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主题:【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵? -- 大众河蟹

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家园 【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵?

房价是区域性的,整个中国范围太大了。同样的经济发展水平,同样滨海城市,厦门就要比烟台房价贵多了。几个从西贡到南宁上学,到中国来取经的越南朋友,告诉我南宁的房价太便宜了。

网上大家的火力集中在北京上海,为什么贵?直观的解释:1,北京上海有好工作,能挣钱,所以才能支付高房价;2,科教文卫发达,中国现阶段适合大多数年龄段和层次的人居住。

房价高低的衡量标志,一个是和收入比(也就是当地购买力),另一个是和租金比,大环境下利率高低和税务水平(工资税和地产税)对房价的影响也很大。北京上海也分城区和郊区,这一点很重要,其中城区房屋更适合用房价租金比,因为显然很大一部分需求来自本地收入之外,郊区则适合用房价收入比。按国外几个重点国际城市的例子,地铁从市中心开出30-40分钟后,房价应该是城中心的1/5。

分析前,我们假定另两个重要参数不变,即第一套住房利率维持在4.1%,短期没有地产税,工资税也暂时不抵扣房屋按揭贷款利息。另外我们假设房屋面积在80-120平米,大多数有孩子的家庭能接受的两房到三房。

上海相应简单一些,分内环,中环和外环。我们把内环称为城区,其他是近郊和远郊。内环从陆家嘴到静安寺,南京路沿线到淮海路沿线不妨称作内圈,再加上徐家汇地区,这是上海万众瞩目的地方。不算豪宅(那不是我们讨论的范畴),内圈一般普通住房不分新旧均价在2.5-3万,内环在1.5-2万;其实均价意义远比总价小的多,内圈总价要250-300万,内环要150-200万。北京要复杂一些,因为北京太大了,不应该看作一个城市,长安街不是真正的地理中心,最好的中心地带紫禁城,天安门,中南海,钓鱼台等等也是不让老百姓住的。北京应看作三个外切圆,园心分别在建国门的国贸,金融界的西单,以及老海淀镇和科学院的中关村,房价高低应比照离这三个圆心最短的距离算。北京比上海房价要便宜20%左右,要在三个圆心置业,门槛在200-250万,但离开圆心稍远,有大量质量很好的100-150万左右的央产房存在。

首先租金上海最内的一个圈和北京三个圆心年收益率都在3%左右,北京稍微低一点,而且价钱合适不愁租不出去,如果25%的首付,租金和按揭利息部分基本相抵(占每月还款2/3的样子),相当借钱白借,房价部分分期慢慢还,也就是以现在的价钱支付25,30年以后的房产价格。投资的角度来看,不算好也不算差,但相比经济危机里的其他投资已经很不错了。另外如果你在国外有美元收入,没有cash flow的问题,又有办法在国内贷款,对比在美国买房子,一个美元长期贬值的趋势和不断增长的地产税,这就是不错的投资了。

下面我们集中分析按收入,谁能在北京上海负担的起250万的内圈房,和150万的内环房。再就是外环郊区房的购买力水平应该是多少。

内圈250万的房子,首付50,贷款200万25年,每月还款在10000出头,所以家庭收入需要税后至少2万/月,鉴于中国大量双职工,每人加灰色收入税后1万+/月的在一些肥水行业和一些外企,企业中层管理人员中还是不少的;另外许多老北京,老上海家里有房的,要升级的大概只要100万,这样的人家大有人在;再有就是全国各地从豪宅市场downgrade下来的中小企业主;日趋增多的海外华人,台港澳同胞;甚至和现在香港,新加坡一样,来自国外大量的高级服务业和自由职业者(记者,律师,国际会计师,设计师...),需求不可谓不大。

内环150万的房子,首付30,贷款120万30年,每月还款6000,家庭收入税后至少要1万2/月,平均到每个人税后6000/月,这在很多有6,7年工作经验的年轻人中间不难实现,也就是年薪10万的那一群人,关键是他们如果交了房贷,剩下的钱要生活再养孩子就很局促了,这里住房公积金能帮一些忙,但显然不够,国外的放贷利息抵税的办法很好,中国政府如果怕麻烦,不妨把征税起点提高到6000元。

最后如果每月收入只有4000-5000,两个人8000,大概只能支付2000元每月的房贷,这群人要买房只能买50万的房子,贷款40万,这样100平米的房子,单价不能超过5000。上面说了,离市中心地铁30分钟,也就是相当于上海外环的地方房价应该只有中心地区的1/5,正好是50万。

至于每月收入2000-3000元的刚毕业大学生,还是租房同时攒经验,等着提工资吧。我见过美国年轻人到纽约捞世界的,在曼哈顿边上的群租,比上海还过分,是那种上下铺的。

每月收入1000-2000没什么希望的,只有靠廉租房了。在美国的中国老头老太太,很多都去抽签低收入老年廉租公寓,每每听到谁谁爸妈(和子女收入无关)又中了,概率很高呢。

上海很明显,是外环的房价高了,北京一样。内圈内环如果能负担的起,找到中意的好房子比等价钱降一点重要的多。长期,中国的工资水平是在不断增长的,房租也会时不时涨涨价,今天看来有点stretch的房价收入比,过两年没准就走平了。

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