主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经
家园 从房价收入之比例就可以得出房价要跌60% 北京房价收入比达27：1，要达到3～6：1合理标准，房价要跌去4倍才行，那就是掉80%了。
最好是在10年里慢慢掉，利用通货膨胀把痛苦指数弄小一些。日本采用每年掉5-7%,10年之内掉了60%。
不过从中国股市6000点可以掉到2000点，1700点，中国的国情同人家不一样。
北京市的房价收入比达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3~6的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。我写了到底有多少套房子？，在经济管理版看不到，挂在这里供参考。
家园 老大这个对比有一点问题。国际上中心大城市的房价收入比 老大这个对比有一点问题。国际上中心大城市的房价收入比也是远不止３～６：１的。3～6：1的国际平均水平是指国家平均值，不能拿来和北京市区的房价收入比比较的。当然，我也认为北京现在的房价有泡沫，只是不如你说得这么多。
家园 陈大，60%就叫暴跌了么？ 按照ZF的算法，从100万到200万，涨了：
（200-100）/200=50%。
从200万到100万，跌了：
（100-200）/100=-100%
所以，跌了60%就是125万，
（125-100）/125=20%
还是涨了啊！
家园 这显然是不可能的。下跌是必然的，但是绝对不可能超过 30%！
中国的房价具体是个什么本人没有细看过。但是有一点作者显然是过度乐观或者夸大了。像房子这种不动产出现20%的下跌就是非常了不起的跌幅了。至于作者所说的60%是纯粹的天方夜谭。
房价的暴跌只能出现在所在国经济大面积衰退的情景下，欧洲和美国现在正在上演这个。但是中国这种正在进行着激进的城市化的巨型人口大国，不可能出现没有买家，或者持币观望僵持的状态。
中国的房价既然抬到目前这个价位，想人为的压制下去的难度大到中国中央政府也很痛苦的状态是必然的。
根本不需要看诸多细节就可以知道：人为压制房价只能通过不择手段消灭投机商来解决。换句话就是大规模的斩杀炒房集团和地产公司！其他任何政策都是无解。北京房价高昂的关键就是全国、甚至全世界的投机商都在房市里搅和，其中积累的压力和能量之高之强根本就不是个中庸的中央政府能轻轻释放的。
北京的房价一定不可能跌过30%！60%更是扯淡！只要中国政府不准备从法律上、或者肉体上消灭炒房团和大大小小的地产商，有多套房子的诸位大可继续太高和买入房子。
家园 真不见得，能承受跌多少这得具体分析 在房价根据周边环境改善、通胀和收入上涨的情况下同时正常地缓慢上涨情况下，房价要跌个超过30%，那是非常不合理的，的确不可能。但我们要结合这几年的情况来看：
从去年到现在房价涨了多少？大部分地方少说有50%吧。跌去30%实际也只是相当于去年年初或年中的价格，为何就肯定是扯谈呢。难道1年升50%是很正常的，跌30%就肯定不可能？在房子金融属性已经很明显的现在，由于外界资金等环境变化导致涨跌都是很自然的事情。
另外，我们可结合其他消息来看。今天交行、民生银行都已发表讲话，是关于房价跌30%的影响。其中交行“房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%”，民生银行“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。
家园 顶起来 北京这回政策有没有可能成为触发点？
家园 适才看到一篇美文 实在是不想大端转载，但是此文文采实在太过华美，逻辑实在太过严谨，使人内牛满面，欲击案而不能。。
[FLY]物业税等新税已经宣告死亡了-----来源：观点地产网 作者：朱大鸣[/FLY]
最近一段时间，以税收来平抑房价的消息一个接着一个，像爆米花一样爆炸。比如，先前传出物业税要征收了，再是住房特别消费税和住房保有税，近日又传出新型房产税即将试行。这些消息，正好成了股市做空房地产市场的幌子，也是地产股连续领跌市场的兴风作浪者。如果真得是房产税开征了，按着这个逻辑下来，就意味着物业税、住房特别消费税和保有税被宣告死亡。
本来，这三个税种在法理上不合要求，政府不会明显的破会法律权威的。像保有税是物业师的新变种，而物业税又面临着公有地权与70年有限使用权的矛盾，因此，开征房地产财产税都在法理上行不通，更不用说这些税种会给中国社会搅得不得安宁这么多的负效应了，严格意义上来说，房产税也是财产税的一种，在法理上也是有问题的。至于房地产消费税，面临着房地产属性的难题，如果将房地产视为消费品，明显与国际标准违背，也必须修改GDP的内核，既然住房不是消费品，没有理由对其征收消费税。鉴于此，哪个立法机构也不想冒着明显违背法理的名声来立法，政府更无权为法律立法。
首先，炒家从来不怕征税，他们关注的是差价。而且这是一个悖论：如果增加税收的话，开征房地产税增加了保有时间财产的成本，如果自己手中有房子，就会出现增加成本，短期内可以给市场降温，目前高房价、低成交量，这样会给市场带来压力。但如果加税成了压垮房价的最后一根稻草的话，就会降低炒房的门槛，投机还会盛行，房价还会盛行。其二，对于地方政府来说，对他们没有好处，因为税多了的话，费就少了，这样，地方政府实质上是吃亏的。因此，他们总希望浑水摸鱼，最好是税收不透明才能有更多的操作空间。重税主义实际上也在掏空地方财力，地方政府更喜欢各种其他收入，比如土地出让金，其他各色的费。
其三，比重税主义更为严重的是重费主义。如果费大于税的局面得不到根本转变，税收在经济运行中不能起到调节杠杆的作用，偷税漏税盛行，征收的费都进了小金库，那无异于是“地方政府划走40%房地产收入”，不但不能调节房价，而且还会助长房价上行。因此，税费主义调控实际上是在掠夺社会财富，必须得以规整，才能用起来更有威力。
果然是人活一张嘴，树活一张皮，什么时候也能有这样的修为就好了，那时候劳资平地一声吼，地球都能自东向西转动。
家园 现在准备炒房的结果就是 您就准备踏踏实实的给您发贷款的银行打一辈子工吧
就像在48元买中石油的,或者91买华谊兄弟的您就踏踏实实的把钱送给他们挖石油或者拍贺岁片吧
这个世界上都是零和市场,有赚的人就会有亏的人
基本上前面人赚多少,后面基本就会亏多少!
自己想想清楚,准备自住的我劝您还是租房子住.
理由如下:
中国房子的土地产权只有70年,而中国的建筑寿命基本不到70年.
实际上就是您买的房子本身(不包括土地)在70年后基本就是不值钱的建筑垃圾,而其中最值钱的土地极其附加价值却是属于国家的.记住和您以及您的子孙没有任何关系.你们只是这片土地的承租人,而且你们木有和土地的所有人签署任何租约合同.也就是说你们不可能收到任何法律保护.
个人在中国房子的合理价值就是该物业70年的平均的租金总和.
比如平均租金1000元一个月的房子,它的合理价值就是1000*12*70(如果有70年的话,大部分都没有)=840000.
记住是平均租金.不是目前的租金.
家园 那岂不是说现在的房价很合理？ 我有套小房出租，目前租金1200。平均租金怎么也不会低于1000吧。没有70年，就算50年吧。1000 x 12 x 50 = 600000. 比市场价还要高一些。
如果算1200 x 12 x 60 = 864000. 那么房价还要涨50%才算合理。
家园 70年的平均租金不会很高的 楼下举的例子有点问题
请问你说的房子是几几年造的
然后算一下平均租金就知道了
房地产的现状就是没有最坏，只有更坏.随着北京出台房地产细则，人们突然发现这个行业成了没人疼的弃儿了。打击高房价，调控房地产，得民心者得天下。没有任何人为房地产商说话，除了房地产商的代表任志强。但这是没有用的。五一小长假最后一天，深圳房地产市场全日成交1套商品房。在房价尚未下跌的时候，房地产市场的冬天，也许只是刚刚开始而已。可以预期的房地产格局是：价格稳定、成交降低——卖盘放量，价格降低，成交放大——新盘爆量，价格降低，成交缩小——房地产市场的全面低迷……
不过，且慢乐观，根据中国的人口结构，新结婚人口在未来两年将急剧下降，刚需会陡然减少，所以，如果明年房地产市场还没起来，那很多人的有生之年，将看不到房地产市场的重新繁荣了——在一个壮劳力负增长的社会，指望房价上涨，岂非痴人说梦？
家园 这个算法有点新颖，咱们来算算北京的房价有多少泡沫 这些数据真实有效：
北京东三环—东四环的某社区，60平米一居，月租金4000,按照你的算法，合理价值为3360000元，单价为5.6万/平，现二手房价位为3-3.5万/平，这个小区本不算高档，但是很多外国人租住，所以我这里说的4000的租金是按前两年的价格计算的，去年年底还有报到5000的。
北京东四环外某新小区，50平米开间，月租金2600-3000，取最小值，按照你的算法，合理价值为218400元，单价为4.3万/平，现在二手房价位为2.5-3万/平。
北京通州地铁边一90年代初老楼房（外表相当破旧，内为水泥地面加简单装修），65平二居，月租金1500，按你的算法，合理价值为126000元，单价为1.9万/平，新政推行之前高峰期的二手房价为1.6万/平
…………
先列举这么多吧，老兄的计算方法简单且不考虑通胀等因素，倒也是一种方法，因为通胀下按理说房租也会跟着涨。但是按照这样计算，北京的房价（至少这几个地方）好像还未到其合理价值，那又何来泡沫说呢？
家园 1居居然月租4000？ 我一朋友在太阳宫好地段，有一局室，面积小点（厅很小），月租只能2000不到啊。