主题：【原创】看房记-----忽悠你，没商量 前言 -- 柚子

看这房子之前，有谣言说，4月份以后，对于央产房，如果是在职公务员还要继续分房升级的将不能把目前的住房用于出售。这意味着央产房的数量放出来的将减少，如果有的话，也是目前已退休的。

该房总共194平米，5室2厅，三卫，96年的房子，南北通透。一听中介这么说，毛太太想到是不是2室一厅和三室一厅甚至是2，2，1的改造房。一问果然。进门的玄关很长（这个自然，因为原来是3家的公用通道，如今被改造成一个极大的衣帽间和鞋柜。靠南是5，间 ，北两间，向南依次被改造成为书房，饭厅，客厅，主卧，主卧，原来的两个一居和二居的厨房被打通变成开放式厨房，一个卫生间变成客卫，主卧那套的变成冲淋房，北面的是保姆间和客卧（也是健身房），厨房和卫生打通变成一个桑拿室。

看房的时候是位中年妇女带着，两位老人在书房上网，从格局上看，这是祖孙三代共住的，目前好像孙子在国外，所以原来孙子的房间变成了书房，而原来的书房变成了客卧兼健身房，中年妇女是儿媳，她似乎希望将房子卖了之后在双井附近买两套房子，而两位老人则显得不想配合，房子单价是每平米2万，比附近的公寓房价格也要高。看房的人也多，乱哄哄的。只记得出来时候，看到老两口的眼神是无奈。

说实在话，这房子的结构和设施都设计的比较合理，而且改动的时候也没有其他改动房的乱拆承重墙的缺点，周围配套设施齐全，且东城区老干部局活动中心，地坛运动中心，地坛公园都很适合在家养老。而且住了时间久了，周围环境熟悉，老人家的心理毛太太很能理解。只是也许家家都有难念的经。

这房子后来一直没有卖出去，同楼的其他房子毛太太也看过，上上下下的全部有改动，最离谱的是有一家把两个两居的厅之间的承重墙给打了，现在要分开卖，这意味着买家要把原来拆掉的墙补回去，可这种高层，水泥浇筑的效果和砖是两码事情，最重要的是，楼上的人家的房子的结构安全。

央产房中，还有经济适用房，回迁房中，购房人一定要注意的是这种改动问题，毕竟咱们买房可要住上不止一年半载的。

看完这套房不久，毛先生被通知有可能要被调回总部，所以毛太太停止看房，而房价在3月底的时候也在房产商和炒房人及“刚性需求”的共同作用下“触底反弹”。而央产房也在3月份放量减少。

北京的房价到底会不会降，这两天房地产商任志强和社科院较上了劲，毛太太只是北京看房人之中的一员，从这小半年看房72套的经验来看，北京二手房的性价比还是过高，二手房和一手房的价差不明显（这可能是国家为什么不敢早早的放出关于70年使用权的后续规定的原因之一，因为一旦70年后收费与否决定，就将联系到二手房的折旧系数环比确认，这样一来，二手房价将会和欧美及日本一样，昨天买的新房，今天卖出去就将大打折扣），而且大部分二手房的格局不符合现在的“宜居”需求，这就是为什么当2月二手房回暖的时候，却依然有很多存量房没有人接手。马斯洛著名的需求学说提到，人要从生存的需要，然后是安全需要，爱与归属的需要，尊重的需要，自我实现的需要。目前的房价将大部分压在了生存的需要上了，如果买了房，基本上其他方面就要受到抑制，精神压力过大，特别是男性，会造成失眠等问题，这房价一涨，毛太太的诊所来的人就多。毛太太也该忙了。从社会安定和谐上来说，毛太太希望房价降下来，自己诊所能够少来点客户。

毛太太快把和平小区那套房子忘记了的时候，小Z电话给毛太太说那个单元的18层同房型有套出来了，可是房东现在把房子出租着，所以看房只能等周末，这套房子每平米1万六，全款付的话135万，毛太太听着貌似是笔划算的买卖，那就等周末的时候， 带着定金就一次性搞定算了，毛太太给老朋友吴律师电话， 约时间，让吴律师陪着周末去一次。吴律师提醒毛太太，这房子目前出租的话，如果有正式合同，房主应该通知对方，因为第一房客有优先购买权，第二，如果是长期租约比方3年以上的，就算房客不买，租期不到你也不能赶人家（如果要提前解除租约，也要注意赔偿金要让现房主给清了）；第三，如果现在住的人是房主亲戚，且有居住权的，那就更加麻烦了。

毛太太听了吴律师的话，决定暗访一次，某天假装是房主的亲戚找上门，原来房主将该房3年前租给一对夫妻，目前这里是人家soho艺术工作设计室，当时小E夫妻一次性签了十年租房协议，头五年的已经一次性付清了（最有意思的是毛太太让小Z一查当时的租房协议还是小Z的中介公司办的）。

毛太太也跟小E夫妻说明了，自己打算买这套房子自住，小E夫妻表示自己暂时没有搬的打算，而之前房主也没有跟小E夫妻说明自己要卖方，三方商量了一下，毛太太不买这房了，而小E夫妻按全款让小Z跟房主交易，交易里面抵扣掉这两年的租金。

虽然没捡到便宜，但是毛太太却意外的结交了一对朋友，小Z完成了当月的考核任务，房主呢？不清楚。

这里要提醒大家，如果你要买的房子目前有人居住在里面，一定要打听清楚，是租约的情况，还是由于继承或所有权问题造成的。前者相对处理起来简单，大不了就是赔钱（而且合同里面让原房主承担），后者相对麻烦，由于居住权拥有者可以有权居住到死，所以可能买了房即便你能顺利居住也要司法协助（且你要证明自己也是受害者，购买时并不知情，一旦进入司法程序就非常麻烦且是持久战），而所有权的情况下，基本上这里面可能含有欺诈成分，所以交易时一定是先把钱放在指定银行，过户后再完成资金转移，且注意合同内容，律师是很必要的。

有时候知道点八卦是有好处的，某些小区就会住着大大小小的明星名人，这些八卦新闻也许就能无形中让大家普通人少走点弯路，少交点学费。

大概是上次让毛太太看了这么套不靠谱的房子，小L在第二周一下子给毛太太约了3套房子。

第一套是煤炭文工团的房子，总体来说，除了朝北，厅的门设置的太多（所有的房间都要经过厅，听得利用率就变得很低），但房间采光还是不错的， 主卧20平米，客卧16平米，两个大的壁橱，最重要的是只算一半建面的阳台基本上可以有4个平米，每平方米1万2， 所以当时一起来看的一对老夫妻当即下定，给儿子做婚房了。

实际上来说，煤炭文工团这几栋房子，朝南的基本都被前面的挡掉阳光了，所以南北差异不是很明显，单传采光角度来说还是北方有优势， 可是毛太太需要阳光，所以只能继续看房之旅。

接下来就是一套124平米的靠城铁柳芳站的公寓房子， 当初似乎也是某部委的房子， 可后来不知道怎么就成了商品房，在小区门口等业主的时候， 小L指着几户阳台上的八卦镜奇怪问，“他们怎么家家都装这个哈。”

毛太太往镜子对的方向看到一根大烟囱矗立在马路对面，原来是辟邪呢，也是这样一来原来好好的观景房就打了折扣，这时候毛太太忽然觉得H花园的的名字好像在新闻里还是哪里看到过，到底在哪里看到过呢。

房主是位年轻女性，进了门左手是客用卫生间，家里布置得很温馨，多用装饰墙放着宝贝的照片，厅大约40平米，厨房5平米，水晶帘隔开客厅和饭厅，主卧20平米，阳台和客厅联通，主卫设在婴儿房和主卧之间，两边均可进，到了婴儿房（原来客房15平米左右）， 这时候女主人突然让毛太太看她改造的隔断，婴儿整理架，换洗架，毛太太表面上听，眼光却看到客房的阳台上有一根直径20公分的污水管，而窗外看去是小区某4层饭店的顶层，而饭店排烟管距离这边不过10米。

“您这房子挺好的， 怎么想到卖了呢？”

“家里有保姆还有月嫂，所以住不下了，换个大点的房子。”

“现在你宝宝几个月了？”

“六个月，在我妈妈家呢，这里呆了2个月，天天哭，所以还是放在我妈妈那里，让我妈妈先带着月嫂。”

“你们这小区是不是住着名人？”

“是啊，好几个呢，那个T男星，X女星还有好几个每个么有名的。”

“谢谢你， 我就告辞了。”在女房主提到了T等的名字的时候，毛太太突然想到08年中的一个物业纠纷案好像提到了这里。

而第三套A花苑的房子，毛太太也想到了和某歌星告开发商有关，该房产的房产证4年也没有下来，所以这房子目前根本不可能二手房交易。

后记：

没有买H花园的房子是因为那套房子靠着饭店的排烟管线和那根巨大的排污管，毛太太担心噪音是房主太太要换房子的根本原因，因为幼儿的听觉要比成人要敏锐，睡眠不好将导致幼儿发育阻碍。

名人代言某种角度说还是让人记忆深刻的， 要不H花园的纠纷和A花园的产权纠纷就不能让人这么有印象，大部分中国人买房子是为了住，如果一个物业不好，这里天天闹纠纷，你想休息恐怕都不能， 而A花园拿不到大产权证至少说明房屋质量存在过几家本规定的隐患，没必要为了贪图便宜，而自己惹麻烦（特别是如果有中介跟你说可以改购买合同签名，千万不要没事儿跟自己找官司,这时候请个律师还是很有必要的）。

北京冬日第一个降温天，毛太太突然接到小L电话，说有一套优质房源，2006年的部委房，2室一厅一卫，98平米，165万，3分钟前房主刚刚来电，为了抢鲜，所以晚上7点半必须在和平里某区的某号楼前会合。毛太太一向不喜欢饭后立即百步走，所以问能不能协商到晚上8点半。答案是不可以,因为房东不住在这里。为了不错过好房子，毛太太也只能将就了。

到了下午7点，毛太太吃好晚饭，给小L电话确认，房东貌似已经在路上。于是毛太太步行到了该楼下，这一带，毛太太之前打探过，06年房子独此一家，是某部委的补差房，面积一般都在70平，88平，好像没有这么大的，到了楼下大堂，小L还没有到，但是大堂里面已经乌鸦呀的挤了15，6人，除去3个中介以外，其他都是看房客，毛太太看到门房的阿姨居然是健身房里认识的,打了招呼，就坐进了门房的小房间，探听起来。

"这70X楼的要卖房么？”门房阿姨探问“他们自己才搬来不过2个月。”

“是啊，我这不就来看房了么。你们这儿暖气来的早。”

“可不是么，比一般的多一个月，而且特暖和，加上这边一梯也就是4户，基本上每套都有南房，我侄女就给这边好几家做钟点工，实际上就是每周扫扫灰，给花浇浇水，有的人家年纪大的，负责给推到公园溜溜，晚上就在我这儿换个班。比做月嫂差不多。”

“这家的估计也是你侄女儿给打扫吧，要不没人住，落灰多麻烦。”

“他们装修完了就搬进来了，还有一亲戚业主这儿，怎么没人住哈。”

“是么。。。”这中介的信息，毛太太心想太不对版了。

“他们家一平米要卖多少？”

“我算算哦，98平米的要卖。。。。”

“98平米！！他们那房子哪有的。。。啧啧”

正在这时候，外面大堂乱了起来，一家带着孩子的看房客眼看时间已经7点45分，房主还没有来，要回去，中介着急，电话房主，没人接，剩下几家也要走了，毕竟大堂的温度和空气都很冷且不好，最后中介只能去能眼巴巴的看着两家房客驾车离去。大堂一下子空了下来，此时小L好像发现新大陆一样看见坐在门房室里的毛太太，跟另外一个中介说，“快电话房主，跟他说，要不我这个客人要走了，今天可就大麻烦了，”然后笑着对毛太太说，“毛姐，你再等等哦。”

“行哈，没事儿，来都来了。”毛太太心说，既然房主就住在这儿，那肯定要回来的。

房主的电话在8点钟接通，8点7分出现在大堂。此时的中介们，除了小L,都在电话看房客，

房主已卫生的理由，每次只能够一个中介和自己的房客上去看。一开门，毛太太虽然做好了心理准备98平米会缩水，可是不由得还是有点诧异，从大门(东面）望到底大概7米的距离西头正对卫生间（大概一平米半），朝南主卧也就14平米最多，阳台上晾着衣服，西北的书房也就8平米的样子小沙发床，书橱，书桌， 满满当当，客厅（也就10平米最多），里面也有着一张临时的军用行李床撑开。厨房有着很明显的开伙痕迹（厨房大概2平米）。

“你这面积是。。。”毛太太开始不耻下问了。

“房本上好像是98平米。你也看到了，我们这一楼有大堂。”女房主一边说，一边目光制止正欲说的男房主。

“这房子产权是商品房么？所有人是您和您先生么？”

“这个等您定了，就给您看房本。对了，这房子总价中介给你说吧。”

“我记得不是很清楚，还是您说吧。”

“170万。下面还有人要看房子，您要定了，我们再谈，”女房主下逐客令了。

出来，小L很抱歉的说，“毛姐对不住让你等了这么长时间。到我们店里坐坐， 我记得上个月他们楼上的房子就在我们这儿租出去的，我给您查查面积。”

结果一查面积只有81.4平米， 而后面的中介带着看完房的房客也回来了，在这半小时里面房价从170已经到178万。

后记：

这是在看房史中见过的比较罕见的不靠谱， 房主弄了很多没必要的陷阱，诚意一点没有，让人对交易本身就没有多少信心了。在2009年的3月该房再次由另一中介网上挂出。

2008年黄金周一过，毛太太暂时失业在家，开始了全职主妇的生活。既然金融危机来了，或早或晚的高高的房价应该理论上开始下降。毛太太第一次感受到自己的统计学没有白学，既然如此不要浪费时间了。猫太太打开笔记本，查看一下自己在2007年到现在在各网站搜集的各地区房源性价比走势图，瞄准了东北三环90度以内的几个小区，这里是相对较理想的，有部门的家属区为依托，所以医疗学校公园完善，交通基本上可以公交自驾皆可，最重要的是在这些老社区以外还有一批商品房，所以选择余地较大。在北京租房N年历史的毛先生和毛太太发现北京的房型设计超有特色，那是四合院以外的特色，楼房的设计基本上滞后上海广州8-10年，这是70-90中期的房子卫生间和厨房面积狭小以外，更严重的是卫生间会因为下水设计和其他房间有着10-20公分的落差，特别是公房，大概以前依赖公共浴室，所以面积基本上就只是厕所功能，在租房的经验上，猫太太首先排除了板房（就是70年代到90年代为主的6层楼房），以及后来的商品房的回迁房，因为这些房子的朝向往往东西贯通或者朝北，即便号称有南窗也只是一个装饰性的功能（所以对于你听中介说高层主朝东或朝西，带有南窗的一定要事先在中介带你去看之前自己实地考察一下， 朝东的就选择下午1点之前， 朝西则下午三点之后，看看那扇朝南的窗是在什么位置，如果缩在楼里，或者主体设计每一个朝东单元都有着这么一扇南窗，那么这些采光都会受到折扣， 基本上采光效果为零，之后就要步测楼间距，高层楼间距要在20米才不会有遮挡， 每步大概是50-60公分，半米左右， 你四方走一下即可测出也就是40步的距离你这个方向上没有 这是安全的。错层的复式的毛太太考虑到家里孩子老人的问题，所以也不考虑，这些家里的楼梯因为考虑到面积为题往往不可能非常的平缓，而且转圈圈，家里要有孕妇，孩子还有老人将是安全隐患， 最重要的是冬天取暖，如果暖管装修不当， 损失比较惨重， 自家电烧和气烧费用支出往往较公共的不经济之外，后者设备不当还有一个噪音问题。 公寓房， 写到这里猫太太，划了个问号，猫太太担心欧美式设计，毕竟自己是中国人，很多公寓的那些落地窗，虽然都是绿色玻璃，可是基本上还是景观房了，你在阳台上看风景，看风景的别人也看到了你， 还有一层的大堂这都是公摊面积，这些面积最后折算成的可是房价，真金白银的要算钱的， 如果普通高层的得房率是70%， 那么这些豪华公寓的得房率60%就是不错的了。最重要的是邻居，不是每个住在高级公寓的人都会很有素质，而且空关房的隐患也是很厉害，水淹七军往往源头是这些整年整年的空关房里的， 还有就是在公寓房中开公司，做办事处的，有关涨之后，别人敲上你的门也就不足为奇了。想到这里，毛太太想到看看也是不错的，鉴于央产新房的量比较少( 这里指的是放在市场上的），有公寓式看看也许会有合适的。

选好点，猫太太每天早上和下午跑步锻炼就选择在目标楼盘， 这样可以做到健身和观察的两不误阶段。这样每个楼盘的最优采光点都有了谱， 2周之后，猫太太到了一家大型房地产中介门前，一个东北口音中介的姑娘很热情的接待了猫太太，在了解了猫太太需要之后，正当这姑娘在看有没有合适的房源，突然间，毛太太一不当心的成为了陪看，旁边一个貌似很多经验的中年中介跟小L（东北姑娘)说，“今天下午不有一套么正南， 18楼的17层， 我约了下午2点半我的客户看房， 你带着毛姐一起去看看吧。”

房源情况：北京， 和平里六区附近的2000年的高层，独楼，央产，当时价位一万六/平米。该房为91平米，中介说是165万，物业费1块5角，电梯24小时，有人值守到晚上12点。一梯8户，有南房的是3户，但所有房间均朝南的仅有东南方位，10层以上才不会有遮挡。(注：除了面积和房价以外，其它都是猫太太自己观察和打听所得，买房子不要指望中介和你一样的上心）。

下午2点半，猫太太在所约定的超市门口等待，结果只等到了中年中介W，据W说小L有别的客户要晚点过来，然后拿出一张看房协议要猫太太签字，毛太太想了想说等小L来了签吧， W无奈，这时房东来了， 说可以看房了，W自己的客户还在路上，无奈只能电话叫小L带毛太太看房先(时候才知道，每天每中介有两笔看房业务，如果未完成一天扣5块钱，看房的朋友可以不填自己的身份证号码，而所谓的看房协议主要是为了防止跳单，注意一定要看好自己的房源是不是写的你看的）。

楼面很干净，维护很好，也很安静，该楼层没有办公用房，其他楼层也没有， 一进门右手边是卫生间，大约4平米左右，干湿分离。无改动，之后是厅，不大6平米，主卧，饭厅，厨房，客卧均朝南（参见下图，餐厅，厨房均采用滑门设计空间无浪费）

在和房主聊天时发现其实房主还在犹豫是不是要卖，因为房主儿子在外留学10年左右就可能回国，男房主意思是留给儿子，女房主感觉每周穿越东西城打扫是个负担，等中年中介带着自己的房客(是一对夫妻，女方年纪看起来比男的小了10多岁)来看的时候,男看客似乎已经看过N次，直接带着女的看了一圈就问怎么样，女的说挺好，这时候戏剧性的一幕出现了，女房主对W说，我跟你们说是180万，怎么你们跟外面说是165万哈，W中介看了一眼L和猫太太，说难看房客愿意全款是165万， 毛太太明白自己成了陪练， 告辞和小L出来。

注：

1：在房价下滑时期，中介约多人或者房主约多人看房目的就是造成奇货可居的心理，让看房人觉得有竞争，其实关键还是要看自己的预期

因为业绩是中介的任务，所以中介跟你说可以帮你在原来基础上谈价钱让你跳单，这是不可能的，房主如果真的能让价钱，这个价钱肯定一开始就可以降下来，而且多是有条件的比方全款，无公积金等等。

这套房子的优点，朝南，布局紧凑，空间无浪费，管路清晰，而且基本没有施工问题(有做防潮防露），暖气很好，缺点卫生间靠门，且距离主卧远，如果风水上说，厕所在靠门略有缺憾，而且就一个卫生间，多人口会比较麻烦，特别是有婴儿的情况下。

明天继续。