主题：再说物业税 -- 炎言

物业税本质上是为了取代土地出让金而设立的。ZF在设计这一规则时，首先要立足长远，使该规则能长期有效，又保证与现有的规则衔接，还能通过一些参数的调节达到调控的目的。

首先，目前的土地出让金模式是难以持续的。因为土地出让金是一次性收取的，如果一个城市土地都卖光了，那么ZF后面很长时间就缺少了很大一块收入。土地出让金每年的收入多寡也随经济状况、房地产行业的周期性等因素波动，这对ZF调节经济的能力形成反向制约。

在实际操作中，早期卖出的土地有的已经接近使用期限（如青岛，最初卖出的土地使用期限只有20~30年），用物业税取代土地出让金已经迫在眉睫。

其次，一个好的制度在其出台时要能很好的与老制度衔接。中国制度改革通常采取老人老办法，新人新办法。物业税对土地出让金的取代上，也要基本保持两者价格上的无缝接轨、平滑过渡。那么按照这一原则，我们可以大致算出物业税的大致水准。以深圳近期出让的土地为例，最近深圳关外有70年使用期限的住宅用地出售，楼面地价约为4000~5000元/平米。物业税的计算应该考虑折现，但物业税又会随CPI的上升而上升，我们这里做个简化，假设物业价格的上涨速度与CPI的上升速度一致，那么楼面地价为物业税的70倍，则每年收取的物业税大致为60~70元/平米。如果一个家庭购买100平米的房子，则其每年需要交6000~7000元，或每月500~600元，这个价格与水、电、气、电话费用之和相若。还算是可接受的水平。假设相应的商品房价格约为15000~20000元/平米左右，则每年的物业税相对于房价的0.4%左右。

再看费改税后对各方的影响。

因为不包含地价，改征物业税后的新房，名义房价会有显著的下降，从原来的15000~20000元/平米，立刻下降至11000~15000元/平米。这会减轻购房者初期付款的压力。房价高企的当下，是实施物业税的最佳时机。

对开发商来说，由于不需要支付占房价30%左右、占成本60%以上的土地出让金，开发商的门槛大幅降低。

对政府的影响可能各地有很大的不同。以深圳为例，深圳的工业较为发达，税收占ZF收入的比例高，而且由于土地资源有限，深圳卖地收入占ZF收入的比例会逐年减少，同时，由于高房价，企业和人才离开深圳的倾向比较严重。所以，总的来说，土地收入由一次性收入变成细水长流，深圳还是可以接受的。

最后，看看如何利用物业税调节房价。

房地产市场是一个地域性很强的市场，这不同于其他商品，如广州和深圳的房价可以差很远，上海和苏州的房价也可以差很远。而其他的调控手段都很难对局部地区的房价进行靶向调节。调货币政策吧，所有行业都受影响，调税吧，目前的税都是按行业或收入等为基础的，没有地域差别，所以他们都无法达到靶向调控个别大城市房价过高的目的。而只有物业税能这样做。

由于物业税是每年收取的，提高物业税相当于提高利率。如果房价高的离谱了，可以把有多套房的人持有的物业税从最低的0.4%提高到1~2%。这相对于提高他们的贷款利率1.5~2.5个百分点（假设贷款70%），这对炒房的靶向遏制作用是非常明显的。

物业税目前面临的大麻烦是法理问题。中国不承认土地私有，则收取物业税似乎说不过去。但我相信以中国人造新词的能力，给个说法也问题不大。而且物业税相关的法律修改，甚至有可能在3月的人大会之后马上进行。试点了6年的物业税，终于快要落地了。

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就是物业及其拥有人和使用人对当地政府交纳的管理费用，这包括地方的道路，市场，市政，等等。

就是谁使用谁付费，西方的物业税是同一个意思，和所有权可以割离。

就像燃油税和过路费同时收取一样。并没有本质的冲突。

但关键是收不收得到。土地出让金是政府对公司，收起来当然容易。而物业税是政府对个人，有人就不交你怎么办，敢没收住房就自焚，就像钉子户对拆迁。连物业费都收起来困难，停水停电都不管用，还敢收物业税。

税制设计上还是要多人对多人，就像燃油税的收取方式一样，在出厂时就收了。剩下一个一个的个人对一个一个的加油站，那是人民对人民，就不容易起矛盾。如果是政府对人民，矛盾就大了。

问这个主要是想知道买房时挂在父母名下是否更有利。

现在ZF卖地，从来不可能考虑未来房主的年龄。

美国有些地方会考虑残疾人和老人在一定范围内的税收减免。我估计中国暂时不太可能考虑这个情况。中国穷人多，ZF优先考虑的是最穷的阶层。退休老人自己有房子，那也比广大穷人强。

银行贷款当然要考虑贷款者年龄问题。如果买房这是短期就要考虑的。

楼主认为物业税在法理上有困难，因为土地不是私有。

但是我们可以这样说：物业税，或者房产税，是对你的房产征税，而不是对房产下的土地收税。在西方，大额的财产，比如汽车，每年也是要交财产税的。

关键是农村房屋是否应该征税。还是只有城市房产征税。

房产税不应该包含土地部分， 也就是应该针对房产的价值收税。那么计算基础应该是现在的房价减去楼面地价之后的价格。

因为很简单，楼下的土地不属于我。

物业费是公司的，老百姓可以对抗公司，敢对抗税务局吗？还没听说哪个人敢明目张胆抗税的

拆迁是要毁人家的家，人家当然要跟你拼命了。税收不是啊，有哪个人为了逃税跟政府拼命的呢？

具体要看征收的方式。目前针对个人征收的日常税种，貌似只有个人所得税，这主要是通过对发薪公司的监管来征收。由其他经营方式带来的收入，税务局的征收成本巨大。比如出租房屋的收入，你税务局怎么去查？就算查到了，怎么强制收取？

举个极端的例子，一个主要居住者是城市底层市民的大型小区，一个小税务局怎么拿下来？都秉着不缴，你把全部业主拘留？还是去冻结银行账户？还是停水停电？

总之，一个处理不好，就是无数的群体事件。

一个典型的例子是以前的农业税，也是很难查具体的数目，也是面对很多的征收对象，但是收取是一点问题都没有。

另外，你还是没有厘清征税和拆迁的区别。拆迁对一个家庭在经济上的杀伤力比征税大得多，很多时候是毁灭性的打击。但是税收不是的，它只是占一个人收入的一小部分。试想你会为了收入的10％或者20％跟税务局拼命吗？当然，你会为了你的整个家产跟拆迁人员拼命。

就拿你举的例子来讲，税务局就有很多办法。比如我有你的房产信息，就可以直接向你的单位扣工资来征税，也可以把你的房产证冻结，在房产税缴清之前不允许房屋买卖，更可以直接冻结你的银行账户。这是税务局与拆迁办的不同，税务工作是有国家明确立法支持的，税务局有这个权力去冻结你个人的财产，包括银行账户，工资，股票，直到你的欠税缴清为止，还可以追加罚款。对于偷逃税严重的，甚至可以将你诉诸法庭，对于抗税罪追究刑事责任。

但是，国家至今没有对拆迁和抗拆迁有明确的立法。