主题：【讨论】房产新政措施依旧，但措辞更加严厉 -- wrabc
家园 【商榷】逐条解读上海调控细则 一、各区县zf、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
评论：第一条就是空话，也是官方套路，乏善可陈。不过措辞里面增加了政治的意味。
二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
评论：和中央ZF的调控政策相比，上海的细则在信贷方面没有特别明显的差异，紧跟中央。
对于本地户口居民，三套及以上的购房不予贷款，对于外地购房者而言，不能提供过去2年内满一年的社保证明，不管几套，都不给贷款。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
评论：购买首套的居民也有了区别，90平米为界，首付门槛有所区别。其余没什么变化。公积金也执行了商业贷款的规定，这一点是相对严格的。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
评论：从明天起，本地人也好，外地人也好，最多只能再买一套房，不管你有多少钱，全款也好，就是不让你买，买了也不算，呵呵。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增_值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增_值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增_值税清算和稽查。
评论：房产税还在准备中，从目前的舆论情况看，这个税出台的压力不小，关键还是征收的方式和难度。个人认为，房产税的问题还处于敲锣打鼓阶段，短时间内很难推出。有意思的是对于土地增_值税的清算和稽查的方式上，按照外环为界，以平均价为基准进行预征。我估计的数字，外环以内的均价是1.6w，那么绝大多数楼盘都会按照5％的预征率来进行了，呵呵。这个东西俺不大懂，但是对kfs的压力肯定是增加了。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
评论：对于动迁安置户来说，这个是天上掉下来一个大馅饼，本来2年以后才能卖的房子，现在就可以变现了！据我所知，很多动迁户手里有好几套zf补贴的房子，这下子又会造就一批暴发户了，呵呵。不过上海推出这样的方式，无疑是意在短期内增加市场供应的一种举措，不知道这部分的量有多大，如果量比较大，无疑会改变部分供求关系。这一条，个人认为很有味道。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
评论：此举意在增加kfs的资金压力，但是并没有提出预收款专项帐户的问题。比较中性，如果是房价上涨阶段，此举相当于帮kfs变相捂盘。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
评论：推进保障房建设无疑是方向，但是这个100万套到底是什么力度，并且执行情况如何，还要走着看。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
评论：确保供地计划的完成，是个不小的**，如果能够顺利完成，则今年的供地力度无疑是很大的，对房价大幅上涨的预期也是很负面的。从以往的情况看，凡是提出大量增加供地计划的年度，都是完不成指标的，呵呵。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城乡建设和交通委员会
上海市规划和国土资源管理局
上海市财政局
上海市地方税务局
二○一○年十月七日
总结：
目前的房地产，处于胶着阶段，我一直以为，TG要做的事情，是一定要做成的。不要挑战TG的权威，在调控政策出来后，房价根本没有降过就妄想着量价齐升，那等待的肯定是一波又一波更加严厉的调控政策，直到房价下跌为止。至于以后是不是出刺激政策，那要看具体情况，如果需要房地产来拉动经济，拉动鸡地屁，不排除政策会反转，但绝对不会是现在。
短期看，户口被用作限制方式的一道门槛，无疑是不符合改革的方向的，但是短期无疑是可用的。本地户口，不管你有多少钱，即日起只能再买一套，三套及以上的，不给贷款了，公积金也不给贷了；外地的，不管你有多少钱，即日起只能再买一套，没有1年以上社保的，三套及以上不给贷款了。
此外，第七条里面让动迁安置房提前上市，除了对动迁户有利，无疑短期增加了市场的供应，相当于限售股解禁了。如果小产权也解禁，那可不得了了，那这个市场就真的被中央zf彻底放弃出支柱产业了。从这一点看，上海的政策有短期（安置房提前上市）有长期（加强保障房供应和土地供应），还是不错的。
至于说房价能否下调？这个因素就太多了，以上这些都是短期的强作用力，但是长期看，信贷的松紧，土地供应的多少，保障房的建设进度，经济的复苏，等等都会左右房价，谨慎乐观吧。
通宝推：一无所之,家园 总要拿出些东西做给上面看，但要害是持有环节 各地都有自己的利益，每当一个调控来临，地方政府总要表示一下，基本都是应付上面，罩着下面，上海又一直讲究事情要拿捏得当。
上海的细则可谓面面俱到，让上面无话可说，也不能说没有作用。但大家心知肚明，上海（及其它一些地方）的要害是持有环节，由于历史和地理原因，住房在上海人民心中具有至高无上的地位。想起一位英国朋友在某大会上推介利物浦的话，'Liverpool is a very religious city. The religion is football.' 这个套用到上海也不错，'Shanghai is a very religious city. The religion is housing.' 上海一直相信，而且越来越相信买房子是唯一靠得住而且高回报的投资，这个信念比泡沫时期的日本和香港有过之而无不及，因此有钱就投入房产，而且要尽早，一家多套房不在少数。这也不能怪老百姓，谁让政府不能给大家一个对未来的信心呢？
只要一提收持有环节的钱，好多人就要跳起来，很多专家精英都要失态的，大学教授会列出几十条胡言乱语的东东来说明不能收，不可能收。
其实房产税是很好收的，因为房子跑不了，就在那里。出个告示，按前几年的成交均价（不服的也先交上，事后申请修正），乘上系数，在12月31日以前，把钱交到某某处，列出付款方式N种。每迟交一个月加10%，到一年（或某时间）不交，没收房子，拍卖。
家园 送錯花了、 一个房産税能解决貧富分化？按你的説法不如一労永逸、个人存錢或財産超過多少的一律交百分之几的税、打富豪分財産、這不人寿、医保、養老等等全解决了。
問題是国家政策出錯不能簡単地用税收来解决、莫非是説用正常手段賺錢非法？用正常手段投資有罪？
家园 想法太简单了 首先房产税的主要作用一是增加财政税收，二是调节贫富差距。指望房产税来抑制房价抑制炒房是不现实的，这已经被反复证实过。
我个人是比较赞成开征房产税，但是绝对不是现在。现在中国的房地产市场无论是卖房还是租房，本质上都是卖方市场。在这一大前提下，如果贸然征收房产税房东很容易通过增加租金的形式转嫁给租房者，到时候房价没下来，租金却上去了。买不起房子还可以租，如果租都租不起了，那岂不是要暴乱？
所以开征房产税的前提是政府加大对廉租房、公租房的建设，将租房市场从卖方市场转变成买方市场，杜绝房东转嫁租金的可能。
至于说无法开征房产税是因为利益集团的阻挠，那就更扯淡了。只要共产党决定要干的事，什么时候因为利益集团的阻挠就妥协了？
家园 最后一段乱讲了吧 家园 房产税是很难收的 你那个是不现实的做法。
家园 加上一条：按人头退税 先不去管这个税是否合理，但是持有环节征税并且把税费用在保障房的建设上无疑方向是正确的。如果按照首套二套或者面积大小来区别征收，幕后操作的空间太大，而所有房子全部征收无疑是最公平的；征收的基数，按照交易时的价格或者机构评估价，都是可行的，但前提是后者的评估价要公开。同时，为了保证一般老百姓的利益，各地可制定一个平均水平的退税方式，比如每人按照40平米作为基数，年底退税。比如一家三口住着100平米的房子，每年首先缴纳100平米的税金，然后按照拿着身份证去税务部门退税，按照人头可退120平米的税金。这个部分可以设定上限，如退税金额不超过上缴的金额。
这样，既能保证税金不流失，无漏洞可钻，也能保障普通老百姓的权益。但是zf显然是不愿意这么做的。
家园 为什么老是按照面积的思路呢? 你住40平方单价10万的房.我住100平方单价4000的房,难道我要交税你不用交????
家园 退税的方式当然需要完善 个人的思路也只是退税的行为一定要做，但是具体怎么退，必然要讨论。如你所说，面积之上再加上价格的因素，搞个按照面积×价格来退税也很好啊。只是按照人头才是退税的根本，也是公平的初衷。
家园 现在的关键不是退,而是征 到现在为止根本没有有效的方式来征这个税!
家园 现在的关键不是退,而是征 到现在为止根本没有有效的方式来征这个税!
家园 如何难征？ 税费征缴是个人信用评价中最重要的组成部分，现代社会没有个人信用是寸步难行的，所以没有人敢于抗税，极端的也就是像那个美国人那样开飞机撞税务局了，也就是除了不想活的都得交税。
房产税的征管在西方是非常成熟的，和每个人的信用、保险、养老密切相关，不缴税就得不到任何社会信用和保险，所以没有人敢于不缴。
西方社会也就是发个通知让你去缴房产税，并没有人上门和你来收税，除了沦落到低保的人群，凡有房产的都乖乖的缴税。中国今后也是这样，你要是不缴房产税，医保、社保都会有麻烦，更不用说今后在房产买卖中会遇到大麻烦，信用消费就更不用想了。
所以我想今后的房产税的缴交方法肯定和西方国家一样，税务局也并不要增加太多的人手。现阶段的我们的麻烦是社保、医保、户口、民政、税务信息没有实现联通，但是这个联通肯定是今后的方向，再有几年就都通了。那时国家就把每个人都控制住了，就像现在的美国一样吧。
家园 上海, 包括江浙 那边的人是最实际的 不用太远, 就说10年前, 99， 2000年的时候, 房价一路下跌,那个时候谁买房子谁是冲头, 哪里来的至高无上的地位?
说白了, 要是房子是个赔钱货, 你看看它在上海人心目中有啥地位