主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

研究了一通货币数据与房价，说实话，我本来心理是偏空的，总觉得高房价不道德，要论证“必跌”。但研究来研究去，心里越来越明确，大城市的房价已经不可能跌了，只是怎么涨的问题。

这里的关键是，如何看待全世界最高的房价收入比。一个经常误导人的图景是：两个年青人，月入万元，新房均价上万，买不起。这种图景错误在于，把年青人的收入与高高的新房价格直接对应起来，以为新房靠年青人的月收入支撑。这种误会也是有历史原因的，因为以前的年青人确实就是直接买新房，压力不大就买到了。

实际的情况是，现在大城市的新房成交远小于二手房的成交。深圳经常就是二手房成交600，新房成交200。这是和几年前很不相同的特征，二手房成为市场主力。为什么二手房成交这么多？一些新闻有分析，主要是改善型的成交。亦即，卖了以前低价买的第一或者第二套房，买入均价高些面积大些的第二或者第三套房。这个改善型的购买力有多大呢？

比如一对30出头的夫妇加1个小孩，想换到价值150万的房里，现在住的房值100万。这个情况在大城市里真的很正常。甚至一些人是手头有两三个房，卖一个换更大的自住房。我研究2008年底的货币数据，作过估算，中国的房贷也就3万亿左右，每家贷款余额很小。这家值100万的自住房，因为早年购入的成本低，贷款可能只有10万余额，还光了都不奇怪。这100万的房子卖出去以后，还掉贷款，再加上也有一些存款与股票，凑个100万以上的首付真的很正常。买150万的房子，如果不想多贷，可以只贷50万。贷20年，每月还3000多。两人收入加一起有个8000以上就不是特别困难了，如果有公积金贷款每月还款，那更是轻松。

如果没有自住房在手，月入2万的家庭想买150万的房也不轻松。可如果是已经有自住房的改善性需求，月入1万想买150万完全可行。现在城市里有自住房的家庭比例非常高，也就是一些近年想成家的年青人比较困难。这些有自住房的想改善一下，真是很现实需求，也相当可行。中央政策也支持这种改善性需求。二手房交易税减免，公积金贷款上调。

我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。这其实还有另一种情况，就是拆迁户。拆迁的得到拆迁费，购买力不是刚工作的年青人可以比的。这个道理我有100%的把握，改善型的只要卖得掉房，购买力十分强大，根本不能用房价收入比来评估其购买力。

那现在就是剩下一个问题，改善型的能不能卖掉自住房或者前面屯的房？目前的成交数据已经说明问题了，二手房成交很火，真想卖并不困难。二手房主还经常提价。这是因为，大量的二手房已经有一段历史了，有众多中介服务，形成了一个有效率的交易市场。这个市场是充分市场化的，可不是政府不卖地，开发商不开盘或者不开工能影响的。事实上唯一的障碍是政府过高的二手房交易税费，这是老温以前调控房价弄出的臭招，根本不合理，也没啥好处，也没达到目的。现在交易税费大幅下调，二手房交易市场是有效率的。如果二手房成交下降，那么市场价格自然就会相应调整，想卖掉降价就行了。

这就是我为什么说“大城市的房价不跌”的原因。大城市，大批人往里进，新房存量相比人口很少，二手房却非常多。新人买不起新房很正常，先买二手房也很自然。中小城市，可能人往大城市跑，或者新房大把，进来的人直接买新房了。所以，这是两种不同的市场状况。

新人A买了卖家B价位低的二手房，向银行贷一笔钱，比如40万。卖家B又买卖家C较大的二手房，又贷一笔钱40万。卖家C继续贷40万买新房。这样，一个新人A就支持了120万贷款。这和新人A直接贷120万买新房是完全两回事。有了这个有效率又成熟的庞大二手房交易市场，银行的风险就有效地分散到ABC三个人身上，虽然新房价格很高，仍然可以把房贷当作优质贷款。事实上中国房贷的断供率极低。

这是中国特色的二手房风险分散系统，让中国在房价收入比世界最高的同时，房贷安全性却世界最高。它的原因是中国大城市有大量低成本的二手房，房贷几乎还完。

而美国之所以因为房地产闹出次贷风波，那是因为美国人根本不还完房贷。不仅不还完，房子升值了，还去银行贷更多拿钱消费。这样，美国的二手房市场无法象中国二手房市场一样逐级扩大购买力，卖了房还完贷剩不了几个钱。

综上所述，中国大城市的房价在改善型需求的强大购买力支撑下，已经没有下跌可能。

（完）

• 关于大城市房价的一个技术性倡议
• 有讨论大城市之外地方的房价的吗
• 看帖感受：这不是战场，不提倡臆测和情绪化断言，包括左右派