主题：【原创】看房记-----忽悠你，没商量 前言 -- 柚子
自从2008年股市跌至2000点以下，我开始看房了，07年一路上飙的北京房价，在金融危机的暗示下08年中似乎有所收敛，十一黄金周之后，有所松动，这里说的是二手房，一手房是不考虑的，因为当时部分的地产商们仍然坚持着，降价和捍卫两派互相在媒体上亮相，而白领们也没有想到美国的危机即将在08年冬天迅速蔓延至全球，他们的首选还是一手房。
这半年内的看房主要在东北三环内。
比较比较再比较
首先上网看，这一步可以节省时间，但那些性价比极端超值的，就要注意了，因为： 第一，你电话过去，中介80-90%会告诉你，这房子刚刚签约了，即便是那些在头天上午刚刚挂上来的，然后他/她就会告诉你有套类似的房子，但一般不会主动告诉你价格，你的信息就留在中介那里了，第二，有可能是房子本身存在极大缺陷，比方是对着锅炉房或者楼下就是饭店等，阳光基本上没有，这些情况基本上在网上资料看不到，因为很多中介在此之前只是电话了解情况，部分房主在没有看房人的情况下不会让中介先看房；第三种情况，最要小心了， 这种房子根本没有房本，所以回逼周围房子要便宜很多,一般是等你看中了房子，中介告诉你， 千万不要贪便宜而听从房客说的可以把一手交易的发票合同改在你的名下的建议(所以可以给不同中介打电话询问该楼盘的情况，较大的中介一般会告诉你该楼盘的问题)。
上网看了之后，先从距离较近的小区开看，楼盘附近会有多家中介，看好方向和周边情况(路况，小区卫生保安物业， 超市便利店，菜市场距离，医院，学校，公交实际和小区的方位关系），进入一家中介，和几个业务员谈谈( 一个好的中介很重要，一个好的业务员更重要，第一篇中就会让你看到“熟练"业务员是如何利用看房人达到自己目的的）。
接下来，就是看房，尽量在锁定目标楼盘中，一次多看几套( 这在09年3月似乎很难做到，因为出房量减少)。
2.谁在看房
按户型分吧.
1.小户型的，一居，落户为目的的，主要是为孩子上学而来的家长们，一般这种看房人只要是能户口迁入，房子不会很快在拆迁范围内的，面积越小越好，成交速度极快。
2，小户型，大一居，小二居的，交通方便的，对朝向没有什么要求的， 两种人， 一种是投资用的，自己不住，用来出租的，还有一种就是婚房，后者在春节后居多，基本上一看就是一大家子，因为掏钱的是父母。
3.大二居以上，要部委楼或者公寓的，但是朝向风水等要求比较苛刻，中年有产阶级。
谁在卖方
第一类，自住房改良型的，一般这种是为了买套大户型的，所以将家中的现有房出卖（以老房子，回迁房为主
第二类，投资客，往往自称在东西三环内有多处房产，你看到的房要么空关要么就是出租状态(出租状态的看房往往会有很多信息）
第三类，非投资客，但是有多处房产，高点放出。这类的一般有N种户型的房子。
下面我的看房经历就会以第三人称叙述。
2008年黄金周一过，毛太太暂时失业在家，开始了全职主妇的生活。既然金融危机来了，或早或晚的高高的房价应该理论上开始下降。毛太太第一次感受到自己的统计学没有白学，既然如此不要浪费时间了。猫太太打开笔记本，查看一下自己在2007年到现在在各网站搜集的各地区房源性价比走势图，瞄准了东北三环90度以内的几个小区，这里是相对较理想的，有部门的家属区为依托，所以医疗学校公园完善，交通基本上可以公交自驾皆可，最重要的是在这些老社区以外还有一批商品房，所以选择余地较大。在北京租房N年历史的毛先生和毛太太发现北京的房型设计超有特色，那是四合院以外的特色，楼房的设计基本上滞后上海广州8-10年，这是70-90中期的房子卫生间和厨房面积狭小以外，更严重的是卫生间会因为下水设计和其他房间有着10-20公分的落差，特别是公房，大概以前依赖公共浴室，所以面积基本上就只是厕所功能，在租房的经验上，猫太太首先排除了板房（就是70年代到90年代为主的6层楼房），以及后来的商品房的回迁房，因为这些房子的朝向往往东西贯通或者朝北，即便号称有南窗也只是一个装饰性的功能（所以对于你听中介说高层主朝东或朝西，带有南窗的一定要事先在中介带你去看之前自己实地考察一下， 朝东的就选择下午1点之前， 朝西则下午三点之后，看看那扇朝南的窗是在什么位置，如果缩在楼里，或者主体设计每一个朝东单元都有着这么一扇南窗，那么这些采光都会受到折扣， 基本上采光效果为零，之后就要步测楼间距，高层楼间距要在20米才不会有遮挡， 每步大概是50-60公分，半米左右， 你四方走一下即可测出也就是40步的距离你这个方向上没有 这是安全的。错层的复式的毛太太考虑到家里孩子老人的问题，所以也不考虑，这些家里的楼梯因为考虑到面积为题往往不可能非常的平缓，而且转圈圈，家里要有孕妇，孩子还有老人将是安全隐患， 最重要的是冬天取暖，如果暖管装修不当， 损失比较惨重， 自家电烧和气烧费用支出往往较公共的不经济之外，后者设备不当还有一个噪音问题。 公寓房， 写到这里猫太太，划了个问号，猫太太担心欧美式设计，毕竟自己是中国人，很多公寓的那些落地窗，虽然都是绿色玻璃，可是基本上还是景观房了，你在阳台上看风景，看风景的别人也看到了你， 还有一层的大堂这都是公摊面积，这些面积最后折算成的可是房价，真金白银的要算钱的， 如果普通高层的得房率是70%， 那么这些豪华公寓的得房率60%就是不错的了。最重要的是邻居，不是每个住在高级公寓的人都会很有素质，而且空关房的隐患也是很厉害，水淹七军往往源头是这些整年整年的空关房里的， 还有就是在公寓房中开公司，做办事处的，有关涨之后，别人敲上你的门也就不足为奇了。想到这里，毛太太想到看看也是不错的，鉴于央产新房的量比较少( 这里指的是放在市场上的），有公寓式看看也许会有合适的。
选好点，猫太太每天早上和下午跑步锻炼就选择在目标楼盘， 这样可以做到健身和观察的两不误阶段。这样每个楼盘的最优采光点都有了谱， 2周之后，猫太太到了一家大型房地产中介门前，一个东北口音中介的姑娘很热情的接待了猫太太，在了解了猫太太需要之后，正当这姑娘在看有没有合适的房源，突然间，毛太太一不当心的成为了陪看，旁边一个貌似很多经验的中年中介跟小L（东北姑娘)说，“今天下午不有一套么正南， 18楼的17层， 我约了下午2点半我的客户看房， 你带着毛姐一起去看看吧。”
房源情况：北京， 和平里六区附近的2000年的高层，独楼，央产，当时价位一万六/平米。该房为91平米，中介说是165万，物业费1块5角，电梯24小时，有人值守到晚上12点。一梯8户，有南房的是3户，但所有房间均朝南的仅有东南方位，10层以上才不会有遮挡。(注：除了面积和房价以外，其它都是猫太太自己观察和打听所得，买房子不要指望中介和你一样的上心）。
下午2点半，猫太太在所约定的超市门口等待，结果只等到了中年中介W，据W说小L有别的客户要晚点过来，然后拿出一张看房协议要猫太太签字，毛太太想了想说等小L来了签吧， W无奈，这时房东来了， 说可以看房了，W自己的客户还在路上，无奈只能电话叫小L带毛太太看房先(时候才知道，每天每中介有两笔看房业务，如果未完成一天扣5块钱，看房的朋友可以不填自己的身份证号码，而所谓的看房协议主要是为了防止跳单，注意一定要看好自己的房源是不是写的你看的）。
楼面很干净，维护很好，也很安静，该楼层没有办公用房，其他楼层也没有， 一进门右手边是卫生间，大约4平米左右，干湿分离。无改动，之后是厅，不大6平米，主卧，饭厅，厨房，客卧均朝南（参见下图，餐厅，厨房均采用滑门设计空间无浪费）
在和房主聊天时发现其实房主还在犹豫是不是要卖，因为房主儿子在外留学10年左右就可能回国，男房主意思是留给儿子，女房主感觉每周穿越东西城打扫是个负担，等中年中介带着自己的房客(是一对夫妻，女方年纪看起来比男的小了10多岁)来看的时候,男看客似乎已经看过N次，直接带着女的看了一圈就问怎么样，女的说挺好，这时候戏剧性的一幕出现了，女房主对W说，我跟你们说是180万，怎么你们跟外面说是165万哈，W中介看了一眼L和猫太太，说难看房客愿意全款是165万， 毛太太明白自己成了陪练， 告辞和小L出来。
注：
1：在房价下滑时期，中介约多人或者房主约多人看房目的就是造成奇货可居的心理，让看房人觉得有竞争，其实关键还是要看自己的预期
因为业绩是中介的任务，所以中介跟你说可以帮你在原来基础上谈价钱让你跳单，这是不可能的，房主如果真的能让价钱，这个价钱肯定一开始就可以降下来，而且多是有条件的比方全款，无公积金等等。
这套房子的优点，朝南，布局紧凑，空间无浪费，管路清晰，而且基本没有施工问题(有做防潮防露），暖气很好，缺点卫生间靠门，且距离主卧远，如果风水上说，厕所在靠门略有缺憾，而且就一个卫生间，多人口会比较麻烦，特别是有婴儿的情况下。
明天继续。
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签了据说很后患无穷，后面一堆破事
遇上要先签协议的中介，直接换人就成了
我这去从去年11月看房以来，从来没签过
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那都是央产房里最好的，地理位置也可以，物资部，建设部，航天部都是从小就有钱的单位，当年和现在不一样，建房是不讲成本的。现在开发商的房子我不知道能挺过50年么。
别放大家鸽子哦。
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毛太太要买房的劲头十足，正好一远方亲戚莎莎姑娘也要租房子，莎莎姑娘在金融危机的时候逃离了华尔街，被空降到了北京，公司付房租，不知道怎么莎莎就赖上了毛太太，也好，毛太太就隔着电话和email弄清楚莎莎姑娘的要求，2房2厅的，朝向没有要求，楼层最好是底层，莎莎姑娘有爱猫6只，所以厅要大，设备齐全（莎莎姑娘的妈妈也就是毛太太的远房姑奶奶艾姑妈要在北京小住），社区要求有内设健身设备，距离可以骑车一小时之内到莎莎姑娘的单位， 还有就是周围要有步行可以到的菜市场，最好莎莎姑娘抵达时候连终点工阿姨已经到岗。
毛太太按照地图（当然是自己的购房指南），查了查，看来这下要目标是公寓了,内设健身设施的带泳池的也不多，下午到东二三环的那两家公寓的物业处，问了问情况，J公寓的物业大叔很热情的取了钥匙，带毛太太看东南向号称172平米的7层看房，一进屋子，阳光确实不错，而且前面无遮挡，内装相当的简约， 厅足以打羽毛球，主卧朝南，里有卫生间，客卧朝东，厨房设备齐全，属于是开发商送的，而且貌似经常有人维护，大叔表示，除了这套还有3层2套，不过3层的房主好像还把房子挂在中介，毛太太好奇心被勾起来了，问是不是窗子上贴着租售的那两套，大叔说是的， 说那套可有故事的，之前奥运会前租出去的，之后呢，不是传说奥运会好多老外会来么，房主就把约给解了，结果没租出去，就动了卖的年头，单价倒也可以，在这个地段1万七平米，可架不住面积大，据说之前有人想买，单价试图砍到一万六五，被拒绝了，这一关就到现在，您也别看那房子了，没人收拾，都是灰了。
从J公寓出来步行到旁边的H公寓，因为H公寓的代理都放在了一家中介，他们之前约了客户看房，于是在中介带着下先看了一套正有人看房的141平米的二居，由于朝向的关系，（朝东带南窗），所以进屋子就感觉采光一般，厅一定要开灯，进门右手（西侧）向南依次是厨房，客卧（被改成了书房+儿童房），主客卫最南侧（两个设计在一起，只是开门的方向不同，主卫只能从主卧进，而客卧则是从走廊进的设计，基本上属于开门见晦），东边一侧是起坐间和餐厅一体，主卧（带有观景阳台2平米左右，被改造成了一个小工作间, 主卫刚刚说过，由于内套设计，加上朝南，且不知管线问题还是别的，有很大的潮气），141平米看上去是即可利用面积只有75左右（等下楼的时候看到大堂的起坐间，会客区，就很容易理解了这么多面积到了哪里）。正在看房的看房客问单价可不可以便宜一些，毛太太心里一动，这该不会也是租售两用的吧，一问果然如此，又看了一套南向的，拍了些外观照片，看了一下内部健身的年会费， 把资料发给莎莎姑娘，第二周和莎莎姑娘驻京办的后勤主任签了J公寓的二室二厅的那套。后勤经理拿了发票，猫太太取了钥匙，后半周就基本上带着阿姨将莎莎姑娘的新住所给归置拾掇了。
注：为什么H公寓比J公寓单价贵了一万？
1：J公寓其实是央产的，但是当时按公寓的规格造的部委楼，当时因为政策关系，变成了商品房，所以建面公摊小，单价从售楼的的时候据说只有4千; 而H公寓从来盘的时候就标榜着是最好的外销房，有内部俱乐部，幼儿园，园林式设计，公寓化管理，开盘单价在当时也是1万6
房屋设计上J公寓按照中国正南正北设计，阳台也不是大落地窗，且有市政供暖， H公寓按景观房设计，为了每个客厅和主卧可以看到中央花园设计，结果牺牲的就是采光，而公寓式标准牺牲的是得房率，当然当初来买房的韩国，日本，海归们似乎不在乎这些， 这也造成了H公寓里面实际上有人办公司，及空关率，上文说的潮气很重，实际上后来发现是楼上水管问题造成的，所以大家看房一定不要听中介说，比方他跟你说阳台上能看到景色，但你一定要看阳台上有没有管线（比方落雨管等），跟你说浴室设计，你一定要看盘水管的翻修口，还有墙角有没有返潮，发霉的痕迹，特别是内套在主卧的卫生间，因为大部分全密封的，晚上气体就会进入主卧，对身体不好。而客卧或者你打算用来做婴儿房的，一定要看隔音这个下篇看房记风水啊风水会说到为什么女主人要卖房）。
为什么莎莎姑娘没有租租售两可的房子，因为这样的房子住的不踏实，后面功亏一篑一篇会说到。
总之，在2008年的2009年初的时候，房价开始松动，一批房子出来了。