机，笔记本。现在中国正在占领从大飞机等更高端的产业。中国的效率优势迄今还是无人能敌的，人民币的升值，中国产品的涨价会让这个世界的财富更多流向中国工人和工程师的腰包。

至少到现在，中国人的这波收入上涨还没有结束的迹象。是的，有不少人尤其是很多这几年毕业的学生没有能参与到这场波澜壮阔的财富盛宴里。但从主流看，大多数人还都是被惠及了。

在一个国家的大多数人收入在快速上升的时代，预言房价泡沫的破灭，老泉个人感觉可能性是不大的。收入改善的人们会寻求改善居住条件，这就和人们有了钱就愿意吃的更好，买车来行的更好，买更好的衣服穿的更好一样的普适真理。在寻求改善的人群里，既有刚毕业的所谓刚需，也有4,50岁想住的更好的成功人士，也有60,70岁需要从高楼层换低楼层，从无电梯换有电梯的离退休老人。

限购也好，限贷也好，90/70也好，这些只是扬汤止沸的办法，短期也许有效，但长期改变不了什么。在当前中国优质就业机会，教育，医疗，文化，体育等资源集中分布于中心城市中心地区的情况下，收入改善的人们总会尝试去享受这些优质资源的。

从美国，日本，香港等例子看，房价的上涨滞后于人们收入的上涨趋势数年，房价下跌的趋势，也滞后于人们收入停滞数年。这么看，房价的故事，现在也许只是个开始。什么时候中国人的收入水平上升的趋势开始停滞，也许才是我们探讨所谓“泡沫”破灭的时候。到了那个时候，也许才是我们小心西瓜皮的时候，一个缺钙的老人，踩上西瓜皮摔一跤，确实是挺危险的事。

看了很多关于房价的文，谈到城市化进程的有，政府调控的有，阴谋论的也有，种种论调，你这个说法感觉还是很靠谱的，我一直觉得，在我工资收入大概一个月能买一平方房子的时候，我就可以随意的购房而压力不大（我在中小城市），所以这个时候说泡沫很大，我是不太相信的！

而是走路的日本缺钙了。”赞这一句。

但可否理解价格的高低变化就是本身规律呢？

如：自行车、电视、电话、手机、汽车等等。

可否这样理解：初期城市因发展需求，有相对农村更好的生存空间，导致人流拥入，促进了房价提升。中期，城村稳定，房价趋稳，后期，房价因城村的优劣而发生区域性(大点是某几个省，小点是某个城区）的升降呢？

我国城市大规模发展是近十几年的事，难有人经历并接受这次前所未有的城市大发展，所以才出现各种观点。

房价可降吗？随着交通、通讯、环境、教育、观念等各种因素的变化，降是必然的，但这个降是相对于个人的收入而言。就像电话、手机一样。

房价现在正趋于稳定，不过让我恐惧的是什么是下一个事物。

因为每次新出现的高价替代物，让人付出的代价是越来越高了。

会是健康、长寿、甚至是长生不死吗？(晕倒)

泉畔说的还是比较在理的，我读下来没看出太大的问题。现在我倾向于相信房价是有非常基本的理由保持在高位并还有相当的上升空间的，太好了，很多担心都不复存在了。

那就放心大胆地收房产税吧。按‘远氏’方案（可能和好多人不谋而合或就是抄的，反正随便用），第一套房免征（老人或低收入）或收0.3%？，第二套房每年按前一年市场价的1%征收，第三套按3%征收，每多一套加2%，依此类推，上限定为10%吧。有钱人不在乎这些零头，要在乎说明超出了自己财政能力，卖掉避险吧。

看一看，以帝都或魔都为例，

* 按两千万人口计（有人说三千万），

* 人均按20平米（有人说更大或更小），

* 共4亿平方米，均价1万？还是两万？总值4-8万亿。

* 大家有几套房？说法不一，无房户到多房户都很多，究竟谁有几套房TG应该敢公开吧。

* 按平均0.5%计，2-4百亿，不少吧，和卖地的钱一个量级了吧。 要是向很多人说的那样，大部分本地人有2-3套房子的人，那就平均1%了？一年有可能收到1000亿？

数字计算大家随便拍砖，反正不是真收。还有，别误会，俺有房。

这个好处简直太多了：

1，挤出了泡沫

神马国8条21条36条不老被说成空调吗，这下应该见效了。持有成本增加，投机性买房被抑制，房价再涨老百姓也不能抱怨是炒房团和投机分子搞得了。总理声誉大增。

2，平衡了贫富差距

都说贫富差距极其影响和谐，这下可以多收富人的少收不收穷人的，多少平衡点吧。

3，地方政府多一个旱涝保收的财政来源

房产税是纯地方税，数额几乎和卖地相当的收入啊，稳定，而且年年随房价涨！

有足够财政收入就能干各种事，于公于私，地方官员都够花了吧。

大部分人感觉和谐，地方政府数钱数到手软，国家经济泡沫降低，如此利国利官利民的好事，如果不做，...... 是不是有渎职之嫌噢？

觉得富人会不高兴？那你是富人？哦，不是。那你是为富人服务滴？......俺是左派？没有啊，自认中派吧.....

价格围绕价值的波动。千万不要以为有了什么依据就会怎样怎样，事物总是受多方合力影响的

我经常讲，无论房价（或其它啥的）价格不是由成本决定，而是由购买力决定的，很多小年轻天天咒房价太高，其实不是房价高，而是自己的赚钱能力赶不上能买得起房的人，逆水行舟，不进则退啊。

不是是多少年之后呢？

10年？20年？30年？

人一生有多少年？

有能力还是踏踏实实努力提高自己的好。

现在涨幅超过一倍？房价高低跟能买房的难度并不保持一致经济紧缩，下岗工人最多的时候，那时的房价肯定最低，但肯定没几个人买的起。政府收缩下房贷，比如提高下房贷首付比例和利率，房价肯定会下降，但算总账购房者给政府一毛钱没少掏。你根本就不明白为啥价格走势图重演了无数次的高点和低点跟绝大部分人是无关的

1、老楼怎么办？

2、房地产税怎么交？

3、假设如泉大师所说，普通人收入去掉吃喝住用行，多少年才能付得起首付？

再说08年本来就是一个低谷，受到股票、经济危机、国家调控三重打击，突然假摔一下，想在想来，那个时候真是买房的黄金时机。 可惜啊，某种人又错过了。。。

不要老是觉得别人买不起，不要低估劳动人民的赚钱本事，世上会赚钱的人多得是，前两个月还听到我公司两个80年后的Trainee买了新江湾700多w的房子，每月还贷4w多，人家脑子被枪打了？（家里没啥背景，否则也不会贷这么多了）

另一件事，前两个月我家阿姨请假半个月，干啥？回重庆市里买房去了。。。（现在阿姨工资可涨的厉害啊）

每个人都有自己的路，不要怨天尤人，做井底之蛙，老想着调控调控，最好房价1折，天上掉馅饼，好不劳而获。与其幻想，不如老老实实踏踏实实做人最重要。

美军的存在，可以阻断经济增长的趋势；两个人出现的可能，让房价本身失去了意义。

但是你的观点，对实践也无指导意义。

人为什么要买房？

1，让自己过得好一点；

2，让自己比别人过得好一点。

从社会性上讲，第二点比第一点更重要。否则的话，老房子也能住，为什么要买新房？就是为了比别人过得好一点。这个好，有生理意义的，也有心理意义的。所以人们才前仆后继买房。

到了美军图穷匕见的时候，二个人出现的时候，大家都一样的生活水准。但是人家比你过得好的头几年，就是净赚的！！！甚至人家利用这几年，找了最漂亮的妞，交了最有力的朋友，赢家通吃，等社会完蛋的时候仍然比大多数人过得好。

如此而已。

财富和权力本质上而言，就是占有别人劳动的能力，就是剥削的能力。无论你是运气好，还是有能力，还是巧夺豪取得来的财富，有了这个财富，就有让别人为你劳动的能力。而剥削者，必然是少数的。

收入增长可能是房价增长的原因，同样地，房价的剧烈增长也会引发经济危机，从而导致收入降低，进而再一次降低房价。

所以在目前结构未破裂的情况下，结论是成立的。但是结构一旦破裂，因果就反过来了。

广场协议是不是结构破裂的表现，它不是房价降低到原因，但是经济危机绝对是房价降低到原因。