主题：【原创】房地产危机的责任银行要负一半 -- 独立寒秋HK
- 复 房地产公司倒了
家园 哪有那么简单 中国的银行主要是国家控制，银行坏账大增，还是要全国人民买单，银行自己承担不了责任。
大部分房地产的富贵都是表面富贵，其实未必有钱。你可以用常理想一想，一个房地产企业，假如营业规模三年从100亿涨到1000亿，看着资产规模大了数倍，老板的身家也水涨船高，其实老板的钱大半还在公司的土地和房子里，道理很简单，因为规模大了几倍，需要的资金也多了几倍，不会有多少活钱可以给地产商拿走。而且，如果业务发展顺利，正常情况下人是会把钱放在公司继续发展业务而不是拿走，所以，就我所知，大部分房企老板都是表面富贵，说有上百亿身家，真要拿现钱，可能几千万都未必拿得出来。我曾经遇到过类似情况，有个房地产老板欠我们公司几千万，一直还不了，最后是靠一笔贷款下来才还钱的。所以，别以为房地产老板真有多少钱（我指的是现钱），大部分都是一屁股债，长期处于债务焦虑中。
我不止一次听做房地产的朋友抱怨，说他们都是给政府和银行打工，政府收地价和各种税费是最大得利者，银行靠收利息和附加费是第二大得益者，他们虽然貌似有资产，但是卖不出去的房子、商铺、车位等，都算在他们的财富中，其实真变现不值那么多钱。而且政府还要收利得税和个人所得税，公司利得税25%，个人所得税45%，一交之后，没剩下多少钱。
- 复 哪有那么简单
家园 寒秋河友误会了几个问题 一个，房地产开发公司本身就没拿多少本金出来。钱行贷款出来，肯定收利息。政府的地，肯定要收钱。
第二，由于房地产空手套白狼的性质兼老鼠会式的运作，房地产商会尽量做大。
第三，房地产公司净利润现金流和房地产老板没钱是独立事件。
第四，25%和45%是拿来吹牛的。25%企业所得税是净利润的25%，不提优惠减免，不是说他们无利少利么？没利润交什么所得税？同样45%是顶格的个人所得税，姑且按老老实实走帐分红，不是说没钱么？都没钱分红，交什么个人所得税？
- 复 哪有那么简单
家园 没剩多少也不少吧，李嘉诚，潘什么 - 复 哪有那么简单
家园 所以房地产老板是活雷锋？ 地是国家的，国家得到了利税，没有问题。
贷款是银行的，银行得到利润，也没问题。
房地产公司，注入了一定的资金，也得到了应有的利润。公司利得税25%，个人所得税45%，还剩下75%和55%呢。这个税种和税率也不是谁都有资格缴纳的，有资格纳这份税的人叫苦？
何况他们先做到100亿，又做到了1000亿，现在不过是想做10000亿，如果不去做了，未必资不抵债，这么辛苦为何孜孜不倦的做？他们手里没有卖出的不动产，只是不愿意降价出手而已，降20%秒光，不仅回笼资金，而且获利的绝对数额是不小的。
通宝推：天空不空,家园 卖不了，降50%可能也卖不了。兼回懒厨河友。 懒厨河友提出，恒大资产高于负债，大可以变现资产还债。问题有两：一，资产高估。二自买自卖。
资本高估就不用说了。自卖自带，08年股灾后，大约12月左右吧，有报导广州超过25%房子断供。但是风平浪静，没人跳楼。哈哈。房地产开发公司，预付款（也许有）买地，然后地价升值，按升值后的价格到银行以地抵押，贷款。建筑公司包工包料的代工，同时挖铲土就开始卖楼花。然后，整体交给销售公司。前面是空手套白狼，后面更精彩：1000成本的楼，卖3000，自己买。如果3成按揭，那么就是3000-1000-1000=1000，净赚1000。然后呢？继续，卖6000，升值了嘛，6000-1800-3000=1200,又赚了1200，然后呢，还有得搞就卖10000，没得搞就断供。最爽的是还可以零首付。
所有对付升价的措施，只有打断资金链才有效。
家园 这种行为叫造价 艺术品的拍卖常见，尤其是新进的画家，托人高价在拍卖行把自己画作买下来，有的搞几次之后就出名了，有的花了不少钱还是默默无闻。
梵高没有这么做，生前只卖出一幅画。。。。
在房地产政策上，政府不应该打断资金链，而应该控制这种造价行为，能不能控制，好不好控制，是另一个话题。
家园 房地产债务危机有引发楼市崩盘的迹象 最令人担心的，就是楼市崩了。
中国老百姓的财富70%在房子上，楼市崩了，就怕老百姓的心态也崩了。金融系统很多的房贷抵押品都是房子，楼市一崩，抵押资产大缩水，会带来金融系统的强制金融收缩，经济就会雪上加霜，金融系统的坏账也会大增，造成恶性循环。
9城发布房价限跌令：河北张家口房价下跌已近四成来源：第一财经阅读 163073
最后更新: 2021-09-26 09:47:49
【导读】 张家口是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。
日前，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的内容，被外界称为“限跌令”。
《张家口日报》的报道称，针对限跌令出台的背景，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。
杜继鑫表示，用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以”限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。
杜继鑫的介绍也表明，当前张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了近四成。
张家口也是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。在张家口之前，已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似举措。
株洲日报9月9日报道，近日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。
目前已发布限跌令的9个城市，有7个为三四线城市，其余2个二线城市中，沈阳位于东北，昆明位于西南，目前面临的楼市下行压力都比较大。尤其是三四线城市，经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。
以张家口为例，张家口地处河北北部地区，以山地丘陵为主。近十年来，张家口人口减少了22.66万人，下降了5.21%。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，目前三线城市降温加速，和一二线不同，三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。预计后续三线及以下城市的降温会更为明显，调控分化也会在更多城市中出现。
中原地产首席市场分析张大伟对第一财经分析，近几年来很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在现在信贷收紧的情况下，现金流比较紧张，对这些大型房企来说，现金流比利润更重要，因此通过降价迅速回笼资金。预计未来三四线城市出台限跌令的城市会越来越多。但在限跌令下，有些企业可能通过给购房者返还购房款等手段，绕开限跌令。
照过去的经验，限跌令是不会成功的，企业都快没命了，哪里会理限不限跌。
家园 楼市如果控制不住崩盘了，今上恐怕会遇到大麻烦 反对今上的力量会在今上政策造成经济危机的旗帜下集结起来，反噬今上。而今上最重要的支持力量基层民意，也会因为楼市大跌而大损，后果可能很严重。
家园 在已经买房的民众中会威信下降，毕竟利益受损了 但是在没房的年轻人中间，感受是反过来的吧。
家园 不要担心 要有民族自信。
家园 说说我的看法 房子可以是用来作为存放财富的仓库的。
当今社会，如果有人创造了财富，比衣食住行多出来的，一般不会放在银行吃利息，这个会输给通胀，又不想投入股市，风险太高，还是投入房子会较为安全，换个角度看，可以说，房子就是用来储存财富。
如果政府严打房市，其实同时也打破了这个仓库，变相的做了财富再分配，这个是假设仅仅是降了楼价，而没有发生经济危机的理想情况。
假如因为楼市暴跌，导致经济危机，实际上，大家同时受损，财富也无法流转到穷人身上，都失业了，买不起房的，依然会买不起，并不会因为楼价减半就可以买房自住。
通宝推：天空不空,- 复 说说我的看法
家园 你是对的，你理解有误 我请独立寒秋河友详细点说一说怎么样解决，不出意外，他的方法是放贷任买。问题呢，之前就是这样的呀，还零首付兼卖楼花。结果呢？结果就是房产兴邦，实业误国。寒秋河友可能没留意到，国家对房地产是三番四次，一放再放，近年的收紧也是一个缓慢的渐进过程。有配合国家的，有对抗的。我早十年就说，房地产是国内外资本和中央政府的对抗。另外，恒大有财务困难，恒大的股东呢？肯拨一毛否？
你是对的，房子可以是财富的贮存器。你理解有误为目前房子并不是财务贮存器，是吸血机。现在所说明“住房不炒”，无非就是希望回归居住功能，回归财富贮存功能，仅此而已。
家园 继续说说我的想法 价格是供求关系决定的。
要影响房子的价格，无非是增加供应，或者减少需求两条路。国外的做法，就是加息，供房的还贷增加了，需求自然减少，一般而言，房价能被控制。
中国的房价，高得难以承受的，大部分集中在北上广深之处，这个跟经济发展不均衡有关，想在这些地方增加供应，估计不容易，但这些地方工作机会多，会吸引人过来，要减少需求，同样困难。
从政府规划的角度，首选应该是引导企业逐步外迁，减少大城市的需求压力，房价自然容易受控。
打压地产商，效果可能会适得其反，由于减少了供应，经济上行的期间，房价必涨。
回到恒大这事，不了解内情，我的猜想是，可能会有其他地产商，打折把债务买断，毕竟恒大手里的土地，还是值点钱的。
- 复 继续说说我的想法
家园 我感觉有点晕晕晕 你概然知道“造价”，怎么还坚持价格由供需关系确定？著名的“买啥啥贵，卖啥啥贱”，你也是理解成供需关系？不知中国政府打压房地产商，是房地产金融集团逼着中国政府吃屎好不好？中国政府不吃还有罪了？
房地产的“造价”跟你说的艺术品“造价”根本的不同，就是房地产造价是一直都拿人家的钱进自己口袋。限购，就是一个反“造价”的措施。提高首付，限态，其中一个功能，也是反“造价”。
解决这个问题，要多管齐下。疏散大城市当然是其中一个手段，但没有配套其他手段，加麻大离北上广深够远的，还不是房价蹭蹭蹭的涨。二三四五线城市的房价，一样蹭蹭蹭蹭蹭。
说多少次出多少措施了，但凡有一分钱，房金集团就要炒到底，直到没钱，清盘走人。庞氏骗局，你什么时候见过庄家亏钱？
别把房金集团当弱鸡，现在谁赢谁输还没定呢。
还是加一段吧：大家都说货币棚改推高了房价，货币棚改那点钱，能推什么房价？算了，我问人去。
- 复 我感觉有点晕晕晕
家园 价格是以真实成交才算 不要以为造价没有成本，房子虚假交易的造价我不清楚，艺术品至少要给25%成交价给拍卖行。如果艺术家没有成功带动后续的真实交易，他们是要亏大钱的。
同理，如果开发商没有带动足够的后续的交易，同样要亏钱，至少银行的利息，每天都要算的。
假如开发商有盈利，说明他们确实把真实的交易带起来了，那么，这个价格，就是真实的，由供求关系决定的价格。假如他们的盈利是虚假，那就另算，虽说他们也付出了沉重的成本，包括利息，税赋，其他杂费等等。
话说回来，在市场里，买家都想少花钱，卖家都想多挣钱，双方都存在竞争的关系，说到底，成交价还是由供求关系决定的，只不过双方都有意图扭曲这种关系。