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主题:【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土

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            • 灼见
              家园 目前的游资其实主要产生于资产泡沫。

              靠制造业升级吸引游资其实空间也不大。因为需求有限。

              欲减少游资,一是收入分配均等,二是收入使用转向公共服务。尤其是后者,是对政府的考验。

          • 家园 也许不是资本过剩,而是产业不足

            资本之所谓过剩,是相对于有吸引力的用途过剩。所以过剩的另一面就是用途不足,能跟房地产相提并论的产业有限,所以全跑房地产里来了。

            除了房地产,你还能为资本找着什么明路?做慈善就不要说了,资本的本性是要增值,少量拿点出来做做慈善,你不能要求大多数资本家都来做慈善;做实业?如果是指眼下中国的制造业,它已经很拥挤了,太拥挤了,拥挤到全世界都在嚷嚷中国制造威胁论了,再进去怎么都不讨好,别想有高利润率;如果是指制造业升级,这是理想状态,但升级过程缓慢,投资巨大,短期内一样见不到高利润率。那么在中国还有啥高利润率的产业呢?大家都看到了银行、电信、石油,这些垄断国企扎堆的产业,所以这些国企现在成了网上的公敌,屌丝和公知们口径一致地口诛笔伐。

            OK,那么剩下很显然的选择就是房地产,因为这个不需要产业升级只与人口城市化直接相关的产业是真正的“刚需”,只要城市化进程开始就一定会有高回报,所以,虽然在公知们口中中国是全世界房地产最变态的国家,但实际上在所有只要不是太差的国家,几乎都曾出现过严重的房地产泡沫,孟买、莫斯科的房价比北京上海还要夸张。区别在于其中的一小部分,在泡沫的过程中在足够多的产业上取得了突破,把资本吸引进过了,就成了发达国家或发达经济体,而大部分倒霉蛋,在其他产业上始终找不着突破的方向,而房地产泡沫又使原本唯一的劳动力优势化为乌有,最后自然就悲剧的留在了发展中国家的行列,只能靠卖资源、提供旅游服务为生。

            所以,对于中国的房地产泡沫,我认为无非就是个捱,捱到其他产业突破,政府能做的就是提供廉租房,解决穷人的居住问题,顺便避免人力成本过分高昂,同时为产业升级提供全力的支持。别问我产业始终突破不了咋办——那就真要国将不国了。

          • 家园 用资产为过剩资金找出路,只能是越找越过剩。

            和用投资解决生产过剩道理是一样的。而且对货币体系的副作用更大。反过来,资产泡沫破灭,过剩资本会消失。

            收入使用应加大用于公共服务的部分。收入中用于产品消费的只是一部分。所谓的地段、城市优势,基本上是公共服务不足和不均的反映。

            没有必要强调过剩的问题,也没有必要强调为过剩资本寻找出路的问题,因为从总体上来说并不是过剩的问题。总体来讲,主要是公共服务问题。

            • 家园 产能过剩的另一面就是资本过剩

              而高度工业化的今天,产能过剩已是常态,因此资本过剩也是常态,这也是金融资本主义得以发展的一个由头,当过剩资本的加速积累,必然导致基础货币投放的增加,现代银行制度下,基础货币的扩张必然伴随着信贷投放的增加,随之而来的是负债的增加,再加上以财政扩张为特点的经济体对信贷投放本身就有极大需求,过剩资本炒作也必然使得自身出现债务化的趋势,地方政府的基建扩张也是没有多少预期收益的,因此也必然导致自身债务化,为逃避债务危机及防范过剩资本过度债务化,结果必然催生“金融创新”——地方债券(保地方政府不破产及为其融资),以及防范过度炒作某类供给弹性不足的商品的调控措施,然而过剩资本可疏不可堵,堵则四溢炒作各类供给弹性不足的商品(往往与人的基本生活密切相关),堵死则经济迅速失却活性(参见伯南克的相关研究)迅速衰退。

              因此,我认为,TG目前是在以疏为主,但目的还是继续做大泡沫——为过剩资本寻找出路,现在处于一个敏感期,旧泡沫不能失控,新泡沫才初见端倪。

          • 家园 嘿,老兄。

            多写写,你的文章总能给我启迪。

        • 家园 水平太高,不服不行啊
        • 家园 笑话归笑话,你的结论是符合事实的。

          但是,房市迟早和股市一样,不是因为涨跌让人亏钱,而是因为涨跌的幅度超出预期让人亏钱。涨幅可以很大,可以持续很多年,但从来没有只涨不跌的东西。

    • 家园 新政唯一可以确定的作用是增加二手房交易成本

      让我们做个简单的计算,假设五年前有一楼盘,只有1种户型,当时价格为100万。再假设该盘每年增值10%,那么之后的5年中,每年的房价为:

      110、121、133.1、146.41、161.051。

      假设现在有5位房东,其房产分别是在这5年内购入的,则其成本分别为:

      100、110、121、133.1、146.41。

      目前大家的房子统一标价为161.051,那么如果成交,每人的收益为

      61.051、51.051、40.051、27.951、14.641

      按照新政所需缴纳的个人所得税为

      12.2102、10.2102、8.0102、5.5902、2.9282

      营业税方面,除了以100万购入房产的房东之外,其他4人均需缴纳5.6%,以目前价格161.051计算,为9.018856

      则这5套房子的个人所得税和营业税合计分别为:

      12.2102 19.229056 17.029056 14.609056 11.947056

      重点来了,新政之前,同样的五套房,其中税费最高的,是持有不足5年的那4套房子,营业税和个税共6.6%,即10.629366

      新政之后,这个原先最高的税费,比现在最低的还要低1万多!!!

      如果所有的税费都是转嫁到买房者身上,那么新政前买这5套房子的价格分别为(只计算个税和营业税):

      162.66151 171.680366 171.680366 171.680366 171.680366

      新政后的价格分别为(只计算个税和营业税):

      173.2612 180.280056 178.080056 175.660056 172.998056

      换句话说,买入同样楼盘同样户型的最低价格,涨了大约10万。相比当前161万的房价来说,相当于涨了大约6.2%

      而这个6%,大约就相当于二手房和一手房之间的差价吧?那么对于这种情况下还要入市的买家来说(主要是刚需和改善型),很直接的选择就是不用考虑二手房了,直接买新房;对预算本来就有限的买家来说,就只能打消购房的念头了。

      另外我想说,如果的确有囤积在房产上的资本要外逃,恐怕不会在意损失这20%的利润--毕竟外逃的资本多半是因为恐慌或者追逐更高的利润--自然恐慌的不会因为要交这点税就不恐慌了;有更好投资渠道的,多半也会着眼于未来的收益。所以新政恐怕在这方面恐怕起不到啥作用。

      阴谋论一下,就只能认为是某人趁下台在即,给手下的开发商们解解套?就算新政必须得小强同意,小强也可以因为某种原因而同意,并不见得一定是伟光正的降房价促民生吧?

    • 家园 征20%是关门,再普征房产税是打狗。

      从周一周二这两天二手房交易暴涨来看,在20%交易细则出来之前,二手房交易会有一个“交易放量上涨,交易价格下跌”的过程。

      而此时敢买二手房的人,基本就是“刚需”。

      考虑到两会因素,估计各地在“五一”前,怎么样细则也得出来。

      也就意味着在近两个月时间内,“刚需”会有一个极大的释放。

      就房地产商来讲,如果“刚需”释放完了,谁还会去买新房?

      如果放任二手房市场放量低价成交,也就意味着未来1-2个季度内新房成交量会大幅下挫。

      20%这一招,基本上断炒房客的财路,不大可能再入手新房或二手房。

      考虑到这一点,各房地产商势必会压低房价同二手房市场来抢这一波“刚需”。

      所以,短期内房价就会出现跳水。

      就股市来讲,招保万金在未来几周内还会有2-3个跌停。

      而房价大幅下挫,意味着银行不良资产的大幅上升,银行股势必也会大幅下挫。

      尽管今天银行再次狂涨,但这是不可延续的,除非市场已经快速认为:房市倒闭之后就是股市的春天。市场不可能反应这么快。

      市场现在还在认为——房市不可能倒下,但事实是——房市已经开始真正倒下了。

      在这波大幅下挫之后,就是股市的春天。

      • 家园 刚需“释放完”这个很值得商榷

        现在没结婚的要结婚

        现在没孩子的将来总会会有孩子

        人口基数在那里

        一线城市的吸引力在那里

        需求量远远大于供给量

        刚需到什么时候才能“释放完”?

    • 家园 曼谷、西贡、孟买、莫斯科

      有一个疑问,既然曼谷、西贡、孟买、莫斯科大家房价都接近或者超过京沪的价格,有的甚至超过N倍,虽然都是首都与经济中心,论基础设施治安人口各方面都不能与京沪相提并论吧,为何还能期望一线城市房价下跌20%甚至崩溃呢?

      当然目前投资买房也不划算,租售比上不来,小市民持有成本太高。

      靠出租要40—50年回本,对于人类有限的生命来说没有太大的意义,房价上涨仅仅意味着投资人将留下“巨额遗产”。

    • 家园 有一点意见,房租和房价目前来看,并不那么相关

      更相关于城市人口和收入

      简单来说,房子就有那么多,要住房子的人也只有那么多。你住房子的方式到底是购买还是租赁都一样。甚至于由于购买自住的人均面积往往大于租住面积,自购减少反而有可能使得出租市场供给更宽松。

    • 家园 这个政策非常经不起推敲

      普通老百姓要换房,都要想办法把旧房卖了好还银行贷款或向亲戚借的钱。

      政府自己不肯吃亏,卖地不愿降价,再加上货币超发引起的通货膨胀,这些才是房价虚高的源头。搞个房价调控,指标不治本不说,还想尽办法敛财。现在好了,你穷人活该一辈子只住一套房吧。

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