主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
在中国，扣去房价中分摊的土地使用费是很容易的事情，查一下国土局的存档就行，所有的土地使用权转让交易都有底。
房产税或者物业税，最大的效果可能是通过增加持有成本，减少空置率，打击炒家囤房。对二手房价格也会有抑制。对卖地经济和新房价格影响不大。
前段时间，趁着地王的消息，北京二手房成交突然增加，可能和有消息的炒家高位出货有关。接盘的房奴，应该再忍一忍就行了。
房屋本身因为建筑寿命，折旧是要贬值的
房价的上涨本质是土地在升值，但个人没有土地的所有权，购买的只是50或70年的土地使用权。
如果按你说的，用现有房价剔除土地初始的土地交易费用后作为征税基准，那么老百姓要为增值的土地交税，或者说是要老百姓为了增值的土地使用权缴税，可是当初一次性购买70年土地使用权时候，说明了吗？
再者说，随着土地使用权的逐步到期，它的价值是增值还是贬值，也是未必的。。。。。。
据说最早的商品房，土地使用权是30年的，还是等这批房子的土地使用权到期，看如何解决吧
现有的房价刨去土地使用费做计税价格，是更合理的，怎么会是“老百姓为土地增值缴税”呢？
房价中的大头是土地使用费，商品房的建安成本在北京也就是每平米3000左右，房价涨的动力之一也是土地使用费，而且土地的增值就是体现在土地使用费上涨。因此，刨除土地使用费再来计税，计税基础低，才是房产税的真正意义所在。
至于土地使用权到期的问题，如果房子还能用也没规划拆迁就到期再续呗，这是另一个问题，跟房产税无关，倒是跟农村的承包权到期有些类似。
以前地方政府银行贷款搞投资，直接打个欠条，最后变成传说中的坏账。
现在地方政府银行贷款搞投资，直接拿土地做抵押，比打个欠条先进多了。
土地能被称作坏账么？这世界上真正万岁万岁万万岁的除了土地还有啥？
当年通过不良资产剥离可以搞定坏账问题，现在通过土地和货币来回折腾，宏观调控起来更加容易了，我看这恰恰是进步而不是倒退嘛。
坏账对于要啥没啥的小国来说拿出来说事也就罢了，对于中国这样一个天子第一号高大全的国家来说，还真没啥大不了的。
我早说过，比起当年政府、企业、银行之间搞来搞去都是负债，现在这三者之间搞来搞去都是资产，已经先进多了。财富效应嘛，信心比黄金更重要嘛
土地使用费有多少，折楼面价多少，国土规划局都是有存底的。
而且，只有刨去土地使用费才可以统一不同性质房子的税收问题。比如集资建房，小产权房，房改房，央产房，等等等等，价格都是所包含土地使用费不同，要和商品房统一纳税，只有大家都刨掉土地价格因素。
房价高，主要还是因为土地只有唯一的卖方，同时要盖房子，需要盖太多的公章，需要太多的审批。
放开管制，不现实
那么盖足够多的廉租房呢？当年上海可是有两个1000万计划的，5年过去了，盖了多少呢？
没有钱盖廉租房？？真的没有钱吗？？
只是因为盖廉租房无利可图罢了。
重要的还是政府花钱缺少透明度，缺少监督
中国的地方政府，特别是东部地区的地方政府，手里有钱的很，什么工程都干，市政基建一大堆。这个现象其实是非常奇怪的。政府总是有很多事情要作，而税收总是有限的，因此政府缺钱其实应该是一个常态，特别在中国这种发展中国家。但是现在中国的地方政府手里似乎有了一个修改器，啪啪一点，70年的钱都收上来一朝花完。说这个因为是形式所迫，实在勉强，这完全是一种今朝有酒今朝醉的状态！政府投入的建设一般都是一些不可能在短期内之间见效的建设项目，也就是说投入了，并不会在3-5年时间内就会有相称的回报。要维持目前的态势，必须持续的进行这种疯狂。但是要维持多久呢？要维持到正常的财政收入可以来接盘，因为在这个融资市场上财政是唯一的接盘下家，按照10%的持续年增长计算，至少也要50年，刨除良性的银行融资手段的份额，就算30年吧。。。最乐观的多头恐怕在房地产市场上也没有这么强的信心吧。。。。。现在的问题我想就是一个壮士断臂的问题还是一头扎下去的问题。维持住30年的房价“快速上涨”。。抱歉，我对政府实在没有信心。。
话说沈阳的房价在全国倒是一个特例。东北中心，但是房价现在只有400km外大连房价的50%，实在神奇的很。昨天新闻又来了个囊括8个城市“沈阳经济区”的“国家战略”，不知是想置同样是“国家战略”的“环渤海经济带”“龙头和核心”地位的大连于何地。实在有意思的很。。
地方政府预算报告。发现：土地收入有单列入政府性基金的，有混入一般预算收入的，有在非税收入里头的。
土地财政这回事，十分复杂。打个比方，有些地级市，财政总收入的大头是上缴中央的（奇怪的是，中央返还很少很不成比例），一般预算+土地收入只是小头。这个东西一刀切就很麻烦。现在有人跳楼有人被杀有人疯了，可能是谁家孩子谁家抱的前奏。
还有个神奇的事情。经济发达的地方，财政总收入不一定特别高。经济一般的地方，财政总收入可能很高。
一个感想，治大国如烹小鲜。一刀切的政策取向，是不适合复杂的传统央地政治架构的。所谓大跃进，东风吹，四万亿，都是这个感想的反面注释。
地方政府估计没有兴趣，而且收这种税的成本也会比较高。
已经有很多人测算过了，成本也没想像的那么高。
要跟卖地经济比当然少了，但这是稳定税源，不是透支70年的一锤子买卖。
更重要的是，房产税跟卖地经济也不是非此即彼的选择，两者可以一起来，为啥不做呢？
但归入财政的究竟有多少，就难说了……
物业税根据人均面积（最好是地面）征收最好
城市、地段有所区别
对多余房产慢慢加码
从太宗改开后，儒生团体从以前的臭老九开始地位迅速回升。80年代胡耀邦提拔了大批有学历没背景的年轻干部，胡，温也都属于这一类人。
89年的一次风波，知识分子集团的能量有所展示。其后蛋糕分配上快速的向白领集团倾斜。而89后的10余年，则是工人阶级从天堂到地狱的历程。同样的，农民阶层也一样，包产到户的甜头耗尽，大部分乡镇企业在日益激烈的竞争中被外资和实力更强大的改制企业击败。结果就是，农民工工资的800元起跳20多年没动。
98宣布停止福利分房，实际上对中国人口的80%没有意义。因为这80%的人都没有编制，也不在以前的大国企，他们要么是农民要么是农民工，福利分房和他们没有任何关系。2000-2003，全国性的国有房屋瓜分结束。体制内的20%的人以极为低廉的价格获得了全国城市80%以上的房产（当然，也可以看做低价是对几十年低工资的补偿）。商品房价格被房改大大拉低，而以前毕业分配，户口限制等等许多东西都放开，在2000-2005年，可以说，中国人口中不下20%，只要愿意，就可以在不冒很大风险的情况下实现几十年都不曾放开的自由迁徙愿望。（比如2001-2002年，上海静安区的房改房不到4000元，生活在内地的一个家庭，如果有5，6万的积蓄（当时有这个积蓄的家庭可很多很多），首付20%，贷款不到30万，就可以在上海静安区买到一套接近100的房子）。这个时间窗口，中国近代100年来都没出现过。无论是十里洋场时期还是房改前的新中国50年，从浦西弄到一张床，落下户口都是极为艰难的事。福利分房时代，几十万大学生中有多少人才能分配到上海？
可以说，房改时期，大概2000-2005，在大陆的一个家庭，如果是依赖市场就业，家里有小10万的积蓄，敢贷款，他就能通过买房把自己迁移到北京或者上海。纵观自商鞅变法，百代皆行秦政制度的2千多年，这也是从没有过的时间窗口。大批刚毕业的小白领们差不多可以用他们毕业5年后的收入的不到10倍就买下一套位置理想，面积不小的房子，这估计也是长安居，大不易的大唐时代都不敢想象的事。
然而城市里空余的土地是很有限的，伴随着房改冲击效应的减退，房屋价格开始回归。然后政府从05年就开始了地产调控。记得2008年春晚郭达蔡明的小品《梦幻家园》吗。 8888的房价在当时还被当成了奸商欺诈百姓的代表出现在了小品里。如果现在在北京市中心有8888的房子，北京的兄弟们还会不会闲贵那？
中国的白领们喜欢指责政府，炒股亏了骂政府，房子贵了骂政府。政府也不停的讲话，出文件，顺应民意。问题是，唯物主义基本原理告诉我们，社会的运行规律就像牛顿的力学定律一样。教廷可以烧死哥白尼，但改变不了地球围绕太阳运转的事实。政府可以进行反周期操作，但不可能真的去改变趋势。政府不是万能的，善意的出发点有时候照样造成悲惨的结局。大跃进，大炼钢铁，超英赶美，以粮为纲等的实践带来的不是幸福美好的生活而是悲惨的记忆。
中国人是比较喜欢赌的，尤其看到别人赌赢了，那是会眼红，会疯狂跟进的。20多年前，台湾国泰人寿一家面向台湾不到2000万人的保险公司的市值，超过了美国5家最大银行的市值总和。台湾当时市值超过花旗银行的企业还有好几家。这还是国民党政府不停喊话，说太高了，太高了的情况下实现的（国民党不敢弄530，怕选民骂啊）。最终到90年，才泡沫破灭，市值跌去80%。作为对比，2007年的大陆股市，蓝筹股里有那个泡沫到这种程度？没有政府的530，没有半夜鸡叫，股市也许在08就上1万，或者2万了，然后再重重的摔下来。世界上所有的股市都是这么过来的，无数的人血本无归。比较起来，你在大陆买的股票，尽管来回折腾，st了有几个真退市的？
中央政府就像一个温室一样，看到情况有偏离后就哪怕用半夜鸡叫那样让无数人骂的办法来调控。尽管白领们骂声一片，这个温室还是努力的在保护白领们，尽量不让这些自认为能聪明过外资大鳄和权贵豪强，能靠自己的聪明能在股市赚大钱的人真的血本无归。
房子实际上也一样，从05年开始，政府打击炒房的调门就高的很。如果没有这些调门，也许房价早就被炒到了天上去。但温室只能延缓一时，当强烈的阳光开始照耀后，热量是不可能靠玻璃就能隔绝。同样的，当外边已经零下30度的时候，温室里边会暖和些，但也会变的越来越冷。
暴涨，暴跌，繁荣，泡沫，萧条，复苏，这些应该就像寒来暑往一样，经济运行本来就是如此的。中国的政府已经在努力烫平周期，减少波动了。但长安居，大不易，这是几千年来的常态。秦政体制下，优质资源必然围绕权利中心分布。几千年来，想进入这个资源最优配置圈生活，都不是容易的事情。那些盼望李自成的人也应该明白，闯王进了京，照样是闯王的人占据所有的好地方。满清进了京，整个北城的房子全被满洲贵族占走了。中国历史上，从没有那个政权会把打下来的资源分给百姓的，除了本朝（也基本是分的地主的，官家的东西还是归国有）。而西方和日本，大片优质土地是归私人贵族所有的。美国那些20万美元的房子，本质上和中国农村宅基地上的房子是一样的，白领们打听过村镇里的房子价格是多少吗？虽然理论上村集体上的房子城里人不能买，但很多乡镇的房子，还是可以买的，问题是有几个人考虑过？
实际上历史大牛们可以做个比较分析，2000-2005，是不是中国2500年历史上在和平时期进入首都或者洛阳，扬州（对应上海）置业成本最低的时期。
有繁荣就有萧条，有上升就有下降，但回到2000-2005，可能性估计真的不大。河里大骂政府的河友们，骂也许很解气，但能改变什么？Victory Chen你会去做吗？我们实际上都被政府的温室保护着，所谓的地产困境，早晚会有解决的办法。但政府不是万能的，一种趋势一旦起来以后，即使是掌握巨大资源的政府，也是力有不逮的。