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主题:再说物业税 -- 炎言

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  • 家园 再说物业税

    物业税本质上是为了取代土地出让金而设立的。ZF在设计这一规则时,首先要立足长远,使该规则能长期有效,又保证与现有的规则衔接,还能通过一些参数的调节达到调控的目的。

    首先,目前的土地出让金模式是难以持续的。因为土地出让金是一次性收取的,如果一个城市土地都卖光了,那么ZF后面很长时间就缺少了很大一块收入。土地出让金每年的收入多寡也随经济状况、房地产行业的周期性等因素波动,这对ZF调节经济的能力形成反向制约。

    在实际操作中,早期卖出的土地有的已经接近使用期限(如青岛,最初卖出的土地使用期限只有20~30年),用物业税取代土地出让金已经迫在眉睫。

    其次,一个好的制度在其出台时要能很好的与老制度衔接。中国制度改革通常采取老人老办法,新人新办法。物业税对土地出让金的取代上,也要基本保持两者价格上的无缝接轨、平滑过渡。那么按照这一原则,我们可以大致算出物业税的大致水准。以深圳近期出让的土地为例,最近深圳关外有70年使用期限的住宅用地出售,楼面地价约为4000~5000元/平米。物业税的计算应该考虑折现,但物业税又会随CPI的上升而上升,我们这里做个简化,假设物业价格的上涨速度与CPI的上升速度一致,那么楼面地价为物业税的70倍,则每年收取的物业税大致为60~70元/平米。如果一个家庭购买100平米的房子,则其每年需要交6000~7000元,或每月500~600元,这个价格与水、电、气、电话费用之和相若。还算是可接受的水平。假设相应的商品房价格约为15000~20000元/平米左右,则每年的物业税相对于房价的0.4%左右。

    再看费改税后对各方的影响。

    因为不包含地价,改征物业税后的新房,名义房价会有显著的下降,从原来的15000~20000元/平米,立刻下降至11000~15000元/平米。这会减轻购房者初期付款的压力。房价高企的当下,是实施物业税的最佳时机。

    对开发商来说,由于不需要支付占房价30%左右、占成本60%以上的土地出让金,开发商的门槛大幅降低。

    对政府的影响可能各地有很大的不同。以深圳为例,深圳的工业较为发达,税收占ZF收入的比例高,而且由于土地资源有限,深圳卖地收入占ZF收入的比例会逐年减少,同时,由于高房价,企业和人才离开深圳的倾向比较严重。所以,总的来说,土地收入由一次性收入变成细水长流,深圳还是可以接受的。

    最后,看看如何利用物业税调节房价。

    房地产市场是一个地域性很强的市场,这不同于其他商品,如广州和深圳的房价可以差很远,上海和苏州的房价也可以差很远。而其他的调控手段都很难对局部地区的房价进行靶向调节。调货币政策吧,所有行业都受影响,调税吧,目前的税都是按行业或收入等为基础的,没有地域差别,所以他们都无法达到靶向调控个别大城市房价过高的目的。而只有物业税能这样做。

    由于物业税是每年收取的,提高物业税相当于提高利率。如果房价高的离谱了,可以把有多套房的人持有的物业税从最低的0.4%提高到1~2%。这相对于提高他们的贷款利率1.5~2.5个百分点(假设贷款70%),这对炒房的靶向遏制作用是非常明显的。

    物业税目前面临的大麻烦是法理问题。中国不承认土地私有,则收取物业税似乎说不过去。但我相信以中国人造新词的能力,给个说法也问题不大。而且物业税相关的法律修改,甚至有可能在3月的人大会之后马上进行。试点了6年的物业税,终于快要落地了。

    通宝推:水立方,
    • 家园 有关部门太有才了,真的搞出个“房产税”

      按照消费税算。不过我希望在执行过程中,能坚持做到只对富人征,只对奢侈品征,不要让老百姓多重缴税。

    • 家园 土地出让金要收,物业税也收

      现在都是土地拍卖制度,价高者得。

      如果这部分钱为0的话,怎么决定谁能拿地开发?

      所以无论改成什么名目,土地出让金还是会收,而且也是价高者得

      再说物业税,因为是收钱嘛。政府还是会收的。但是由于是和财产挂钩的,问题肯定超级多。比如说税务局根本没有那么多精力来管财产归谁所有,这笔钱肯定要有居委会参与。居委会只要有钱拿,谁是租的谁是买的会调查的清清楚楚。但是反过来这笔钱肯定很难控制,怎么收怎么交如何监管问题会多多。

      而且一开始会从商业地产开始,金额大目标小钱又好收。住宅最快还需要5年

      最后,由于房子和户口挂钩,决定了房子是必需品,任何征新税的事情最后都会影响到每一个人。哪怕现在得利了,但是放到20年30年的长远眼光看,逃不了跌进这个坑

    • 家园 加拿大的物业税本质上是财产税

      哪里会有什么“法理问题”?

      • 家园 不是,是按照财产受政府管理费。
        • 家园 英文是Property Tax

          你非要说此Tax不是税而是费,也无所谓,反正你有多少房子,总共值多少钱,按比例交钱就是了

          • 家园 我指的是用途。

            一般是用于市政费用,教育等等。

            以用途而言,这个法理上站的住的。

            • 家园 同意

              物业税没有任何法理方面的疑问,总原则应该是“地方收,地方用”,量入为出,量出为入,稳定中有增有降。如果能做到这些,就是多赢的局面:

              1。地方政府有长期稳定的收入,可以不断改善市政建设,也可以减少短期行为;

              2。良好的环境使得地区内的物业很容易保值,不会出现房子盖完了就没人管的局面;

              3。物业税增加了炒家的成本和风险,可以在一定程度上抑制炒作

      • 家园 炎言说的是中国呀

        怎么跑到大家拿了。

        炎言说的法理问题,我觉得是对了,而且他认为“中国人造新词的能力,给个说法也问题不大”,也是对的,同意。

        • 家园 全世界都收财产税,为什么中国会有法理问题?

          所谓“法理问题”,完全是自寻烦恼。

          而且,相对来说,物业税是最公平的税。有大房子好房子多处房子(不管是自住/出租/炒作),说明你钱多,那么你就有义务给社会多做贡献;钱少的人只有小房子破房子,那么就少交;没钱的人没房子,一分钱不用交。

          对比一下国外的销售税,加拿大安省是13%(过去是15%),不管你是亿万富翁还是贫困户。这就非常不公平,因为富人交的税额占其可支配收入微乎其微,而穷人则比例大得多。

          • 家园 如果一个人房子多就要收税

            那他家桌子多要不要收税?椅子多要不要收税?衣服多要不要收税?收税是为了什么,为了让每家只有一间房,一个桌子,一个椅子,一件衣服!房价高要从供应和需求两方面解决问题,从供应来说就是每人都应有土地(而不是只有永远伟大光明正确的 拥有),并且可以在土地上造房子(而不是只有房地产公司才可以)。从需求上说就是让大家的收入提高,而且应该是劳动收入提高而不是资产收入提高。如果收税可以平抑房价,那干脆收房价的50%好了,那样就没人炒房子了。但那时候大蒜,辣椒,甚至大米可以就贵了。到时候大家一天只吃一顿,就天下太平了。

            • 家园 乱引伸是矫情

              日用品与房屋的价格差距动辄以万倍计,把它们作比较,就好像“吃牛肉”和“吃人肉”

              类似的,1%和50%差了50倍。你似乎没有数字的概念。

              关于税收的目的,一两句话说不清,见仁见智吧。

              至於“每人都应有土地并且可以在土地上造房子”,哈哈,应该的事情太多了

          • 家园 炎言说的清楚。

            中国土地是公有制,私人没有土地的所有权,没有土地所有权,只有土地的使用权,70年。中国的房屋假如70年后,正好塌了,那你就什么也没有了,要建得重新向国家买土地的使用权。你在大家拿的房子,如果房屋塌了,你有权在同一土地上新建而不用买。

            房屋这种财产,不是指一堆水泥钢筋的产权,更重要的是其所占的土地。

            • 家园 香港、新加坡批租土地

              也是使用权,99年或者999年,并不影响其收物业税(差饷)。

              对于政府批租土地上所建房屋收取物业税,其对应土地使用权部分,在法律意义上,可以认为是作为强制机构的政府对作为

              土地拥有者的政府
              对其拥有的土地所有权征收财产税,由于作为土地拥有者的政府具有供应上的垄断地位,其在议价能力上具有绝对优势,可以把税负转嫁到土地使用者身上。

              如果想在物业税中剔除土地部分,既困难(房价构成包括土地取得成本、税费、建筑成本、资金成本、管理费用、营销费用等,把土地部分剔除出物业税税基,相关税费是否也应当照此办理?)又没有实际意义。

              在美国,物业税征收比例一般由下面几个因素决定:地方政府支出总额,非物业税的其他政府收入,当地房产的总税基。

              如果TG也采用这个思路,设定土地成本占一半,那么我税率翻一番不就得了!

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