主题：【求教】美国中产阶级真的这么惨了吗－关于99% -- 田昭明
家园 一次交的房款，他本身就是现值吧，谈不上更大。 未来缴纳房产税如果算现值，所占比例并不小吧，举例：
2%房产税，3%复利利率，当前房款100，房产税应该是2元/年，我计算了一下，房产税支出现值为58.25元，这个现值已经超过当前房款的一半了。谈论房价不考虑这个是不正常的。
不知道当前美国普通人考虑上通货膨胀率后，每年增长率能达到多少？我是按照（6%假设的投资收益-3%通货膨胀率）考虑的
家园 我觉得长期看差不多，现在资金成本都快是负的了。说到 你房产税的计算，大部分地区（目前听说加州除外），基数是根据房子每年升值后评估的，如果房子长期看上涨，房产税比例还要高。这个其实你是对的。对于apartment来说还有每月好几百美刀的物业费。所以老美最后不得不买独栋house，不过就此周末就摊上一堆活。总体而言，如你所说，不是光像房价看到的那样美好。不过中美房子对比实在太大了，美国还有土地所有权，一般地区房子20-30万美元，对于一个办公室文员都有5万美刀的收入来讲，就是翻一翻，也就8-10年工资而已。中国不用跟他们比这个，多比比文化，饮食，家庭。不住超大的独栋房子也没有什么了不起。中国社会环境还是要改善啊。
家园 狂瀑布汗，资金成本成负数的话，差不多？ 按照（假设的投资收益[资金成本]-3%通货膨胀率）这个计算的贴现率是负的，每年定期交的房产税换算出来的现值…………
如果说+3%利率的年金现值系数是29倍，-3%的就是247倍以上！
也就是，70年，每年2元的房产税现值，将不是无伤计算的58.25，而是495.53……
好吧，就算利率为0，那也意味着这70年，每年2元的房产税的现值是140元。
关于所有权和使用权，中国的房产使用权，是每满70年自动续期，这样的使用权和所有权有什么本质区别吗？
家园 抱歉，你误解了。那是两句话。长期和无伤用的差不多。短期 。。。 我真不知道每70年自动续期。由文件吗？不过我倒是真相信会这样。因为有房子的人中有实力派。但是不知道，如果人口拐点到来，房子没有现在紧俏，过了30-40年，老的不行了。这个房产使用权和土地所有权相当吗？比如房子要倒了，能自己再盖属于自己吗（向美国一样）？（如果到时没人拆迁的话？）我觉得真不用跟美国比，大致排除一些误解就行了。真要论证出美国人比中国更房奴，也没有人信。加上复利有4-5倍。赫赫
家园 您明白年金现值是什么不？现金贴现？名词不能这么乱用啊 家园 我看着那个词发呆了好久……都现金还要贴现？ 现金和现金流量，差二个字，天差地远啊。
家园 这是投资分析收益的基本概念，有什么复杂么？和现金 贴现是一回事，这里就是把你未来要付的房产税贴现后求和。就是说你未来付的税到现在是要打折扣的。房价确实比实际房价高。但是和中国依然不可比。什么问题吗？你查一下贴现现金流量法，看跟你说的原理上是不是类似。学会了，投资银行第一课就有了。
家园 ORZ，时间价值的几条基本公式你都没搞清楚你就敢投资银行 年金现值的计算过程是建立在复利的公式之上的。
（P/A，i,n）这个年金现值系数，分解开来，正是
A1/（1+i）+A2/（1+i）^2+A3/（1+i）^3+.....AN/（1+i）^N
分母1/（1+i）^N写成系数正是(P/S,i,n）,这个系数叫做复利现值系数.
最后，同无伤，现值和贴现，虽然同有个现字，但概念完全不同，请不要误伤，谢谢。
家园 才发现被你拍了两头包，你这个经典公式说明 未来的缴费到现在要贴现，就是有折扣，而且时间越远，折扣越大。这个跟我给无伤回复中的解释一样吧。可能我不严谨，直接说贴现就行了。我的意思是向现金的方向贴现。这样不同投资才有可比性。资金成本为负，是我回答无伤的询问时，加点短期判断（因为投资收益小还有通胀），没有价值判断。我另外回复了，我还说了点东西表明实际比无伤算的可能更高。
这是百度现值的解释：
现值（Present Value）是在给定的利率水平下，未来的资金折现到现在时刻的价值，是资金时间价值的逆过程。贴现和现值是不一样，一个动词，一个是动词的结果。
会这个东西离投资银行远着呢，这点你说对了。网上讨论重在实质，又不是MBA白活。
还是回到讨论的起始目的：
我第一个贴子说Kroose的用复利解释房产税不合适，是因为通常说复利厉害是从现在开始利滚利，而利用它做分母倒贴，求和，会引起误解吧。最后无伤算下来没有4-5倍吧。除非长期而言资金成
本真是负的。
家园 这就是传说中的吐槽点太多以至无法吐槽吗？ 我跟财务管理打交道十年以上了，你不用百度概念给我。如果你一定要百度，请百度“贴现”的意思”（真奇怪，你既然会使用百度找现值的概念，又为什么不顺手找一下贴现的概念？）。又或者：1、你一定要使用动词来表达“求现值”这个行为，请使用“折现”；2、你一定要找个名词来表达“求现值”这个方法，请使用“贴现法”。
你不是不严谨，你是连这些专业术语的概念都不懂，就随手用个不亦乐乎，稍为对财务方面有所了解的人都知道有很多术语差一个字都是完全不同的概念。
不懂不是错，不懂还硬是要装懂才是真的错。
是因为通常说复利厉害是从现在开始利滚利，利用它做分母倒贴，求和，会引起误解吧。我再三看过你的回贴，突然得出一个结论：感情在你看来，复利只有终值（从现在开始利滚利），而没有现值？ORZ。
我也懒得纠正你了。我就请你百度二个问题：
1、定期支付相同金额的行为，是不是“年金”？
2：年金的现值和终值计算，是建立在单利还是复利上？
家园 财务专家好，我已经说了，那个 不严谨，我百度只是为了给你一个第三方的解释而已。看看贴现和现值之间差别是否如此之大。以至影响了我们对房产税的分析。另外贴现现金流以前常被我用来估值。我只感兴趣能否正确计算，比较两种投资。看了你的解释，我实在没看出折现和贴现本质有何区别， 我跟人讲贴现的时候，没看见人一脸茫然。你现在还关心数学中分数的定义吗？除非你是老师，你要是觉得复利概念在这里可以解释房产税是本金的4-5倍，不会引起歧义，那么请便。名词，概念是工具，是为了更好的解释，分析结果的。而不是相反。倒腾名词，就是MBA忽悠人，也是低水平的。你自己应该明白，根据我的解释我理不理解现金的时间价值概念。另外，我不是说复利。我是说如果你告诉别人复利很厉害，那么。。。
再说一便，我们讨论的目的是什么，你的那些概念是不是很好的说明了因为复利，所以房产税。。。还是就是一个把房产税折现？
家园 我不是专家，在你面前我自愧不如。 名词，概念是工具，是为了更好的解释，分析结果的。而不是相反。倒腾名词，就是MBA忽悠人，也是低水平的。这句话真是好极了。
家园 财务十几年了，知道贴现和折现的差异，知道年金，等等当然是 专家。
家园 不，诚如您所言，在下只是个玩弄名词的下三滥~ 财务十几年了，知道贴现和折现的差异，知道年金，等等当然是专家。求您了，对于我这种技术工种，“专家”是用来形容能力高深者的，做为一个玩弄名词的低水平，我对这个词真是诚惶诚恐，我既及不上我定义中的“专家”，也不想成为您定义中的“砖家”，请饶了我，谢谢。
PS：我会去跟现在正在上我的课的学生说：根据网络定义，既然你们已经知道贴现和折现的差异，知道年金，你们就已经是专家了。我想他们一定会非常开心的，感谢您为他们带来好心情！
家园 果然是老师，抱歉，这样就好理解了。怪不得您对名词 这么敏感。我收回我的暗讽。您也别告诉您学生网络定义了。如果需要我可以把前面的内容改一下。就怕前后搭不上。我对认真地老师是心存敬意的。我这个人比较随意，别说投资只是我以前的部分工作，就是现在主业，名词，英语发音也是差不多别人能理解就行。不过，老师的严格要求还是认同的。再次抱歉。