主题：再说物业税 -- 炎言

如果按照法律来执行，然后按市场价赔，你如果钉子户，那就警察来办，我们见到的现实往往不是这样

当然，我老家（浙江）现在人人都盼着拆迁，一般都会高于市场价许多，呵呵

执法严了，你敢不交？

政府真要动手，重庆黑帮，足球大佬，都能打得小来，你一个小老百姓，敢跟政府斗？

你敢不交水费，电费，学费吗？？

1） 不是完全取代土地转让金（转让一说本不严谨），而是分期支付部分土地转让金（或使用权利金）

2）收取使用权利（税）金，不牵涉到土地私有与否。

3）累进依面积，购买价+通货膨胀因子收取。

但改成物业税后，对购房者而言也肯定是不利的。

现在是土地出让金，相当于物业税70年一次交。

改成每年交后，从计算来讲肯定要保证70年的物业税的复利总合和一次性交的土地出让金的70年复利大体相当，只有可能更高些绝无可能更少。

所以土地出让金改成物业税后，名义房价会下降，但70年持有总成本肯定是上升。所谓物业税能够降低房价，其实就是个朝三暮四的问题。

我只知道每年renew registration fee 10$

然后每年进行一次车检，20多刀吧，这个是在修车铺里的

没听说车也要交property tax的，难道因为我不是美国人不用交？

可能不同的州不一样吧，我的一年要交一百多呢

今天早上新闻提到，北京将首先以商业物业市场试行物业税。

上午小茶就试着分析了一下，结果认为物业税会在某种程度上造成商业物业（商铺市场）的售价上升。

原因如下：

首先，开征物业税后，相对于商铺投资人来说，高出来的物业税一定会逐步转嫁给商业物业租赁市场，换句话说，商铺租金会上升，这在一定程度上，物业税的压力会让商铺经营客户与消费者承担。

不过问题不仅在此，商业租金普遍上升后，会在一定程度上将一个商业区域商业平均租金水平抬高。这种租金水平的提高是个综合效应，一方面市场发展必然导致的租金水平的递增，另一方面物业税转嫁的部分直接体现在租金的增高，而这种增高将是全方位的。

但是对于一般的商铺投资者来说，一个区域商业租金的构成中，有多大成分属于物业税转嫁的部分，有多少成分是市场自然增加的。

于是，在绝大多数投资客户眼中看来，这一个市场的商业价值就是增加的，综合因素造成的租金上升在最后反而会在名义上推高一地的所谓“商业价值”。

我们知道，商业物业销售价格是以“商业价值”衡量的，一般情况下采用经验公式推算合理售价，即：

在商业物业实际操作中，投资回报率并不是浮动的，它一般指“商业投资客户所能接受的回报率水平，通常情况下以10%为理想水平，现行情况常以6%——8%计算”。

因此，名义上租金水平的升高会在计算价格过程中提高商铺售价。

尽管我们都知道，以上的所谓“租金提升——》售价提升”过程实际上是互为因果，存在着一定程度上的逻辑悖论。

不过，上述这一定价过程实际上是商业物业开发商或代理公司主导的，因此，“租金”上升这一过程非常容易被引导而被投资人接受（因为租金上升是每一个投资商铺的人的最终要求）。

所以，商业物业销售价格上涨就是合理的了。

很难再提高租金了。

个人愚见，租金的提高跟商铺的出租率不能说没有关系，但是关系却也没那么严重。

我想可以从三个方面再进一步说明：

第一，我们知道，租金水平的确定，其实是多种因素共同作用的结果。它当然跟出租率有关系，但这个关系不是绝对的，是在一定条件下形成的。个人觉得，决定租金水平的至少还跟以下几个因素有关，即：商铺的销售价格（这个决定了投资人获利的要求），业态类型（餐饮业态、零售业态、娱乐业态，租金水平肯定是不一样的），商铺面积跟经营模式（这个好理解，大面积经营跟小商铺出租，在租金单价层面肯定存在差异）。

因此，说到租金会不会升高，并不完全受到出租率的影响，有的地方所谓“有价无市”，出租率很低，但是单价很高。所以我们经常看到有的区域出租率比较低，但是中介公司确很密集，因为中介公司所能支付的租金很高昂，投资人会很自然地选择中介公司出租，但是这种公司对商业环境完全无正面的促进意义，自然整条街的出租率上不去。

第二，物业税造成的租金上涨，是在名义层面造成的上涨。也就是说，商业租金自然增长所带来的增量，远达不到整体租金大幅提升的效果，是因为投资人要转嫁物业税的压力，必然会增加商铺租金。

大量投资人转嫁物业税增加租金的结果，导致的就是部分区域市场租金水平的上涨。这就带来一个问题，即，这种租金上涨一定会带来出租率的下降吗？小茶试着用第三点寻找一下答案。

第三，关于成交率。

关于您所说到的北京商铺出租的“困难”，这个小茶是知道的，这种困难主要体现在很多项目的“出租率”普遍不高，不过情况倒不完全是因为租金造成的。

关于低出租率，或者说高空置率的原因，小茶觉得更深层次的因素在于以下几点：

首先，供需比例的失衡，以及市场消化存量面积的过程。我们知道商铺一定是要有经营商户租的，但是北京市场商业物业面积的增量（这里偷懒，不列觉数据了），与经营商家的增量是失衡的，换句话说很多商铺盖出来了，但是没那么多商家去租。

此外，商家的数量增长，靠的不能是“新增”，也就是说一段时间的经济发展条件下，市场可发现的经营商家（品牌）总量是相对固定的，消化商业面积的因素在于商家的“扩展”，也就是分店（连锁化，或者采用直营方式或者采用加盟方式），不过这种增长需要时间，也就是市场经营客户通过扩展消化商业面积需要时间。这种时间的滞后，也在客观上造成了一定阶段内市场出租率的下降。

其次，商业物业产品的缺陷也是造成出租率下降的原因。很多商业物业 ，在产品层面就存在很多问题，或者是完全以销售为导向造成不适铺位面积过大就是铺位格局不合理，因此出租率下降时自然的。（这里也偷懒不做过多展开了。）

最后，小茶想说的一个观点是。商业物业产品跟住宅物业产品还是存在些区别的。居住产品相对居住者是生活空间，而不是生产资料，住宅用户没法通过住宅进行生产因此产生附加值；而商业物业不同，相对于商业租户来说实际属于生产资料，商业租户可以通过他的生产经营活动获得价值。

因此，反应到租金层面。住宅租金的上涨完全受到出租环境的制约，过高的租金最终带来的结果就是空置；而商铺不然，合理确定的租金水平，有其固有的价值，一旦获得市场认可就一定会存在租赁行为，并且租金水平的上涨时普遍规律，难以承受上涨水平的经营客户或会选择退租，但是总有商户能够承受上涨后的租金，这也是商业经营市场不断活跃的内在动力所在。

***********

思路有点乱，说得不清，请见谅。

卖房的时候要缴纳个人所得税，是买卖差价的20%。

你再收物业增值税不就重复了吗？

TG再狠也不能这么做吧

楼主贴与各回贴看得我无话可说。

请认为物业税开征是好事的各位回忆一下黄宗羲定律。

长远来说物业税和燃油税和其它各种税的开征对中国也许是件好事。

土地的使用权还是在政府手中，开发商如果取得开发权？

我想除了现在的拍卖没有办法，既然拍卖就与是不是收取土地出让金没有关系。如果还是保持现在的房价，开发商基本还是以现在的价格拿地。

其实把土地拍卖款，说成是土地出让金没有道理。你根本就分布清楚那部分是土地出让金，那部分是土地拆迁成本，那部分是城市开发溢价。其实拍卖价格也可以说是取得开发权的价格。

如果房子分新老收税，并不会降低房价。反而会推高房价，并且新房的使用成本增加。这样的政策完全是在剥削穷人。因为土地的价格不会因为取消其中的土地出让金而降低。

唯一可行的办法就是土地照样的拍卖，物业税照样开征。只不过有一个比较高的起征点，70-80%的家庭不需要征税。主要征收别墅、人均居住面积超过50平米的家庭。

哪里会有什么“法理问题”？

怎么跑到大家拿了。

炎言说的法理问题，我觉得是对了，而且他认为“中国人造新词的能力，给个说法也问题不大”，也是对的，同意。