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主题:【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵? -- 大众河蟹

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家园 【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵?

房价是区域性的,整个中国范围太大了。同样的经济发展水平,同样滨海城市,厦门就要比烟台房价贵多了。几个从西贡到南宁上学,到中国来取经的越南朋友,告诉我南宁的房价太便宜了。

网上大家的火力集中在北京上海,为什么贵?直观的解释:1,北京上海有好工作,能挣钱,所以才能支付高房价;2,科教文卫发达,中国现阶段适合大多数年龄段和层次的人居住。

房价高低的衡量标志,一个是和收入比(也就是当地购买力),另一个是和租金比,大环境下利率高低和税务水平(工资税和地产税)对房价的影响也很大。北京上海也分城区和郊区,这一点很重要,其中城区房屋更适合用房价租金比,因为显然很大一部分需求来自本地收入之外,郊区则适合用房价收入比。按国外几个重点国际城市的例子,地铁从市中心开出30-40分钟后,房价应该是城中心的1/5。

分析前,我们假定另两个重要参数不变,即第一套住房利率维持在4.1%,短期没有地产税,工资税也暂时不抵扣房屋按揭贷款利息。另外我们假设房屋面积在80-120平米,大多数有孩子的家庭能接受的两房到三房。

上海相应简单一些,分内环,中环和外环。我们把内环称为城区,其他是近郊和远郊。内环从陆家嘴到静安寺,南京路沿线到淮海路沿线不妨称作内圈,再加上徐家汇地区,这是上海万众瞩目的地方。不算豪宅(那不是我们讨论的范畴),内圈一般普通住房不分新旧均价在2.5-3万,内环在1.5-2万;其实均价意义远比总价小的多,内圈总价要250-300万,内环要150-200万。北京要复杂一些,因为北京太大了,不应该看作一个城市,长安街不是真正的地理中心,最好的中心地带紫禁城,天安门,中南海,钓鱼台等等也是不让老百姓住的。北京应看作三个外切圆,园心分别在建国门的国贸,金融界的西单,以及老海淀镇和科学院的中关村,房价高低应比照离这三个圆心最短的距离算。北京比上海房价要便宜20%左右,要在三个圆心置业,门槛在200-250万,但离开圆心稍远,有大量质量很好的100-150万左右的央产房存在。

首先租金上海最内的一个圈和北京三个圆心年收益率都在3%左右,北京稍微低一点,而且价钱合适不愁租不出去,如果25%的首付,租金和按揭利息部分基本相抵(占每月还款2/3的样子),相当借钱白借,房价部分分期慢慢还,也就是以现在的价钱支付25,30年以后的房产价格。投资的角度来看,不算好也不算差,但相比经济危机里的其他投资已经很不错了。另外如果你在国外有美元收入,没有cash flow的问题,又有办法在国内贷款,对比在美国买房子,一个美元长期贬值的趋势和不断增长的地产税,这就是不错的投资了。

下面我们集中分析按收入,谁能在北京上海负担的起250万的内圈房,和150万的内环房。再就是外环郊区房的购买力水平应该是多少。

内圈250万的房子,首付50,贷款200万25年,每月还款在10000出头,所以家庭收入需要税后至少2万/月,鉴于中国大量双职工,每人加灰色收入税后1万+/月的在一些肥水行业和一些外企,企业中层管理人员中还是不少的;另外许多老北京,老上海家里有房的,要升级的大概只要100万,这样的人家大有人在;再有就是全国各地从豪宅市场downgrade下来的中小企业主;日趋增多的海外华人,台港澳同胞;甚至和现在香港,新加坡一样,来自国外大量的高级服务业和自由职业者(记者,律师,国际会计师,设计师...),需求不可谓不大。

内环150万的房子,首付30,贷款120万30年,每月还款6000,家庭收入税后至少要1万2/月,平均到每个人税后6000/月,这在很多有6,7年工作经验的年轻人中间不难实现,也就是年薪10万的那一群人,关键是他们如果交了房贷,剩下的钱要生活再养孩子就很局促了,这里住房公积金能帮一些忙,但显然不够,国外的放贷利息抵税的办法很好,中国政府如果怕麻烦,不妨把征税起点提高到6000元。

最后如果每月收入只有4000-5000,两个人8000,大概只能支付2000元每月的房贷,这群人要买房只能买50万的房子,贷款40万,这样100平米的房子,单价不能超过5000。上面说了,离市中心地铁30分钟,也就是相当于上海外环的地方房价应该只有中心地区的1/5,正好是50万。

至于每月收入2000-3000元的刚毕业大学生,还是租房同时攒经验,等着提工资吧。我见过美国年轻人到纽约捞世界的,在曼哈顿边上的群租,比上海还过分,是那种上下铺的。

每月收入1000-2000没什么希望的,只有靠廉租房了。在美国的中国老头老太太,很多都去抽签低收入老年廉租公寓,每每听到谁谁爸妈(和子女收入无关)又中了,概率很高呢。

上海很明显,是外环的房价高了,北京一样。内圈内环如果能负担的起,找到中意的好房子比等价钱降一点重要的多。长期,中国的工资水平是在不断增长的,房租也会时不时涨涨价,今天看来有点stretch的房价收入比,过两年没准就走平了。

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家园 第一花
家园 工资和房价比,哪个涨得更快呢?
家园 现阶段当然是工资了

抛开经济危机这短暂的第一波打击,不光是房产,中期任何资本领域,资本的收益都不可能赶上中国工资的增长,过去几年相对工资增长,房价肯定是超前了,过热了。当然另一方面美国工资就不一定了,实际上过去几年一直在下降。

家园 分析得真翔实细致啊。
家园 参将兄写得真好!

数据说明比从亲朋好友那里听说,据说好多了。

家园 参兄没在上海生活过

请把文中的内环换成中环,中环换成外环后再评论一次。

不知道您多久没有到过上海了,您说的房价大概是2005年、2006年左右的房价,现在早就不是这样了。

家园 俺现在看到的北京房价基本要再加20%

北京比上海房价要便宜20%

这个恐怕是说北京的老公房的价格,新建社区的价格,俺觉得也不比上海便宜

可以负责的说,不要说二环,北京现在四环以内,海淀的价格都在2万以上,朝阳的也没有15000以下的,而且这都是起价,均价再加至少20%。个别降价楼盘多数是忽悠,要么户型差,要么朝向差,而且每个楼盘就那么几套,均价一样至少再加20%。

家园 屁股决定脑袋而已

没钱买房的和持房待售的对房价当然有不同的预期,很正常。

家园 谢谢:

作者意外获得【西西河通宝】一枚

贵不贵,有一半人能买得起就不贵。

家园 因为工作关系,这两年每三个月都要去上海

每次都要小住一段时间。

上海的房价我是看着2007年一下子整体拔高了30%。但中远两湾城,算是标准的内环房了吧,整个2008年根据房型的不同都卖在15000-20000/平,上海人不喜欢,认为盘子太大,炒不上去,你看看毛病来了吧,这只是一个例子,中环也有卖2万的,但您要是自住,完全可以自由选择嘛;

中凯城市之光应该是标准的内圈房了,2室1厅里最好的回迁房(全南,全明,不朝高架)80平240万(麻雀虽小,五脏俱全),我在上海认识一位很不起眼的朋友,居然全cash买下(听说是父母资助不少,但也就普通家庭),让我不得不佩服上海人民的购买力,如果谁要说住回迁房降低身价,我也无语。

其实在纽约少数能住的起曼哈顿的同志,大多按国内的标准都是“老工房”级别,房子老旧,昏暗,不通风,鬼知道什么朝向。香港的一般同志们(公司掏钱的不算)就更惨了,想见太阳,一定要下楼,所以很多人半夜12点还在外面晃荡。

洛阳米贵,这是当今全世界的通病,关键是鱼和熊掌你到底要什么。

家园 绝对是屁股决定脑袋

内环150万的房子,首付30,贷款120万30年,每月还款6000,家庭收入税后至少要1万2/月,平均到每个人税后6000/月,这在很多有6,7 年工作经验的年轻人中间不难实现,也就是年薪10万的那一群人,关键是他们如果交了房贷,剩下的钱要生活再养孩子就很局促了,这里住房公积金能帮一些忙,但显然不够,国外的放贷利息抵税的办法很好,中国政府如果怕麻烦,不妨把征税起点提高到6000元。

起码对我和我身边的人来说,家庭月收入12k,每月按揭6k,按揭30年是无法想象的。为开发商打工30年,这辈子就这样完蛋了。

不需要赡养父母吗? 万一生点病怎么办? 经济有点波动失业了哪? 谁能保证30年不失业吗?

家园 和屁股无关,经验之谈,信不信随你

为开发商打工30年,这辈子就这样完蛋了。

上面这句有严重问题,因为买房不只牵扯开发商,还有政府和银行。绝大部分人都是一般人,按资本主义过去的经验,差不多一样完蛋无悬念,不妨看看陈经同志最近的体会帖子。

大部分中国人没有意识到这是一场“游戏”,而制定规则的是政府,就象美国现在很多人交不起房贷,政府改规则,那是轻而易举的,中国也在不停改规则,象第一套房70%的利率,从来没听说过,参透了游戏规则的人,无疑会活的相对轻松些。即使不买房,大多数国人也不吃不喝,只是把钱存银行,问题的关键是到头来,钞票和房子哪个能真正保护你的血汗劳动。

至于为失业担心,说明您不属于我定义的那一类购买力的人群,但中国只要继续发展,购买力一定存在,而且也在膨胀。

家园 50万的房上海有很多,一部分还是在中环以内

可知道那是什么房么?那是售后公房,而且50万只能买个没厅的两室户,相当于北京的筒子楼。工作7年左右的年轻人就贷款买这房结婚生子?

家园 两湾城在内环之外,从地理角度更接近中环
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