主题：【原创】从中日房价对比看北京房市 -- 萨苏
家园 你的这个例子很好 但有一点我没有看清，上海的拆迁费用是很高的，
不知道你的这笔帐里有没有包括拆迁费用？
- 复 你的这个例子很好
家园 土地出让是包括要拆迁的 上海市土地使用权出让办法
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第二十三条（受让人土地使用权的登记）
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
土地使用权连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出让的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物应当拆除而未拆除的，受让人应当按下列规定办理土地使用权登记：
（一）出让合同中约定由出让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在受让人按出让合同规定支付全部出让金，出让人按出让合同规定交付出让地块后，由受让人办理土地使用权登记。
（二）出让合同中约定由受让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金，出让人应当发给受让人土地临时使用证明，并由受让人与出让地块所在地的区、县人民政府或者其指定的单位签订委托拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的合同；受让人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理土地使用权登记。
出让人应当在市或者区、县房地产交易中心及时公布土地使用权出让的成交价格。
家园 我这里不是。。。广州好像也不是 我们这里拿地，土地出让金就是不含拆迁费用的，在招拍挂的时候，就会明确说明了。。。
广州据说是在土地出让金之外还有个拆迁证之类的东西，要凭拆迁证和土地出让金的发票来办土地证。。。但也只是听说而已，并没有真正查证过。。。
家园 您举的例子很有道理 不过很明显地价也是从银行贷款而来，所以性质上并没有什么不同。
房地产商贷款，一部分付税，一部分交地价，一部分盖房子，一部分Whatever。但是，最终它要卖掉房子，才能把贷款还给银行。
现在房子卖不掉，政府收入多少地价，银行就增加多少坏账。问题的性质似乎没多少变化。而且现在政府就算卖地，也不大可能哪个房地产商会接手了，因为压在手里的都还不上呢，银行也不会继续贷款。
所以，这个地的问题，我认为今天已经不是事情的关键。
正常情况下，卖不掉房子的房地产商只有死亡一途。问题是中国的现状房地产商并非简单的商人。
如此，希望通过绑架政府输血避免房地产商咽气，就成为一种很有趣的现象。有个朋友曾和我谈过金融领域所谓春药和毒药的问题 -- 房地产的投机使政府难耐高地价的收入诱惑而纵容和鼓励包括参与房地产商的行为，政府账面收入水涨船高 -- 可谓吃下一帖春药，房地产商的投机死亡高利润率加上突如其来的经济危机，营造出有价无市的正常结果，银行贷款还不上了，又是一剂毒药。而房地产业巨头们因为付了高价给那谁买春药，所以没法给房子降价，只好乞求自己撑住，让老百姓为春药的药费买单，但要撑住怎么个撑法？那么，就要拿解毒作诱饵，从吃了春药再吃毒药的政府身上抽血，用这个血来维持自己机体的运行。
这个过程中地产商要维持房价的高涨，来给政府信心相信放血以后不会血本无归 -- 房地产商这样做，叫做麻醉。
只是中国房地产商没那么大本事麻醉政府，政府煞有介事地被麻醉，是明知如此，在自身被绑架的情况下闭着眼睛往前走，这应该叫吸毒。
对政府来说，吃了春药吃毒药，抽血外加吸毒，没法不琢磨琢磨自己身子骨是否吃得消，至少也要想想能不能熬到吃解药的那一天。
这就是政府解套的动力。
也不是没办法。
问题的关键是 -- 怎样避免银行贷款变成坏账。
家园 似乎不是这样的 房地产开发贷款是要求四证齐全才可以放贷的，这四证是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。理论上讲，没交清地价是拿不到第一个证的，第一个证拿不到，后3个也都没戏。当然，这只是理论，就好比放贷的另一个条件是自有资金占比35%，里头花样多了去了。
家园 难不成您让中国的银行把这部分资产打包做成CBO什么的 卖给老外？
可是问题的关键是现在的房价已然很高了哦……
家园 政府的土地出让金收入并非来自银行贷款 解释一下，房地产开发企业需要全部交纳出让金，才可以拿到土地使用权登记，然后才可以进行银行贷款。
上海市土地使用权出让办法
http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node2407/node18924/userobject26ai16863.html
第二十三条（受让人土地使用权的登记）
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
土地使用权连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出让的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物应当拆除而未拆除的，受让人应当按下列规定办理土地使用权登记：
（一）出让合同中约定由出让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在受让人按出让合同规定支付全部出让金，出让人按出让合同规定交付出让地块后，由受让人办理土地使用权登记。
（二）出让合同中约定由受让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金，出让人应当发给受让人土地临时使用证明，并由受让人与出让地块所在地的区、县人民政府或者其指定的单位签订委托拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的合同；受让人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理土地使用权登记。
出让人应当在市或者区、县房地产交易中心及时公布土地使用权出让的成交价格。
QUOTE]
房地产企业除了要交纳出让金，贷款的前提条件还要有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的３０％）。
[QUOTE]
中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；
（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；
（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的３０％），并能够在银行贷款之前投入项目建设；
（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；
通常被房地产企业拖欠的不是土地出让金，而是工程款。而且您看看最难追的谁？其实就是政府自己。
但不容忽视的是，目前政府投资项目的清欠难度仍较大。主要问题是，政府投资项目在拖欠总额中所占比例较高；政府投资项目还款比例较低，仍有9个省（市、区）的还款比例不到30％；财政困难县难以完成清欠任务。此外，房地产项目清欠任务艰巨。尽管目前房地产项目已清偿238亿元，占已清理出的房地产项目总拖欠508亿元的47％，但尚未解决的270亿元中，纠纷案件多，还有部分属“烂尾楼”或因开发企业倒闭，拖欠的工程款已成为“死账”、“呆账”。
建设部推出一揽子解决拖欠措施
http://ks.xjjs.gov.cn/DetailsNews.aspx?ID=3145
如果房地产企业因为资金或者销售不佳等的原因，有拖欠款项甚至要重组，是不是政府和银行就没有办法了呢？您看以下3年前的实例：
在重组不力之后，上海万邦企业集团有限公司（下称“上海万邦”）在上海唯一的商业地产项目，“地铁万邦广场”必须面对被“拍卖”的结果。http://www.taofang.com.cn/sh/news/newsinfo.asp?newsid=37993
如同股市，政府是这个市场的规则制订者和最大收益者，即是庄家。行情不好，庄家少赚些，是可能的。不过说，某些大赌客（房产商）输了钱想“绑架”庄家（政府），我还是有不同意见。不过，有一点我同意，那就是中国很多房产商确实和赌客一样，颇为无赖。
家园 理论上是这样没错 但这种只在一种情况下存在：拿下的这块地是开发商的第一个项目。。。
如果不是，那其实这钱还是银行贷款来的。。。当然拿到这个贷款的名目就多了去了。。。开发的项目越多，拿到贷款的理由就越简单。。。
呵呵，别的地方我不懂的，但我所在的这个小城就是这样。。。
家园 估计发行中央担保的地方债也是为了 垫付地方政府因预计售地收入落空而无从着落的到期银行贷款本息，名义上是加大地方政府投资力度而已。
- 复 哦，明白了
家园 房地产泡沫卡住了内需 老萨说的对，就是银行被开发商绑架了，回过头来忽悠政府和人民。
现在内需起不来，可以说就是因为房地产这块被卡住了，卖卖不动，降又不敢降。这就是“自由市场”带来的“发展”。
说到底还是走什么路的问题。资本主义生产是为了满足资本的需要，走上这条道路的房地产产业最后就是这个结局，从香港到日本到美国都一样。
社会主义生产是为了满足人的需要。新加坡模式庶几近之。
干脆让这些投机的房地产公司破产然后都收归国有好了，大破大立。
家园 五毛是土共政府的，五分是米帝那边的。
家园 不降价是有难言之隐的 那就是地价啊.......
萨大啊，这么比较是不全面的。
相比房价的不合理，地价已经涨到了更不合理的地步。