主题：【电视原创文摘】关于房价和城市化，凤凰专访谢国忠 -- 慕飞

以前老谢上凤凰，就谈到过这个问题。不过这次说的更清晰，更透彻。

房价的居高不下，是在于地方政府，把卖地作为财政的主要收入来的。地方政府要发展经济，钱很多部分是从出售土地得来的，土地的售价越高，他是越高兴的。

新的调控政策？没有什么必要。因为现在的政策也没有在执行。比如二手房的20%增值税，只要说我也记不清价格了，就收1%的，房地产商60%的什么税，也基本没有执行。外国人买房子有限制，一开始外国人自己很担心，后来发现，买了也没什么人来管。

流动性。是全世界的问题。上半年的外汇增长速度很快，有一半都不能用外贸顺差来解释，很大可能是热钱流入。这个中国政府也没有更多的办法，除非美国能进入加息周期，而这要看美国的通货膨胀数字，如果美元继续走弱，那么全球的通胀都流向美国，是可能进入加息周期的，不过这需要一个过程。

房价。房地产商现在的盈利模式是囤地，等土地慢慢升值，不升值，就不卖。香港也有过这个阶段。解决的目标，是把盈利模式变成“工厂模式”，大规模的造房。比如一年一个地产商造几百万平方米的房，靠量来挣钱，资金流转的越快，越挣钱。现在国内几万家房地产商，一个城市几千家，太多了，要有几个几十个大型的房地产开发商，比如韩国，有几个开发商是专门造卫星城的。

特大城市和城市化。现在中国的城市化大约是43％，如果目标是75％，那么还有很长的路。目前高的房价，其实是不利于城市化的。地方政府要发展城市，要吸引劳动力和资本，应该转变对房地产的看法。当然首先要解决财政问题。解决的办法，就是指定几个具备条件的，准备发展成特大城市，几千万人口的，让这些城市可以发行债券。用这些钱来发展，扩大城市规模。其实城市不是没有地，地很多的，但是没有路，要扩大规模，交通要先解决。还要有水，沿海的，长江边的城市具有这样的条件，比如武汉、长沙，北方的很多城市缺水，不解决这个问题，还是受到制约的。大的城市，可以有很好的规模化效应，提供很多的就业机会。而小规模的城市是做不到的，就只能一些不环保、污染的方法发展，其实整个经济是否是增量都是有问题的。

今天老谢最后回到重点，就是让一些具备发展成特大城市的城市发债，解决地方财政问题，这样地方才能换个角度看到房地产，让房地产行业把盈利模式变成靠产量的“工厂模式”，房价才会得到控制。

土地作为政府和官僚即得利益集团手里最大的资源，让它靠跑量低价格销售来赚钱，可能吗？香港那么寸土寸金的地方，老董一个"八万五"就给捅了个大窟窿，老谢也不要说什么关于房价和城市化了，直接说如何把中国房地产搞崩盘不就得了。

当然，目前中国很多人都希望来个大崩盘，包括我，呵呵，要不怎么娶媳妇啊！但政府不会这么想的，即使政府有一万种方法轻而易举来把房价打压下去。他目前都还没想过要搞崩房市。想到的只是控制房价，不许再涨了，但也不许大跌。上海前两年的两个1000万工程，现在不也是没有声音了！房地产行业牵涉的面太广，崩盘对谁都没好处。政府想要的是阴跌，温水煮青蛙是也！

中国地方政府目前的财政扩张能力已经不是老谢能想象的了，各家银行的信贷资金在向准财政包干体制的投入上数额已经远远超出地方财政目前的承受能力，而地方政府有恃无恐的是，一个是通过土地滚动开发来偿还债务，这是一个击鼓传花的游戏，就看花落在哪一届领导的手里，另一个就是期望一定程度的通胀，相对来说，这还是一个有理论基础的预期。

对于企业来说，尤其是上市公司，至少还有张资产负债表可以看，一旦负债过高，股东们最不济还能拿脚投票。而对于地方政府来说，这方面是没有约束的，地方政府通过扩张性财政政策进行发展的冲动几乎是无限的，而风险相对来说也是比较低的。现在已经如此，要把发债的口子畅开，谁知道会走到哪一步。

正因为这种投鼠忌器无法使用“霹雳手段”，造成开发商+地方政府有持无恐，阳奉阴违。

而我们这些人明知前面是火坑也得往前跳。

想想一个月1000多的房租还没有安定感，而且通货膨胀的阴影已经到来。不如买房实在啊。

咱没有陈经老大的洒脱阿

发展超大型城市是中国遏制环境恶化，同时又不损害经济增长的最好出路。城市必须非常有效率，以提供低成本的住房、工作和生活

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现在北京上海的有投资价值的房子很难找了，价格都太高，不如把眼光投向二三线城市，拿着地图好好看看。在北京上海挣钱，可在其他城市买尚有升值和投资潜力的房子。万一没升值，也可留作退休养老之所，城市太大其实生活并不方便，不如中小城市舒服。我已经在某个气候不错的小城市买了一套房，靠近公园湖泊，如果放在北京，肯定价格不菲，而在外地置业却很轻松，不妨作长线投资打算。

也许在俺们退休之前，能赶上一个房地产衰退的周期，那就可在上海或者北京等大城市趁低买入。等退休时候到了，搬到小城市，将北京或上海房子出租，租金加养老金或许就够在小城市舒舒服服的生活费用了。前提是当房地产衰退时，经济也定然衰退，而需要在那个衰退的情景下手头尚有现金进行投资，这个对理财是个考验呵。

象你这样的多了，中小城市的居民怎么办？去买小小城市的房？

房子本来就具有居住和投资的双重价值，我可是有当房主的长远打算，算不上炒房的。

现在通货膨胀的势头已经很明显，在外贸顺差和流动性过剩一定时期内势头不会逆转的情况下，如何对自己手里的钱进行保值是个必要的选择，资产价格会涨，投资股票房地产之类的是保值的方法。

不然，按照计划生育的政策下去，三十多年后我们退休，抚养比很高，国家的养老金账户肯定是要破产的，通货膨胀会把我们数十年的储蓄蒸发掉。房子是个保守的保值选择，如果中小城市三十多年后的收入水平超过北京上海现在的收入水平，那么以现价买入那里的房子是应该会升值的。

把自己的退休和养老安排好，是对自己和社会，国家负责任，有什么不对吗？

不过，要做到这一点，相当的有难度呀。

三十年房子会落伍的，所以也许不得不做个炒房客，在适当的时候卖出，所以买的时候要选择位置和交通好的，比如靠近好学校和政府机关是我的偏好。

现在是40岁下岗, 因为就业不足.

将来我估计要65岁甚至70岁退休,因为要自己养活自己.现在得锻炼身体.其实真是好,免得退休闲得荒.

将来还可以搬到台湾去住.估计大军登陆以后人口减少许多. 工作机会很多.

鉴定完毕。