主题：【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔

不要去听那个不久前被人恶整说要外逃的某人的公开发言，而要去多问问银行贷款规模有没有被收紧。

楼主说的都很中肯。有些观点与主流媒体和民科的观点不相同，但恰恰是业内的共识。

城市化率的问题，的确年轻人能进来的基本都进来了，但有买房需求的却绝大部分都没买到房。这部分需求就足够能支持房地产市场发展一二十年。至于说农村福利超过城市，笨狼是在开玩笑了。福利不是免交了几个钱，而是教育机会、医疗保健、公共交通乃至信息沟通等方面给人带来更低的生活成本。(所以，愚见以为，中国城市化的终点，就是会形成多个5000万到1亿人口的超级大城市或城市带。小城市没前途）

我的视野比较狭窄，深圳一地房地产市场年新增建筑面积与年户籍新增人口来说，非常不成比例。

银行内部，公认最安全的信贷资产就是公司房地产贷款和个人房屋按揭贷款。这是中国产业界的悲哀，可是悲哀的现实。

楼主对于明年的信贷政策走向有什么看法吗？一起探讨一下。

看舆论导向，感觉崩盘在即

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/349728.shtml

经济论坛』 [经济杂谈]看舆论导向，感觉房价崩盘在即

作者：mememevvv 提交日期：2009-11-26 11:54:00 访问：28288 回复：114

“现在买房就象49年加入国民党”，能套的套差不多了，基建基本也快结束了，该唱红脸了。就像拆迁，大部分完工后，再规定最低补偿面积。

买房贷款就搞长期的等额还款，就算加息，就当多交物业费，另外，要现房不要二手房。虽然“二手房”基本是新的一旦政策突变，你能不能顺利拿到房产证？另外，还有交易税之类的制约。

只要入住率上不去，买房者在买房过程中的遭遇说明不是房市火爆，而是中意的房源要么虚假骗客户资料要么有价无市，不中意的房源不猛跌要了不是傻帽吗？

政府控制房价的办法有的是，对二套房加息、交易税、开征物业税、n年没开2发的收回、n年没出售的客以重税……

一旦加息，那些炒房的根本挺不住

通货膨胀如果严重，为了“维稳”，先利用好空房也要防止社会动乱，通货膨胀严重加息肯定免不了……

作者：mememevvv 提交日期：2009-9-19 18:33:00

对股市房市的一点预测 没有严重的通货膨胀，房价表面崩盘出不了2010年，2014-15到底，从二三线城市开始，有可能以70年费用分期付作为缓冲，房贷（首付比例提升可能性更大）、二套房（放开）等政策会随之变动，不过5年内交易收高额营业税不会改变。 空房子卖得差不多后（不会太长）再征收物业税（也可以用物业税逼炒房者退房子），并逐步提高比例，那才是房价的谷底！ 以5-8年为周期，股市会飙升，拉升的龙头股还是国企，以变现为前提，不看好垄断行业和原料产业 笨狼受限制的博客笨狼出山，要合集留下信箱，可以匿名。

《崩盘大幕即将拉开》是我去年的贴子

[原创]崩盘大幕即将拉开（以后详细补充）

文章提交者：sillywolf 加帖在 原创评论 【凯迪网络】链接出处

崩盘大幕即将拉开（以后详细补充）

这几天专门骑车乱窜，根据观察到的新楼入住率，在建工程，二环内、高新区现有空地、棚户区计算，至迟2010年初（2009年末可能性大点），即便是政府全力以赴，也挡不住名义价格的全面崩溃。

这几年物价上升了接近一倍，房价还在原地踏步，事实上已经是下跌了，只不过还在凭借旧有的暴利死撑而已。

个人估计几年内本地市区人口上限350－400万（加流动人口），即使再不公正，人均住房面积也不会超过30－40平米，最低层的打工者只能合组或找棚户区。以前公布过现有集中供热面积，老楼中基本只有事业单位宿舍有，后者占不到楼房存量的半数。根据1.5-1.8亿平米生活区的上限，以及新楼竣工面积很容易推测大规模工程截至时间，公布的规划市区每年至少700万平米供应量，旧村改造和周边供应量不比这少多少。这几年合法的新楼入住率也就3－4成，2009－2010将有大量的新楼竣工，一般小区到时候找房客都难，即使把现有的“棚户区”都扒光。

高层这手真漂亮，凭借高房价，一举套牢了贪得无厌的中小既得利益者和小财主。

入住率推测，一是根据不同时段的亮灯情况估计（一般我增加50％），二是看高价房的空调安装情况。几年前竣工的低价位楼区和“旧村改造”，说实话卖的很不错！

二环以内，西南，北边，老商埠区，棚1户区还有的是（老商埠区比较零散），高新区工业南路和工业北路之间有大量空地。钢厂、化工厂等外迁也可以腾出大量土地。

很多首付10％的楼盘，实际上就是赚银行的钱周转，好像郑州“零首付”已经曝光了，看看银行打算给中小蛀虫们怎样输血。

更多精彩请看本人博客链接出处，要2006合集请在博客留言 http: //mememevvv.blog.tianya.cn

　　　　很多“朋友”往往是专门宰熟的，“友谊”的长度在于他能宰你多久或你准备何时点破。官员、商人及官、商家庭出身的“朋友”最喜欢也最擅长坑熟。

　　　　中下层想提高社会经济地位，除了中头彩，要么当“陈世美”，要么进入一个能事实上真正互助的论能排辈而不是仅仅论资排辈的事实组织。

　　　　培训只是一种增进了解、加强控制的手段。权力收买人心的手段有两条，一是减少痛苦，二是制造幸福。任何嫉贤妒能刻意压制人才的领导，都不是有德之辈。

　　　　所谓“情商”，很多书籍中心是如何讨好领导、同事甚至下级，肯定会越读越傻。情商的实质是不危害个人地位前提下假公济私利益交换的水平。

2009上半年没有增发的几万亿贷款入房市，雪崩已经开始了，原以为在此扶持下房市能多挺一年，不过看近期舆论导向，用不着，2010上半年房价还是得跌。

从现在算起，1、2线城市1年半内房价有段时间要跌去3成，经历几个平台后，2014-15到底。

就像石油期货，都叫嚣冲上200美元/桶的时候做多头才最危险。

油价暴跌前半年的公开文字

作者：mememevvv 提交日期：2008-1-27 16:29:00

争夺海外油源不要操之过急

化工历来有“七年周期”之说，因为如果原料价格长久居高，替代品就会形成气候，电、气可以迅速取代相当比例的石油消耗。中国对外贸依赖严重，中国对进口能源依赖并不严重，去掉出口产品的原料和运输油耗比例，目前中国能源应该也是净输出的。应对“能源危机”，节能降耗，发展替代产业是正道，仓促签订的石油天然气长期价格肯定偏高，等开采——运输——提炼——配送到位，可能刚进入能源价格低谷，其他替代产业也会受到严重打击，因此相关决策必须慎之又慎！

和平年代油价不会长期坚挺，现在高油价是美国和几个产油国联合坐庄的结果，并非产能不足，但不管怎样，都不会容忍替代能源崛起。个人认为将会拉高一段时间再猛跌。

油价过山车我预测准了，整治喝酒我预测准了，看看房价预测，还有医疗整顿。

我预计2010两个行当要倒霉——

1、房产，崩盘在即

2、民营医院，等着看热闹

关于民营医院，不怕整那些整天打广告的，最怕把小诊所之类一块整治，统统纳入所谓的“医保”范畴。普通人可以不作房奴，但很难不做医奴，看迹象，明年卫生部会继续滋润。

别信什么地价高之类的鬼话，早期拿地成本那么低房子也是高价。暴利来源于不公正的政策，公开报道是政策要转向的征兆之一。几万亿贷款，有关系的早逃了，不拿剩下的sb和老百姓里的炒房客开刀就奇怪了，即使为了政权不垮也会这么做，我的预计是2010。

日本地价更高，理论上1990-1年东京地价能买下整个美国，没发生战争，连跌20年。跌了后想买，早年的贷款还清再说，有的现在还没还清。

物业税跟进，有几个钱多了撑得。政权比钱重要，坚持到底就是胜利。

“福利不是免交了几个钱，而是教育机会、医疗保健、公共交通乃至信息沟通等方面给人带来更低的生活成本。”

1、不可以租房吗？

2、教育机会，扩招后区别在哪里？所谓的各类培训班多半是骗钱的，不分城乡。县城重点学校比城市一般学校好得多，城市重点，一般人子女能进去？

3、信息方面，网络时代不必多说。和同行交流，更多看自己的意愿。要求不高，车现在价格比车库便宜多了，这点城市不占便宜。

4、一般小病，城乡区别在哪里？整天打广告的倒是扎堆城市。

“有买房需求的却绝大部分都没买到房。这部分需求就足够能支持房地产市场发展一二十年。”

数据！

现在空着至少近一亿套房子，装2亿青年绰绰有余。

按照1/4用于建筑，50公斤/平米（农村很少，多层远远不到），近十年至少建筑200亿平米，除以人口就是。

等黑社会施舍干吗？自己组织起来是正理，如果警察允许黑社会强大到威胁合法统治地步，灭亡也快了

借势过头，带来的只会是灾难

1、不可以租房吗？

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租房和自住，对生活品质的区别，就这么被你无视了。你硬要说没有关系，可以租房，为什么大部分人选择在力所能及的范围下，而不是租售比的考量下，去买房。这个自住的价值，不是什么硬化的指标可以衡量的，或者说不需要衡量，价值观本来就是人脑子里面的一种观念，一种大家认可的东西，你硬要说，我就是喜欢搬家，我就是喜欢不能按照自己的意愿布置房间没法添置东西，我就是喜欢让女朋友哭着分手。印度人还就是喜欢追求来生，喜欢恒河晨沐呢。

2、教育机会，扩招后区别在哪里？所谓的各类培训班多半是骗钱的，不分城乡。县城重点学校比城市一般学校好得多，城市重点，一般人子女能进去？

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县城的重点比城市一般学校差得远了，差不离用功点的学生可以进魔都区重点市重点，而市区区重点往往不亚于郊区市重点。我也算上过几年学，初中高中的差距，魔都，帝都大学的质量，本地生源的便利，你硬要无视，基本上所有的事实都被你脑内补完了。

3、信息方面，网络时代不必多说。和同行交流，更多看自己的意愿。要求不高，车现在价格比车库便宜多了，这点城市不占便宜。

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信息是人和人之间的信息，出门二十分钟就在城市的不同区域，可以遇见很多很多的人，可以去听讲座看展览，我从郊区去浦东新国际展览会开过去就要耗费一天。车确实便宜，车库其实也不贵，贵的是时间。可是出门花5分钟走路+11元打车费或者4块地铁钱，难道比你口中的车还贵，还慢？！你的比较标准是什么，为什么城市交通的便利，设施和人的密度就可以无视，车子车库反而张嘴就是不贵，您开直升飞机啊？！

4、一般小病，城乡区别在哪里？整天打广告的倒是扎堆城市。

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我来告诉你，魔都郊区的医院医生不愿意来，十个人排队可以排一上午，你去市区的汾阳路看眼科，国妇婴看产科妇科，几百号人也一上午，同样一个医生你可以话500元预约或者6块钱排队。我女儿生了小儿急疹，不算病的病，郊区的小医生搞不定，叫来楼上的“专家”，专家两眼一抹黑，该不是麻疹吧？叫我去CDC，郊区CDC四点就大门紧锁，开到大医院，小护士一看就说这个不要紧，你们怎么自己瞎猜，和麻疹浑身没关系啊？！去挂个急诊看。花了个位数医药费，安心回家，隔天就自愈了。

你就别装疯卖傻了，你的博客要有人看，最重要自己水平上去，推销是没有意义的，大家都不傻。

1、现在一线城市首付足以付三线城市甚至二线城市全款，买套租出去到一线城市再租就是。崩盘后有的是机会！

2、“县城的重点比城市一般学校差得远了，差不离用功点的学生可以进魔都区重点市重点，而市区区重点往往不亚于郊区市重点。我也算上过几年学，初中高中的差距，魔都，帝都大学的质量，本地生源的便利，你硬要无视，基本上所有的事实都被你脑内补完了。”

这里谁没上过学呀！小学、初高中差距多接触下就有数了，城市一般学校很滥，国企子弟学校义务教育比较好。大学只要本地生源？考不上二本甚至一本，不管在哪就怪自己吧。

3、重复的经历意义不大，所谓行万里路，阅人无数不是走马观花能保证成效的。

地铁快，除此以外，走路、等车挤公交时间比开20公里车多多了。

4、魔都郊区医院不清楚，就算市区，到区医院一般几公里？郊区到县区医院几公里？时间差多少？

还是那句话，小病正规医院区别不大。

5、装疯卖傻的是房托。我的博客流量一直很清晰，用特别手段提升文字（不用博客）流量也很简单，不用托们自己人乱拍马屁那种。

1.租房住和住自己的房子的区别，是属于个人消费的范畴，这个推动就是主贴说的买房和支撑房价的根本力量。你说的是投资的范畴，这样核算那样核算，自己拍着脑袋嘲笑别人蠢，其实你说的是两码事。你说崩盘后有的是机会，这句话没错，我还说人类迟早会灭绝，和主贴有关吗？再说，租房也要有房，租房是最明显的充分竞争市场，房租居高不下最简单的解释就是房少人多，你硬要拿其他理由来，只有先让自己相信这些理由然后再让自己相信别人也相信——至于事实是不是真的如此，甚至这个所谓的事实和主贴是不是相关，你不在乎。

2. 我以我在魔都的学习经历得出校间的差异，学区房，也就是同城户口买房择校入学，这个客观事实，你嘴巴一张就不存在了。同样魔都，小小的一个城市，距离三五十公里，教育质量值得很多家长（当然在你眼里也是傻瓜）花大量金钱去追求。魔都和其他落后省市的差别，省会城市重点学校和小县城的差别，你嘴巴一动不存在了？

3. 原来全世界那么多人都住在城市，城市居然那么不好，开个车就全抵消了，那么多人都是傻的，王府井数以千万计的店租，魔都年税收十亿级别的商场，造这些商场去消费的这些人都是傻的，应该开车20分钟去，不应该做公交去。

4. 你只要一句话，什么都区别不大了。

本来是很不想回你贴，和西西河的宗旨不符，这贴算我最后一次上你的当。你也别欢迎不欢迎的，我知道你只要眼球，我这样忍不住的人多了，你名气很快就会坏掉的，你还不如更尖锐些，主要精力放天涯，那里比较适合你。请你好自为之。

关于货币政策中的对应通胀管理，我国目前实行的是通货膨胀目标制，即INFLATION TARGETING。简单的说，就是在年初宣布一个通胀目标（比如3%），或一个目标区间（比如3%上下浮动N个基点），当目前的通胀指数或是趋势有可能预示着要突破这一个目标或目标区间的时候，就要采取降低通胀的措施（比如紧缩的货币政策和具有中国特色的价格管制）。这个政策（INFLATION TARGETING）是透明的，是宣示性质的，外界对于形势和政策的判断的误差是非常小的，也就是说外界笃信政府会这么做，政府也笃信外界会这么判断，大家在这样一种互动的信任当中，来共同减少TRANSACTION COST，一起顺利的把通胀压下去。这个互信机制是通货膨胀目标制的核心，失去这个互信，INFLATION TARGETING就玩不下去了。

当前比较严峻的通胀形势，即国内通胀+国际被通胀，使得大家一致的认为货币政策将从紧。虽然明年INFLATION TARGETING会采用哪个数字或者数值区间作为Target还不得而知，并且金融危机的二次探底到底什么时候到来会不会到来也不好确定，但是总体来说，系统内对明年的信贷规模都表示悲观。

以上是我们觉得比较根本的理由之一。

还有河里的达人们所提示的：譬如十二五报告已经不再提及“以经济建设为中心”，也明确不再提出具体的GDP数值指标，渐渐的以“再分配”为主要工作等等。。。

这些都预示着大干快上的背景的渐行渐远，和金融危机时典型的小学数学题（大进水口减去小出水口）的投资拉动的放缓（存量暂且不提，至少新增放缓）。

但是反过来说，信贷放缓或是紧缩并不是绝对的和一刀切的，还有一些新兴产业需要重点投入重点支持，存量的项目也要在流动性方面予以保障，总体而言中国还是处于“乘机追赶”的好时期。

以楼主用的数据为基础，城市化率的年均增长大致在1%（这个数据估计争议不大），换算过来，1千3百万人左右，按2-3人一套房子计算，大致年需求是600万--700万套，未来几年的年供给做到800万套以上问题不大，考虑到粗略估计，还是可以认为供需在总量上是匹配的。

当然，存量的需求（未买房的年轻人）还有一个很大的数目，但是存量的供给（空置房）也不少，这个没数据，不好说，姑且算大致能匹配。

个人比较认同lz的看法，从供需角度讲，房地产进入平稳发展的时期。但问题是进入平稳发展时期，房地产还能不能维持过高的估值，呵呵

银行业乐观也是有基础的，不过估值回归带来的社会整体的资产负债表的衰退，恐怕不是微观的风控能够预防的。

一点陋见，请不吝指教。

1、投资亏了也就亏了，自住者接最后一棒，贷款加息+崩盘，十年白干了。

2、所谓学区房，买房几年才能享受？这方面纠纷还少吗？另外也就是所谓重点学校吧，有这闲钱不如上一般学校+请高水平家教。

你哪几年在魔都上学？如果现在不在魔都，居然（为买房）举债上千万，真不是一般人物。奇怪这么有钱居然跑到西西河发贴，难道你的作坊与此有关？

“战通胀：勇敢的一跃，还是坠崖前的疯狂 [ muiaao ] 于:2010-11-19 16:06:48 主题帖

在08年，我从报纸上发现天朝在大肆购买全球矿产能源资产。那时似乎贝尔斯登还在吹嘘自己多现金（具体时间记得不清楚了），我心里就咯噔一下，难道这头熊要永久冬眠了，否则哪里用得着打这样的广告。那时就隐约觉得，美国要赖账了，通胀不是预期，而是铁板钉钉。08年末，下决心筹钱买房，随手在某论坛发了个帖子被拍得找不着北。09年初决意将手上的小房子抛掉，以此筹集更多的钱、也好借更多的贷款，结果父母极力反对，最终在二季度才出货，三季度付定金入手一处大房子，谈妥三成首付，利率七成折扣。少这个资料缺那个证明，七拖八拖的贷款被我延迟了几个月，上家大大咧咧的也不在乎，被我生生晚几个月开始还贷，小小得意一把。

至此，通胀前的负债目标已经达到，债务达到了八位数人民币。现在已经10年末，目前每月净现金流已经微乎其微，打算用剩余现金，再借点款项，把我的小作坊搞起来，用稳健的营运现金流支撑设备贷款，打算购买些设备做外加工，用先进设备的低成本迅速把产能开足用尽。只要撑过这一轮，我就能脱胎换骨，可以开始着手实现我人生的目标了。”

http://www.talkcc.com/article/3174274

3、美国成功人士住市中心还是郊区别墅？市中心那些高楼住户是穷人还是富人？

全世界富人永远是少数！随大流买高价房多奋斗十年是自己找的。

4、天涯什么时候能少了我？封IP也没用，越封越活跃。那边有好的长贴，包括地产界五毛的，有兴趣就跟跟。

你在天涯马甲是什么？要是帖子影响力大，不管是水平高还是自己人捧红，我去捧捧场如何？

名气先起来再说好坏，欢迎具体批判！非常遗憾还没遇到一个高水平的板砖手。

但觉得您关于需求的部分也许少了正常房屋的更替部分。正常房屋的更替也许应该占现有房屋的百分之一左右吧。

“扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转方式、调结构的重要任务。从国际经验看，以内需为主导，是大国经济发展的必然途径。我国人口众多，地域辽阔，内需潜力是促进我国长期平稳较快发展的最大优势……核心是要大力提高居民消费能力，建立起促进消费和扩大内需的长效机制，鼓励和引导居民消费。”

“中国正处于经济快速发展的阶段，需要保持适当的投资增长速度，但如果投资率过高，各方面条件难以承受。应当把政策重点放在优化投资结构、提高投资效益上，把增投资与扩消费、惠民生更多地结合起来，实现一举多得。”

“要把促进基本公共服务逐步均等化作为社会建设的重要目标……建立健全符合国情、比较完整、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系，努力使发展成果惠及全体人民。做好这方面工作，应当区分“基本”和“非基本”两类性质的服务。基本的部分属于公共产品，保基本是政府义不容辞的责任……非基本的部分，应当交给市场和社会。”