主题：【提问】这套房子从资金角度买划算不？| -- 樱木花道
总价３０万，我去弄个２０％首付。２５年贷款
如果有公积金贷款
月供１４００～
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我租出去大概能租个８００多。
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剩下６００。
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一年有７２００的收入。
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算上利息，总付款为３５００００多～
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这样算来要４７年才能还清。
市盈率４７倍？～
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大家看看 这个买卖划算不
呵呵
1.公积金是你的钱，不是别人送给你的，只不过在一定时间内限定使用范围而已。
2.计算投资收益率时，不考虑房屋升值或贬值因素（别说房价只会涨不会跌）
再来算这笔账。
投资现金30*0.2＝6万再加上税费及维修基金约合1.5万，合计7.5万
月租金800，年租金9600*0.9＝8640（房屋出租总会有租不出去的时候）
再考虑房屋折旧每年2%（按50年分摊完）
我们把这个投资当成一个生意来看，首付＝开店的初期投入、月租金＝每个月的营业收入；月供＝营业费用；折旧＝买货架和装修时的折旧计提
年投资收益率＝（8640-1400*12-75000*0.02）/75000＝-12.88%
至于说了房屋升值问题，我们会不会有人去花7.5万开个店每个年亏1万块钱，只是为了到时转让铺子时一口气收转让费赚回来呢？
就是说这买房子和还贷款的钱，如果存银行会得到多少利息。由于不是全款，所以计算的过程稍微复杂一点，但可以大约估算一下金额。这样的话，可不止47年，估计至少要50多年，然后再算上期初房子装修，日后维护费，物业费，北方还有取暖费，以后规范了可能房租还要交税等等。如果算上这些，估计得70年了。到时候产权到期，房子设计年限到期。
由于是按照静态的起始数据计算的，所以对于房价上涨租金上涨等没有考虑在内，按照这个静态的数据，还不如把钱存银行定期。当然最好就是现在买入沪深股市中的权重股，几十年后算起来，肯定比买房子划算。
缺少一些关键信息，比如房屋本身如何。
我的经验来说你这套房子如果地段一般的话，应该出租率比较高，因为租金比较低。
所以你可以算一年11个月在出租
这样算下来毛算算2.5%左右
由于GDP可以稳定在8%左右，收入水平年均增幅大致可以估算在5%，相应的房租水平保守水平年均增幅在2%。
如果你房子小的话，将来租的不仅快而且回报率会比大房子高一点。
我的经验来说，99年吃进一套，当时租金600，现在一般1500-2000，毛胚。
房屋折旧和通胀大致抵消。房屋折旧率比较怪，你50年后房子残值也不会为0，一般多多少少值点钱。
如果未来不开征物业税的话，城市有发展潜力的话，一般来说是比较划算的。
如果有车位的话（一般是指地下停车位），按照这个租金比就核算多了，因为车位就一个窟窿，不用装修，也不用担心漏水漏电，群租扰民等。没有装修的折旧费，而且随着生活提高，车子的需求只高不低，而房子造好了，车位就固定下来，想多挖两个都不行。将来的升值潜力也比房子高。
按照你的例子，在上海如果20w买个车位能租5，600，就比较OK了。
租金每十年会涨80%左右，该怎么算？数学一塌糊涂。
我的建议判断标准：
1.你觉着这房子从地段上看将来有没有升值的可能。或者可能有多大？这一条确保你的投资安全性，将来随时能够走出包袱；
2.这个月供会不会影响你的生活素质；
3.退休前能不能供完，总不能都退休了没啥进账了还得供房子吧。
其他就无所谓了。我印象里A股市盈率有过千的吧？不都一样大把人在买卖嘛。
（1+x）^10=1.8，反推过去x约等于6%，就是说，年增长6%，10年以后将增长79%（接近80%）。
用函数公式来表达。
而且不低。