主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信
不能单纯把竣工面积等同于销售面积。其实里面约有1/3是各种不对外销售的保障住房或者动迁房。
然后这里面有许多远郊的房源
例如google一下就知道2008年里44%是远郊房源。单纯除一下得出人人都有房住是不现实的。
因为人除了有房子住外，还要考虑到各种各样其他的需求。比如如果一方在浦东上班，你让他住到松江那就太勉强了。再比如大多数人都喜欢生活配套设施比较成熟的社区，考虑到孩子上学的问题很多人也更愿意去一些知名的成熟小区。
所以住房需求是不平衡的，我这样看
作者基本是是对上海的房地产市场的历史发展了无概念，只是从炒房客的逻辑出发编织故事。
上海不是‘宇宙中心’。上海房产的变化不是天然合理的，是‘庄家’大力长期，不及代价--也不计后果--的‘培育’，制造出来的唯一通道。市场、百姓跟进是出于无其他出路的选择；然后大量投机出现，不断推高整体社会成本，再反过来被作为新一轮游戏的起点。
这是个老套的游戏，没有那么多‘内幕逻辑’。它能存在不过是因为他在一定社会环境和条件下能自身链条闭合，而后果属于远期积累，长于任期，长于官位，甚至长于生命；所以，它存在了。这才是历史本来的逻辑。
对于‘庄家’来说，开始的动机无可非议；手段的采取属于拍脑袋的所谓‘金点子’--就是不计长期后果和不做远期预计；目前已经是‘怪兽’，脱离原始动机与可以控制的范围久矣。
历史的看，起步失之毫厘，后果不好消化。
有钱的出超高价买商品房住闹市区，
这钱就算交代给政府，支援国家建设了。
没钱的也没关系，
发配郊区，也算支援国家开荒。
出来混都是要还的
我甚至可以说，等几年后这轮房市暴涨暴跌结束
tg还能发起新的房地产过山车来回收下一代人的财富
房市每一次过山车后房地产业都将整合。
整合后的房地产公司新造的高级住宅区将使上一代的所谓高级小区相信见拙，加速贬值
除非你能逃脱tg安排给你的规律，不然就继续受摆布
2050前每一代中国人都需为这个国家的城市化做出贡献
只有认清这个现实，才能为自己谋后路
30M2，如果是三口之家，只有90M2，先不说上海现在的两室符合这个条件的只有多少，（现在上海的商品房一般2室都在110到120左右），再来看3口之家会一直满足于2室的房子吗。他们不需要3房，4房？不需要别墅？人的需求和欲望总在不断增加的，这也是最近为什么改善型购房如此多的原因之一。
还有就是上面的数字没有考虑存量的人对改善型的追求。（要知道上海可是有名的人均居住面积少的）如果原有居民每年对住房的需求增加1个m2，这个需求也是十分巨大的。
上海老龄化已经超过20%了
并将在若干年内迅速达到30%
到时候将是平均一个在职者供养一个老人
如果上海市政府对现有政策没有调整
倒时候真的是连公务员饭钱都发不出了
这个社会恐怕还要复杂一点。
比如说，房价跌了，地价跌不跌，房租跌不跌，工资跌不跌。
比如徐家汇附近的汇翠花园好了，现在普遍租金在5，6000一个月左右。房价在240万左右。他如果房价跌掉一半，房租不跌，回报率会升到5-6%左右。比贷款利息还高。更高于存款利息。
这样的话，你可以用银行贷款来套取0.5%左右的无风险利润。
但是如果他租金也跌掉一半，跌到2000-3000的话，他们附近的很多小白领都可以负担这个租房价格。他们会退掉漕河泾附近的房子来租更近更热闹的地段。
很有兴趣看你再把这些因素考虑进去然后再来看房价走势。
本来就是租房更合理
不过实际更可能是
一个月能负担3k租房的白领在房价腰斩后优先会去贷款买房。
公积金贷60万，商业贷20万，20年等额，每个月也就6000
这些房子将承租给那些收入更低的人
毕竟上海人均收入才3k,注意实际数字可能更低
话说莲花路那些个房子不是照样有5k月收入的新上海人贷款供着么
中国人就是这样。。
其实我前面也提过，中心地段还是很保值的，徐家汇不可能跌那么多的
不过上海不止徐家汇
既然你这么着急，不插嘴了。
你已经证明了房价一旦跌下来会有买方需求支撑。我觉得你已经找到高房价的基础了。
既然徐家汇卖得到2万，莲花路卖1万4-1万6也不那么奇怪了。因为他对面的嘉禾花园，西班牙名园都略高于这个价格。
卖的高的原因一方面是房子新，房型好，另一方面那一块最近新房很少，开发商不急着卖。
能负担6k/月房贷的人，月入至少10k。
从上海个税申报统计来看，加上漏网的，月入10k也就40-50万人。
上海户籍650万工作人口，加上新上海人150多万白领。
按人均3k2/月标准推算，10k以上应该不到5%，也差不多是50万。
就算这50万人每10年买一套200 m2的房子，每年平均下来才1000w住宅面积
还是回到开头，上海年光居住住宅可造3000w m2
（如果工业住宅开发受限，居住住宅有能力造更多）。
而且800万工作人口是很难养800万老龄人口的。
形势已经很明显了，要么政府学加州，要么吸引外来高层次劳动力
而上海的外来白领，从统计数字上看，并不是那么的愿意承受上海高额生活成本
so ,不明白高房价基础在哪,最多也就算内环房价可保持高位
任何资本都会干这样的事吧。
中国因为人民币汇率机制卡死了
只能"依赖国内市场发展"
还是花催下文吧。