主题：【原创】当房东的规模效应 -- 克雷

到生活板看到有人在问买房问题，有感而发。

经过我这5，6年在国内，美国和法国的观察，我发现中国人（包括台湾同胞）不管到哪里都喜欢买房子，做房东。而且基本上是只有一套房子出租的小房东（甚至半套，因为自己也合住）。

这样做的最大问题是没有考虑到房子的管理成本（一两个月一次的小修小补，每年一两个月的空置期），风险成本（租客拖欠房租），和机会成本（钱投到其他地方的收益）。这样的小房东很容易就变成一个兼职甚至全职工作：这份工作的时间用在别的地方也能赚钱啊。

我老婆以前在国内就做过几年这样的房东，痛苦不堪，07年终于解套卖掉了。现在我们在国外也是租房子，是40，50套连在一起的apartments. 做房东要做到这样的规模才值得考虑，因为上到50套左右才有资金可以专门雇人来管理，摊平空置期风险，如果地段，时机好的话，才可能获得长期稳定的现金流收益和升值收益（多年平均下来，可能也就在6%到8%左右）。

在美国，做这门生意做得大一点的有些都成上市公司了。但是我接触过当房东的朋友（包括一个经济学博士在内）都几乎没有朝这这方面想过。小农经济意识还是根深蒂固。

贷款买房，资金杠杆最少是5倍。收支平衡的话（租金=月供+维持开销）。房价不变的情况下，15年拿到房子，你本金的收益是10.7%左右。和历史道琼斯的收益差不多。 房价变动的话，你的收益变动就很大了。

你要是1990年27万买入放5.5万定金，到2005年收45万的房。收益就是15.2%。同期道琼斯从3000点到了12000点。同样资金在房产上涨了8。2倍，股票上是4倍。现金买就只是2倍。

说到底就是没有资金，和小农意识不小农意识一点关系没有。40，50套的规模，哪里来的capital？从一套两套作起来是非常不容易的，连环抵押的话风险很大，只要有一套的现金流不顺，就会整个垮掉。

我个人在美国最大的感受就是深切体会到了什么是资本，什么是无产阶级什么是有产阶级。钱可以生钱啊!

甚至几百，几千套。具体办法就是用股票买专门做房地产投资的基金：Real Estate Investment Trust. 这个东西前几年在美股的牛市里取得了比大盘更好的平均收益，火得不得了，现在估计应该很惨。但几十年平均下来，拿到6%-8%的平均收益应该不难。摩根，高盛这些投行也有一部分资金在全世界做房地产投资，说明集约性的房地产投资确实是可以盈利的（他们主要做的是商业房地产，但做地主收租的性质没变，只不过把租户从个人变成公司）。

你说的连环抵押我不太熟悉，听起来像是小农经济的放大版（我不是贬低小农经济，见下文）。小农经济的主要特征是“一套，两套”的慢慢做大，并且每一套都亲历亲为的经营。缺点就是我前面所说，没有规模效应。

REIT这种东西有规模效益，资本不多的个人投资者也可以参与，确实是资本主义发明出来的好东西，但REIT在中国应该是很难搞起来的，原因是没有全社会对契约的尊重，没有法律和道德的制约，任何新鲜名词都容易变成骗局，投资人会被掌握实际经营权的基金经理们玩死。在这种情况下，小农经济是自保的手段，虽然慢一点，浪费一点，但比交给别人管还是要安全些。在这种情况下，小农意识既是小农经济的原因，又是它的结果。

我的意思是说人人都知道“做房东要做到这样的规模（40，50套连在一起的apartments）才值得考虑”，问题是要做到这样规模的房东很难。

至于投资房产Trust，完全是另一回事了。

投资房产和自己作房东两种情况，完全不同的体验，完全不同的风险，完全不同的收益。

一般会按市场价一年定一个价格，他会收1个月到2个月房租作为管理费。剩下就不用管了

那更简便了

这种公司我们当房东时也联系过。他们的问题是：

1.房市不好时很难找到愿意收房的公司，比如SARS期间；

2.他们收房的价钱通常明显低于自己出租的价钱，即比市场价低10%-20%左右（可能是吃了差价），因此除了1-2个月的房租的摆在明处的管理费外，还有1-2个月的摆在暗处的成本；

3.存在不良的“房屋银行”公司卷款潜逃的风险；

4.收房的价钱每年会调整。根据一个朋友反映（她将房子委托了7，8年了），通常房市好会上调一点点，房市不好就下调很多；

总之，省事的代价是房租收入减少20-30%左右，并且存在一定的风险。

我以前住的小区因为有40多套公寓，房东专门请了一个管理员全职管理。但重要的决策还是房东自己处理的，比如审查租户的信用记录，调整房租，或者更换几百元以上的设备。管理员的作用在于小型的维修（换灯泡，修马桶等等），接待人看房，小区清洁（外包了一部分）等等。

基本上我觉得靠收租养房子发不了大财。房地产投资最终还是要看“土地”升值的潜力（这个小区处于硅谷核心地段，从80年代到现在土地升值了很多倍）。

炒房的收益远远高于出租的收入。所以只可能是零星房东集中起来，委托一个公司搞

在国内做房东确实痛苦，以前曾把房子租给了两个mm，结果被人举报说是在卖x,实际也无非是年轻人喜欢聚众玩玩而已。所以现在宁可每月少一千，也要留住优质房客，实在没精力折腾。

哼哼

一两个月一次的小修小补，似乎我租房子的时候，房东只负责收钱，有点小毛病，都是让我找物业。

每年一两个月的空置期，好像退房必须提前一个月提出。否则房东是不退那个一个月的押金的。一个月怎么也有房客了。

租客拖欠房租？？这里房租是附三押一，到时候，你欠一个月试试，押金没有了，抵那个月的房租了，房门被撬。你还想住？？