主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
- 复 说点不同意见
家园 同意，公积金如果不有效利用起来就是一个死钱 而且是没有什么利息的死钱。如果有公积金还贷，是要轻松很多，而且关键是要看到自己工资是上涨的预期，现在1w多的工资不代表永远只有这一点。（通胀是不变的预期）。贷款买房也是促进自己的一个动力。
另外租房子和拥有自己的房子是两种完全不同的感觉，这种没有家的感觉是无处不在的。可能现在租金是便宜，可你能保证永远便宜吗？你愿意房东动不动就要你搬家？你能按照自己的意愿装修？这样还怎么面对自己的妻儿？除非国家出台长期租房政策，你可以保证一租就是30年，才这不又变成变相的买房子？
你花在租金上的钱是一去不复回的，可是花在房贷上的是变成房子的每块砖瓦的。
家园 那时候和现在不同啊！05和06年的时侯我就没有赌！ 不过，现在，我想我还是不要太急的好！
家园 现在和那时候有什么不同呢 或者又有什么是相同的呢
我来看看一些相同点，我觉得现在最大的问题的信贷的大量发放，你看央行每个月的信贷都在创历史同期新高，5，6月本来是贷款的淡季，可是却依然高烧不退。这么多钱生出来到哪里去啦？其实和和面很像，面就是房子，水就是流出的资金，水多了，面粉没有多，则面粉团含水量就多了，同样房子也是，（股票其实也一样啊）房子不能凭空多出来，特别是地段，具有不可替代性，在贷款剧增的情况下，房价自然就上来了，你不买自然有有能力搞到贷款的人买，象老虎，还有这么多信贷处长的交情在。另外国家现在还在强调要宽松货币，为什么，经济就是让钱流动起来，让社会流动起来，钱多了，大家才有动力工作，干活，做房奴。
还有就是股市涨了（钱多闹的），象07年，上海是07年二季度开始房子涨得最厉害，为什么，那时候信贷还没现在这么松呢，一个很大的原因是股票涨太厉害了，虽然后面还有6000点等着，可是对于一些先知先觉的人来说已经够了，已经赚够了，剩下的就是转移到相对滞后的楼市稳当稳当。看这些人虽然没有赚到6000的点的疯狂，可是那些在6000点疯狂的人现在又如何呢，这最后一段甘蔗是甜还是苦呢？我是无比佩服那些投资中懂得舍得的人，在适当的时候能够急流勇退。现在的情况又让我看到了那时候的影子，1600到3000，虽然上来不多，可是对于一部分做得不错的，已经翻倍，甚至几倍了，对他们来说现在的股市风险大还是楼市？考虑到楼市对股市的滞后期，而且有了从股市中赚到的首付款，从股市中退出，进入楼市就成了很自然的选择。
最后复习一下老虎的帖子：“到那时候我就抛了人民币股票,回购英镑.中国的救市资金流进股市总比流入房地产市场快大概三个月.所以,等到股市涨上三个月,大概到2009年5/6月份，弹性更大的深圳和上海的房地产会先复苏,然后是北京.通货膨胀一来，中国的救市就结束了。然后就是再次提高利率，回笼货币，滞胀又回来了。所以,我有两种选择,全部回购英镑然后在岛上买个5个卧室3个卫生间的别墅安度晚年;或者部分回购英镑，用剩下的钱在北京二环再买个房等人民币增值房地产发疯”
很多人错过了07年的这次机会，但他们不会放过09年这次更大的机会。其实房子不是需要所有人参与的游戏，统计一下上海总共有多少一手房可以出售的（开发商的资金压力和降价动力要远大于二手散户）？只要有1/10甚至1/100的人是这样认为的，房价的大幅、快速上涨就不可避免了。（不幸的是现在已经进行得如火如荼了）
那我们现在想想，现在是房地产已经到了发疯的顶峰？还是发疯的半中腰，如果只是半中腰，从顶峰下来的动因会是什么？
1：开发商的资金压力必须割肉卖？（已经去库存化这么多了，早赚死了，剩下几套高价卖不出去又如何，而且一降价反而卖不动了，买涨不买跌没听说过啊？）
2：还是叫二手散户卖，叫他们资金链断了，只能割肉
2.1：大幅加息，叫他还不起。
大幅加息伤敌1000自伤800，对整体国家经济影响会有多大，请老虎、陈经等分析分析，这种可能大吗？什么时候会发生？
还有就是加息会增加购房者的购买成本，那时还是买不起（能够全额付款？？！！太厉害了，当我没说）
2.2：第二波经济危机，搞死一堆公司，大家一失业，还不起了
08年大跌，这也是主因，外向经济倒闭很多，所以深圳等跌的厉害，资金链断了，只有割了，但是房子一般是最后的堡垒，不到万不得已，是不会割房子来救火的（详见月溶MM的哥哥是什么救她叔叔的，这么危机的时候房子卖了吗？），如果危机到这些人要动用最后的奶酪的时候，那时的经济会有多危机？那我们想想现在中国再来一次08年的大批倒闭可能性会有多大呢？
3：出台物业税之类的，你房子多，每年交税你都交不起，谁叫你丫买房的
如果TG真到这一步，也只有无语了。（当然先要咨询一下有N多房子的公仆们意见的了）
说到这里我到觉得TG为了和谐社会完全不必这样，他只要一边是高价房将老百姓用20年贷款套牢，老老实实工作还贷去。一边大量造廉租屋（两种房子要有本质区别），便宜租给买不起房子的人，通过低租金和你永远也买不起房子的威胁将这些人套牢。社会自然分成两组乖乖的被套人群而且都可以很Happy，很和谐。
现在就是大家排队选择的关键时候了，（因为等将来稳定下来，房价可以高高在上维持着，通过廉租和谐掉买不起房的人，这样廉租屋的人要跳到房奴阶级就十分困难了）在这种情况下，我们该如何选择呢？
家园 要从炒家的成本看房价的涨幅 现在的房地产，已经主要成为炒家的乐园。所谓炒家，目标都不在长期持有房产，而是快进快出，利用银行贷款利率和房市增长速度之间的差额进行套利的投机分子。我这里试图从炒家的角度来分析楼市的增长速度和拐点。因为大量数据都是推测而来，肯定有很多错漏，仅供大家参考。
炒家通常采用的降低成本的手段有两种，一是阴阳合同进行房屋买卖，好处在于，1。规避风险，获得较高杠杆比例（1成首付，甚至0首付）。2。偷逃个人收入所得税。二是通过使用他人身份证来购买房屋，好处在于首先同样的可以逃避风险，一旦房屋烂在手里可以逃之夭夭。二，可以降低契税。但这种手段使用起来风险较高，对大炒家来说，带来的麻烦比好处要少得多。
因此，对于炒家来说,通过种种手段，可以把交易成本控制在4%到5%之间，时间成本控制在0.5%/月之内。按这个数据，我们可以推算出炒家的盈亏线为，首个月房价涨幅5%，以后每增加一个月，涨幅增加0.5%。再加上5%的利润线，也就是说，当利润高于5%的时候，炒家入场，利润低于5%之后，炒家开始离场。通常炒家持有房产不超过半年。因此，通过分析深圳房价6个月的涨幅，可以推算出炒家的大致行动路线。从去年年底深圳二手房交易均价在1万元左右，今年5月底均价匀速上涨到1万2左右，上涨幅度达到20%。刨去交易成本和时间成本，炒家的利润在10%以上。因此，大批跟风炒家在5，6月之间入场，也把交易均价从1万2左右迅速拉升到1万5以上。之后，6月下旬价格开始徘徊，标志着炒家出货和进货基本持平。考虑到阴阳合同造成的价格虚高的效应，5,6月份入手的这批炒家的成本价位大概在1万3左右。从短期看，如果均价有效维持在1万4以下超过一个月，从长期看，如果接下来连续6个月的涨幅压缩在13%以内，都应该是楼市转向的标志。
当然从更长远的时间线来看，目前经济基本面并没有得到有效的改善，新的经济增长热点未出现，失业率依然高企。如果这个现象在1年内得不到根本性的改善，单靠信贷输血，房地产市场最多也只能撑到明年中期。
家园 送花。 送花。
我觉得您对趋势看的很不错。
高房价在我看来水分泡沫都很大，但是就像4000点、5000点时候的泡沫，虽然很大，但是还有个更大的泡沫在那边。
不过话说回来，投资房产还是要考虑好，并不是个稳妥的主意，除非懂得取舍；比如买股票可以4000点买入5900点时候卖出，但是房产起码得提前到5500点；
房产转手手续费用都很复杂，真成了房东就很凄惨了。
对于自住房，我只能说，目前买入也就买入了，看对职业的规划；再大跌您也得住房子；如果妻儿无强烈需求，租房子也是不错的主意。
我没法断言什么时候这个泡沫会碎裂
家园 年底年关肯定要回调价格，每年都一样 家园 俺支持政委 俺家LD回国第一件事就是到上海看房，然后抓紧时间敲定了一套。现在看来，当时顶着巨大压力咬牙买下的决策是无比英明的，现在再买可就困难多了，或者房子降一个档次，而当时要再早2个月回国的话，还能再省下一大笔钱。中国一线城市的稀缺地带是不会大规模降价的，只有涨价快慢的分别。而政府最彻底的解决方案就是大规模扩大市区面积，把各类配套（交通、购物、医疗、教育、饮食娱乐）做好来缓解这个问题，但完善的配套也不是一朝一夕能搞定的。
另外俺们那里有个征婚的内部论坛，初看上去，大约一半的女士用各种方式提出了房子问题，至少是有这方面的想法，结婚后不买房长期租住是不可接受的。
不过单纯就深圳房价来说，我也不太愿意考虑近期买房，主要是和其他一线城市比较，深圳房价的性价比太低，有点不值。同样的预算我宁可去上海、广州或北京了。
再考虑全球通胀预期，同样的100万，5年前可以在北京买一套三环边上120平米的商品房，今年就要去五环边上买了，或者可以买一套三环边上房龄超过20年无任何小区设施的老房子，总之降一档。当然你可以说这100万我5年内炒股也可以翻一倍，还是买好房子，但有几个人能做到呢。深圳上海房价情况也基本类似。
所以如果有能力又有意愿在一线城市生活的话，晚买不如早买。最后声明一点，俺的房子用于自住，最近几年都无继续购房或出售意愿，所以房价涨跌实际和俺的直接经济利益没太大关系。
家园 前些时候 网上有一个加州帐篷城的帖子，建议陈大看一看
