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主题：【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔
第一次在西西河发主题帖，并非是我终于有了足够的智识和历练可以引领一个话题，只是在河里学习吸收的多了，见贤思齐，总是要反哺一些的。
网上发帖的好处就是没有那么严谨的格式，杂想杂写。
昨晚和家里的长辈讨论到，化工行业今年比较频繁的出台行业准入规则，门槛主要设定在产能和节能减排的技术指标上。依据新近将要出台的油漆涂料制造业的准入条件（譬如说三万吨的产能），我现在生活的A市的化工涂料工厂将被迫关停或兼并掉十之八九。那么很显然，那些中小企业现在就要另寻出路（转型或是转业），而很多投资计划、建设规划都要重新来过。
另外一个例子是有关于纯碱的。纯碱行业去年全行业亏损，产能尤其是北方的产能严重过剩，上市公司山东海化和青岛碱业报收数以亿元计的亏损。价格当然也是在09年底和10年初的时候跌倒谷底（每吨1000元）。2010年5月1日国家工信部出台纯碱的行业准入条件，新建纯碱企业的年产能下限是60万吨（联碱法），客观上阻绝了潜在竞争者。到了10月，国家因节能减排指标而强行限产（纯碱上游合成氨是耗能大户），纯碱价格现在已经涨到2300元/吨。。。讲这个例子，是因为7月的时候我们发起的某个纯碱相关的贷款项目被风险主管部门否决了，其固执的理由是去年的全行业亏损形成巨大的行业风险阴影。这实际上错过了今年下半年以来行情大幅回暖的商机，而这个贷款项目真的不小，也倾注了我们团队不少时间心力。
我想说的是，中国的银行信贷作为宏观经济的动力系统，绝大多数情况下都是如上述的经验主义的后知后觉，并且从来都是喜欢锦上添花而吝于雪中送炭。就像缺乏情趣的郁卒男子通常会去追求腹黑而傲娇的熟女，极少去做什么萝莉养成之类的事情。
银行信贷的风险第一的严谨性，反过来说，也会带来先知先觉的前瞻性，因为银行信贷常常是第一批接受压力测试的系统。比方说，今年年初就开始做房地产价格向下波动百分之几十的压力测试或者敏感性分析，测试的结果向上反馈，就成为房地产宏观调控的数理依据。因此，我在这里可以建议大家，春江水暖鸭先知，要了解宏观政策动向，可以适当的关注一下银行信贷内部的动向，譬如说，货币政策是否延续宽松，不要去听那个不久前被人恶整说要外逃的某人的公开发言，而要去多问问银行贷款规模有没有被收紧。
说到房地产，现在开发贷款还没有完全被暂停，之所以会有被喊卡的传言，很大程度上是因为到了第三季度银行基本上都已经完成了全年的贷款任务，第四季度是收官、结算和揽储的季节，系统内人心思定，不要说房地产开发贷款，其他别的行业的贷款也很少做了。我们对于房地产行业的看法是平稳发展，主要是以下几个因素决定：①中国的城市化进程是不可逆转的大势，目前号称47%的城市化率，实际上很多刚进城的农民还没有享受到教育医疗等社保福利，因此真正意义上的城市化率大概不到40%，而我们的目标是60%至70%，也就是说未来二三十年都将出现数以亿计的农村人口转为城市局面的浪潮，这将从衣食住行等各方面焕发出巨量的内需，而房地产首当其冲，享受长久的红利；②国内方面的通胀和国际方面的被通胀，客观上支撑了房地产包括商业地产的保值功能；③九十年代的财税改革的效应延续到现在，根本不能禁绝地方政府的“融资平台”和“土地财政”，因为权力本身就有“寻租”、“觅食”的本能和冲动。。。所以并不奇怪文艺老年宝二爷会说搞不定房价之类的冷飕飕酸唧唧的话。
房地产行业应该充分尊重宏观调控的决心和执行力，但是也不必过分高估其对市场行情的负面影响，“平稳发展”是一个比较靠谱的评价。
A市的某些私营企业，做的是再生资源的行当，这是很好听的讲法，不好听的讲法是垃圾回收啊废塑料行业啊什么的。据说这些企业今年去韩国IPO，都圈了十几亿人民币（换算）的钱回来。看得一堆人眼红，结果当地商圈内不懂得“资本运作”这个名词的人都会被鄙视。。。这个例子不是为了说明常年服食泡菜对智商的负面作用，而是强调中国的经济光环已经如此shining，以至于某些“概念”都足以引起别国的追捧。。。
是的，shining，总的来说，形势是shining的，所以不难理解M总这样见多识广看到过诸多国家阴暗面的达人对中国的信心。我最早看“文学城”的时候，它还叫做“东方小道消息”，年轻的时候也震撼且愤懑于那些掀起“一块红布”之后显露的不平和黑暗，我在某国学习工作了很多年，见识过的经历过的也很多，但是这始终无损于对祖国的信心，2008年春天之后，信心就更足了。
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“说到房地产，现在开发贷款还没有完全被暂停，之所以会有被喊卡的传言，很大程度上是因为到了第三季度银行基本上都已经完成了全年的贷款任务，第四季度是收官、结算和揽储的季节，系统内人心思定，不要说房地产开发贷款，其他别的行业的贷款也很少做了。我们对于房地产行业的看法是平稳发展，主要是以下几个因素决定：①中国的城市化进程是不可逆转的大势，目前号称47%的城市化率，实际上很多刚进城的农民还没有享受到教育医疗等社保福利，因此真正意义上的城市化率大概不到40%，而我们的目标是60%至70%，也就是说未来二三十年都将出现数以亿计的农村人口转为城市局面的浪潮，这将从衣食住行等各方面焕发出巨量的内需，而房地产首当其冲，享受长久的红利；②国内方面的通胀和国际方面的被通胀，客观上支撑了房地产包括商业地产的保值功能；③九十年代的财税改革的效应延续到现在，根本不能禁绝地方政府的“融资平台”和“土地财政”，因为权力本身就有“寻租”、“觅食”的本能和冲动。。。所以并不奇怪文艺老年宝二爷会说搞不定房价之类的冷飕飕酸唧唧的话。”
1、城市化率不是看户籍，现在年轻人能进城的基本都进来了，至少近一亿套完全空着。
住房总面积根据钢铁产量最合适，由专业人员称直接用在建筑上的占总产1/4，每平米50公斤不到，小高层不偷工减料用不了，多层和农村用得更少，高层大概略微超出。近几年30-40亿吨钢铁，10亿吨用于建筑就对应200亿平米，40平米一人至少装5亿人，还有原先的建筑和居民。
年轻人人口趋势是关键，91年生育高峰结束后的人群进入结婚生育高峰，房产需求是长期的谷底。
2、房价崩盘，消灭资金流动性最好，那些多房和贷款的不说，刚需入市-装修-家电也可以消灭流动性。
3、不打击豪强才怪！房地产就是狗链子！
1、城市化并不单单是户籍，但户籍是极其重要的环节。户籍代表着不仅仅是住房，更是相关的所有社会福利环节，包括狭义的社会保障、城市标准的医疗和教育预算、公园和高等级道路（涵盖其他交通设施如地铁轻轨等）、治安和环卫等等。。。以上这些，既可以看成是房地产利益相关（譬如当前诸多楼盘的卖点），也可以当做大规模基础建设（包括你所说的钢铁产量的出路）的根由。
2、房地产的投资价值相当程度上是和通胀预期相辅相成的，当前情况下，作为投资个体，消灭流动性绝对不是戒急用忍的限购或是期待房价崩盘的持币观望。银行现阶段揽储是较为困难的，因为银行储蓄是贬值的，而投资市场总的来说比较狭窄。而且用粗浅直白的话来说，过去几年来，证券市场盈利的个体（股民）十之二三，购房置业盈利的个体（包括刚需和投机客）十之八九，这种利益驱动不需要高智商和专业性来支撑，恰是其不可小视的地方。
3、我想或许你未必清楚九十年代财税分制的效应所在，中国的地方政府离“豪强”还有十万八千里的距离。你也可以看一下M总关于“房地产是地方与中央政府博弈”的文章。
不管怎样，请不要误会我对于房地产宏观调控的立场，出于利益角度，我没有为开发商呐喊助威的理由；出于感情角度，我始终希望天下那啥俱欢颜。
1、目前农村福利比城市多，还有土地保障，中西部可能差些
很多东西，城市贫民区还不如农村
2、不崩盘，刚需们买不起，也等不起，食利阶层太多了
3、芒总更多是说明商人不是政客对手，那篇文章恰恰说明地方是豪强+无赖
仅仅出于利益角度，个人认为今明两年是部分既得利益者的生死大限
本届剩下的时间不多了，留给下任，黄花菜都凉了
况且，资本逐利者追逐的多党制跟最高领导*（不管民主专制）根本对立
不抓紧，屁民们不革命，倒向黑心资本家也不好
1、如果一定要说农村人口享受的综合福利强过于城市人口，那么城市化在民生角度是毫无意义的，它也失去了作为“大势”的道德制高点。这一点上我仍然坚持不同于你的意见，但不想继续纠结于这个话题了。
2、所谓崩盘，是在于过高的售价没有销路而失去支撑点，价格不得不一路下挫直至某个进场点。关于这一点，恰恰是银行在做贷前调查报告的时候最重要的测试程序。请相信，现在的贷款审批程序是繁复、专业而较真的，不是开发商走走后门就能拿下来的。我们需要针对开发商提供的项目可行性研究报告做相当缜密并且挑剔的测算，其中包括定价的合理性，以及价格下挫20%的敏感性测算。换句话说，即便我们认为开发商的可研报告当中的楼盘预计售价是合理的，也要看看万一价格下挫20%的时候，项目是否还具有盈利性，即是否卖得出去是否还能回本是否高于行业基准收益（至少高于最起码的平均资本收益率）。只有在测算结果和指标评价是正面的情况下，我们才会将项目报批。报批之后，风险审核部门（经办+评审委员会+有权签字人+最终确认人）还会在我们的测算和评议的基础上，再加以挑剔和审问。这样层层下来，项目的可行性，或者直白的说，楼盘的按照合理价格是否卖得动，或者降价之后是否可以盈利或至少保本，基本上都能够得以确认。
3、出于局限的见识、境界和观念，我们不太会去揣测和套用当政者的思路和逻辑。所以对于“革命”之类的话题比较遥远，也不想深入探究地方政府在90年代财税权力被大幅上收然后又面临N年的GDP绩效考核的压力之下的利益驱动算不算“豪强+无赖”。这个话题就此打住吧。
不晓得你那边几点，我这里已近午夜，感谢你参与讨论，不过很遗憾我要去休息了。谨祝健康。
1、落户的难度和福利是息息相关的
2、崩盘一旦开始就止不住，日本这样，香港这样，个人认为中国也会这样
3、金融与政治关系最密切，基层操作是一回事，政策是另一回事
当年专门下文件，个人房贷是优质客户，年初专门限制融资，趋向非常明显，限制房产融资的年初政策什么时候改变？不变，除了崩盘还有什么
是用Value At Risk方法估算出这个20%。
理论上，是用Value At Risk方法估算出这个20%： 一般会根据以往数据、同类数据，拟合出一个收益分布，然后以95%的自信说，这个项目价钱顶多下跌20%。然后再看下跌20%对信贷质量是什么后果。
楼主说20%，大概是根据当下国内房地产信贷的一般风险吧，这是根据数据来的，不会随意妄造。
子贡在外地碰见了一些已经沦为奴仆的鲁国老乡，子贡很是不忍，于是出钱把他们赎出来带回了鲁国。当时的鲁国有一项政策，凡是赎回在外为奴的鲁国人，政府给予全额支付。子贡觉得做好事啊，还报销什么啊，始终不肯报销。按理说，这是一种什么样的精神啊，大公无私，还省了国家财政，有点像今日有人提倡有钱人买回圆明园兽首全给国家一样，应该多多提倡才是。然而孔子知道后，非但没有表扬子贡，还说如果都像子贡这样，以后就没有人再去赎回鲁人了。
贷款发放越严格，可以开工建设的地产项目就越会向各方面实力都最强大的寡头手里集中，形成半垄断，同时也相当于减少了开工量，减少了供应。
名义上是规范了，但垄断寡头的议价能力远比上百个相互恶性竞争的中小开发商强大。垄断寡头们的降价也就会基本是作秀，而不像05年之前，很多中小开发商为了赶还钱期限，压售楼小姐拼命卖楼。
万恶的开发商被调控了，被限制了，能从银行拿到钱的，要么本身是财大气粗不差钱的主，要么是和地方政府关系密切的马甲公司。在这种情况下，寡头们有必要降价吗？寡头担心什么？存量的房子卖不出去？问题围城已经建起来，小鱼小虾已经进不来了。一个城市，一片区域，就是几家大佬之间的游戏。大佬之间，彼此手里有多少牌，能赚多少钱，大家心里都有底。那还怕什么？
黑社会之间打打杀杀，竞争也很激烈。但别以为黑社会夺地盘的竞争激烈了，各个帮派会相互降低保护费来吸引马仔。有了钱，送给警司搞保护伞，照顾好被砍死的兄弟的家人，远比降低保护费吸引商贩有效的多。
You can never step into the same river twice
数据说
Not if the river is frozen
问题是
Is the river frozen?
事实上，从2008年开始，房地产开发商的全面洗牌就已经开始了，有两个现象值得关注：
第一，以我所在的A市为例，之前活跃在A市房地产开发市场上的有200多家（包括马甲）房地产开发企业，现在大概只有20家左右；
第二，国家队携带巨量的资金杀入房地产行业，大多数“地王”都是国资背景的开发商所获。
坦白说，房地产被称之为“支柱产业”的那一天起，就注定了该行业被国家（国资）把控的命运。所谓支柱，是不可能被民资所把握的，这就是我们的国情。
个人觉得，调控房地产，就是一个以行政管理为主要手段、以平息民怨为表面义旗、以国进民退为隐含目标的洗牌过程。
那些小鱼小虾，除了早年拿地比较便宜的，其项目大都已经没有了可操作性。在我看来，与地方政府关系密切的马甲公司也渐渐属于小鱼小虾的行列了。
某日看新闻，籍贯福建省福州市的开发商世纪金源（黄如论），2009中国房企销售20强，曾应前任省委书记（现河南省委书记）捐资6亿建福州市图书馆新馆（在建），但是一样没有拿到前段时间传的沸沸扬扬的2800多亩地（福州），这个例子表明即便是和地方政府关系密切甚至有前期某种程度的交易，并且是大鱼大虾的开发商，也限于民营的身份，不见得能够如愿以偿。这个事儿据说是被万科还是万达从中央层面由国土资源部出面搅黄了，并且也没有得到福建新任省委书记的支持。
如我们所见，现在（或不远的将来）能做大项目的开发商，也就是几家大佬了，要么是国资背景，要么是某些红顶商人或替人挣钱的马甲，要么就是海外华侨的代表（譬如马来西亚郭氏、印尼林氏等等），要么就是点缀其中的少数壮大的民营代表。
至于说到寡头，和寡头（垄断）价格，我相信照这个局面下去，最极端的场面无非也就是出现像通信和石化那样的，虽然消费者整天骂骂咧咧的，但总归算是还用得起。
房地产国有公司掌控,当然好,这么好赚的钱,为什么要给私人赚!
而且国有公司还听话,政府让他干吗就干吗!
不要以为国有公司敢把房价怎么的,他也是要讲政治的!
任何问题如果成了政治问题,那么就到了该解决的时候了.