主题：【原创】房地产危机的责任银行要负一半 -- 独立寒秋HK
现在，除了已经陷入困境的恒大，很多民营的房地产头部企业都遇到了很大的资金压力，按目前的趋势发展下去，大概有一批头部的房地产企业要爆发债务危机。债务危机，以及不是个别企业的问题，而是民营房地产企业的普遍问题。
很多人认为这些高杠杆的房地产企业咎由自取，活该倒霉，这些看法不能说没道理，毕竟，钱是你们自己去借的，借钱的风光你们也享受了，现在到了还债的时候，总不能耍赖吧。但是，民营房地产企业咎由自取只是问题的一面，问题的另一面是单单把板子打在民营房地产企业身上有失公平。
虽然现在强调“共同富裕“了，有钱似乎不像原先那么光彩了，但是，公平和道理还是要讲，不能因人废言，不能因为房地产商过去风光了，又有高杠杆的错误，就不理他们的道理了，这不是实事求是的态度。
实事求是地看，房地产商是借款的一方，银行是贷款的一方，有借有贷才成生意。现在大家只看到房地产商高杠杆的一面，而造成他们高杠杆的另一面银行却无人问责，这不合理。
不管银行出于何种考虑，总之在过去几年，银行放出了大量贷款给房地产公司，造就了民营房地产企业的高杠杆，如果说高杠杆是错误，那这个错误银行要承担一半，因为银行本应该最掌握国家政策，不能把责任赖到地产商头上。而且过去几年政府的监管又到哪里去了？总不能说过去政府不监管、不作为，也是房地产商的错吧。
所以，客观地讲，造成民营房地产今天高杠杆的局面，地产商、银行、政府都有责任，现在把责任完全推给地产商，政府和银行变成了一贯正确，完全是自欺欺人，一点都不公道。
房地产的高杠杆是错误，但是共产党的政策是允许人犯错误也允许人改正错误，不能把人一棍子打死。
高杠杆房企普遍遇到了债务压力，受政府三条红线规定的限制，很多已经无法再借钱融资，因此这类企业要想减低债务，只有卖楼或者卖地一条路，但现在的按揭政策非常紧，实际上是让它们无法通过卖楼回笼资金，这样一来，又不能借、又不能卖、又要还债，资金从何而来？这不等于是逼高杠杆民营房地产企业去死？这种政策，哪里是在解决问题，分明是制造问题。
高杠杆是多年积累的问题，单个企业出问题，可以说是企业经营问题，但大量企业出问题就不能单单怪罪于企业，而必须考虑环境因素。既然冰冻三尺非一日之寒，解决问题也应该给企业出路和时间，最基本的，政策上总得支持企业卖楼卖地才行吧，否则，政策上不支持或者限制企业卖楼卖地，又逼它们还钱，那就有点不合理、强人所难了。
这个不解其意，不知能否明确点？
高杠杆房企普遍遇到了债务压力，受政府三条红线规定的限制，很多已经无法再借钱融资，因此这类企业要想减低债务，只有卖楼或者卖地一条路，但现在的按揭政策非常紧，实际上是让它们无法通过卖楼回笼资金，这样一来，又不能借、又不能卖、又要还债，资金从何而来？这不等于是逼高杠杆民营房地产企业去死？这种政策，哪里是在解决问题，分明是制造问题。
高杠杆是多年积累的问题，单个企业出问题，可以说是企业经营问题，但大量企业出问题就不能单单怪罪于企业，而必须考虑环境因素。既然冰冻三尺非一日之寒，解决问题也应该给企业出路和时间，最基本的，政策上总得支持企业卖楼卖地才行吧，否则，政策上不支持或者限制企业卖楼卖地，又逼它们还钱，那就有点不合理、强人所难了。
请问中国的银行业是独立的商业运作吗？
银行业的责任，最多是从犯。
高杠杆已经是既成事实，而且责任不应该由房地产一家负。
高杠杆确实占用了过多资源，累积了较大风险，但风险已经形成，现在要做的，就是妥善处理问题。
处理高杠杆问题，要对事不对人，不能抱着这回要搞死地产商的心理，那就真成了杀富济贫了。
妥善处理就是不要硬着陆、一刀切，一下子把房地产的路都堵死。眼下来说，降低杠杆无非是要还债，还债就要钱，三条红线后，高杠杆房企基本不能靠借钱（因为借不到），那还钱就只有销售一条路，但现在的政策由限制按揭，不给按揭老百姓哪里有钱去买房，所以这个这政策的结果就是限制销售。
那么问题就来了，政府要房地产企业还债，这没问题，但总得允许他们去找钱吧，现在一不让借，二不让卖，钱从何而来呢？那不就是要逼死他们？
房地产商不是政府的敌人，不应该搞死他们。更何况，当年共产党连敌人，例如日本战犯、国民党战犯、满清皇帝，都是给出路的，房地产商是在你政府的支持下发展起来的，对中国经济和人民的居住环境也算有些贡献，其待遇连敌人都不如，要把他们一棍子打死吗？
所以我说，这个限制销售的政策不公道，不是想解决问题。
在证券行业谋生。
正因为中国的银行是政府控制的，所以房地产的发展或者说问题，是在政府支持下产生的，政府不应该玩变脸，那太坑人了。
不是说政府政策不能改，而是不能像变脸那样改。要承认历史，承认问题发展的过程，承认自己也有责任。就算政府不能承认自己有责任，起码应该允许房地产自己谋生。
现在的政策，不允许借，也变相不允许卖，那不是要逼死高杠杆房企吗？
就觉得头大无比。就比如地产商卖房这事，涉及到中央与地方政府、大地产商与小地产商、银行与地产商、银行与地方政府等等多个利益团体之间的博弈，甚至还有可能牵扯到中央不同利益集团之间的博弈，乱成一团。
任何政策出台，总有得利者和利益受损者，这次受损最大的，可能就是这帮民营地产商。
房地产靠借钱就可以只赚不赔，那别人为什么要搞制造业？那些囤地炒房的的确该死。
尤其被恒大抢了第一位置的万科。
按年报，2020年12月31日的数字：
万科20年销售额4191亿，计息负债2585亿。
恒大20年销售额5072亿，计息负债7165亿。
银行看不见只能说银行蠢。
如果网传各家银行贷款数属实的话，银行风控的标杆一分钱贷款也没有。
四大比：中17亿、建28亿、工100+亿、农200+亿。农行还是改不了被其他三家扣屎盆子的命。
不过农行给恒大的贷款还只能排第二，第一是“民企”自家的民生银行。
去杠杆喊了多少年了，地蟾党不当回事倒霉活该
那说明价格畸高，建议多降点回笼资金熬过年关，卖地或其他资产同理
向万达王总学习
最令人担心的，就是楼市崩了。
中国老百姓的财富70%在房子上，楼市崩了，就怕老百姓的心态也崩了。金融系统很多的房贷抵押品都是房子，楼市一崩，抵押资产大缩水，会带来金融系统的强制金融收缩，经济就会雪上加霜，金融系统的坏账也会大增，造成恶性循环。
来源：第一财经阅读 163073
最后更新: 2021-09-26 09:47:49
【导读】 张家口是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。
日前，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的内容，被外界称为“限跌令”。
《张家口日报》的报道称，针对限跌令出台的背景，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。
杜继鑫表示，用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以”限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。
杜继鑫的介绍也表明，当前张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了近四成。
张家口也是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。在张家口之前，已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似举措。
株洲日报9月9日报道，近日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。
目前已发布限跌令的9个城市，有7个为三四线城市，其余2个二线城市中，沈阳位于东北，昆明位于西南，目前面临的楼市下行压力都比较大。尤其是三四线城市，经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。
以张家口为例，张家口地处河北北部地区，以山地丘陵为主。近十年来，张家口人口减少了22.66万人，下降了5.21%。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，目前三线城市降温加速，和一二线不同，三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。预计后续三线及以下城市的降温会更为明显，调控分化也会在更多城市中出现。
中原地产首席市场分析张大伟对第一财经分析，近几年来很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在现在信贷收紧的情况下，现金流比较紧张，对这些大型房企来说，现金流比利润更重要，因此通过降价迅速回笼资金。预计未来三四线城市出台限跌令的城市会越来越多。但在限跌令下，有些企业可能通过给购房者返还购房款等手段，绕开限跌令。
照过去的经验，限跌令是不会成功的，企业都快没命了，哪里会理限不限跌。
反对今上的力量会在今上政策造成经济危机的旗帜下集结起来，反噬今上。而今上最重要的支持力量基层民意，也会因为楼市大跌而大损，后果可能很严重。
银行的贷款成了坏账，银行自然就负了自己的责任。
房地产的利润那么高，这20年他们的利润到哪里去了？ 抗风险能力呢？ 他们用高杠杆，就是用1份的本钱，挣10份的利润，高利润自然有高风险。给他们机会，比如把公积金和商代放出来，结果就是房地产进一步绑架经济，推高或维持高位房价，地方政府继续卖地，房地产公司继续开发：你能救一家，就会就一百家；你能救我一次，就会救我一百次。
中央政府估计不会限跌，但是地方政府会限跌：可以买房，但是要达到售楼标准。
我们这里恒大在5-6折的市场价卖楼，应该是履行了必要手续，达到了售楼标准，但是公安在售楼处的对面放了两辆闪灯的警车，支了个大喇叭：警告市民注意风险。谁也不知道恒大能不能把售楼得来的钱用于盖完这个楼，如果就此破产划算，它肯定就地破产。
二手房按揭政策紧，新房的不紧，国家特意促进新房销售，至于因为二手房不好卖，打压了炒房的冲动，使得新房也不好卖。那这就没办法了，总不能为了让地产商脱困，又来涨价带动炒房吧！
中国的银行主要是国家控制，银行坏账大增，还是要全国人民买单，银行自己承担不了责任。
大部分房地产的富贵都是表面富贵，其实未必有钱。你可以用常理想一想，一个房地产企业，假如营业规模三年从100亿涨到1000亿，看着资产规模大了数倍，老板的身家也水涨船高，其实老板的钱大半还在公司的土地和房子里，道理很简单，因为规模大了几倍，需要的资金也多了几倍，不会有多少活钱可以给地产商拿走。而且，如果业务发展顺利，正常情况下人是会把钱放在公司继续发展业务而不是拿走，所以，就我所知，大部分房企老板都是表面富贵，说有上百亿身家，真要拿现钱，可能几千万都未必拿得出来。我曾经遇到过类似情况，有个房地产老板欠我们公司几千万，一直还不了，最后是靠一笔贷款下来才还钱的。所以，别以为房地产老板真有多少钱（我指的是现钱），大部分都是一屁股债，长期处于债务焦虑中。
我不止一次听做房地产的朋友抱怨，说他们都是给政府和银行打工，政府收地价和各种税费是最大得利者，银行靠收利息和附加费是第二大得益者，他们虽然貌似有资产，但是卖不出去的房子、商铺、车位等，都算在他们的财富中，其实真变现不值那么多钱。而且政府还要收利得税和个人所得税，公司利得税25%，个人所得税45%，一交之后，没剩下多少钱。